??導(dǎo)讀 

??百強(qiáng)房企仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，龍頭房企保持絕對優(yōu)勢；房企投資回歸二線倒逼土地市場急劇升溫；三四線土地恐繼續(xù)探底，房企拿地策略將更謹(jǐn)慎和聚焦。

☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：一季度土地市場維持量跌價漲的態(tài)勢，雖然房企整體拿地態(tài)度偏謹(jǐn)慎，但二線土地爭奪則異常激烈。這與多數(shù)房企也將回歸二線作為2019年的投資戰(zhàn)略不無關(guān)系，數(shù)據(jù)顯示銷售百強(qiáng)新增土儲建面中有46%分布在二線。此外，排名中下游的的企業(yè)仍然保持對規(guī)模的渴望，整體拿地銷售比高于行業(yè)平均。可以預(yù)見，在拿地集中度愈發(fā)集中和中小房企求生存的困境下，整體投資格局會愈發(fā)分化，優(yōu)質(zhì)城市優(yōu)質(zhì)地塊爭奪會更加激烈。

??01

??土地市場量跌價漲，二線城市地價回暖

??一季度全國土地市場成交建面同環(huán)比分別下跌了28%和40%，土地市場維持低位運行，但成交均價同環(huán)比各上升10%和7%，呈現(xiàn)一定回暖走勢，尤其3月份成交規(guī)模雖未達(dá)預(yù)期，但受到三四線城市規(guī)模銳減和二線城市回暖的影響，整體溢價率達(dá)到18.46%，環(huán)比上漲6個百分點。

　　分能級來看二線城市一季度回暖最為顯著，成交均價環(huán)比上漲16%，隨著企業(yè)對一、二線城市——尤其是溢價空間相對較大的二線城市關(guān)注度回升，其土地的競爭激烈程度也在上升，溢價率較2018年四季度上漲8個百分點。

　　02

??百強(qiáng)房企仍持謹(jǐn)慎態(tài)度

??龍頭房企保持絕對優(yōu)勢

??2019年1-3月新增貨值超百億的房企數(shù)量達(dá)到46家，對比2月份翻番。隨著土地市場轉(zhuǎn)暖，部分在1、2月持觀望態(tài)度的企業(yè)也在3月份紛紛出手。格局上，龍頭房企依然保持絕對優(yōu)勢，得益于資金的雄厚，百強(qiáng)新增土儲貨值的近一半被TOP10企業(yè)奪走。新增貨值TOP10企業(yè)中，有7家企業(yè)同時也位列銷售排行前十。

??從銷售集中度和貨值集中度的對比來看，TOP11-20房企的貨值集中度高于銷售集中度，本梯隊的業(yè)績?nèi)杂猩仙臻g，像陽光城、旭輝等企業(yè)新增土地貨值排名比銷售排名更靠前，表現(xiàn)相對突出。

??1-3月百強(qiáng)房企整體拿地銷售比僅為0.31，相比2018年全年和2月末分別再降3、2個百分點，企業(yè)整體投資態(tài)度維持謹(jǐn)慎，從部分百強(qiáng)房企仍未出現(xiàn)在拿地TOP100企業(yè)中也可見一斑。

　　03

??新希望表現(xiàn)搶眼，中梁等加速二線布局

??一季度各房企拿地銷售比來看，仍有部分房企納儲積極，一方面體現(xiàn)在自身拿地銷售比顯著高于行業(yè)平均和去年全年；另一方面體現(xiàn)在布局策略調(diào)整下加快向二線進(jìn)軍。

??新希望、大華、禹洲、中駿等企業(yè)在一季度表現(xiàn)搶眼，拿地銷售比維持1以上，前三月的銷售額幾乎都用來買地。其中新希望在3月份分別在南京、杭州等地積極拓展。而中駿則延續(xù)去年的拿地較快勢頭，積極納儲也是其銷售目標(biāo)提升至700億、同比增幅高達(dá)36%的底氣所在。

??此外，還有部分規(guī)模房企也在加快平衡自身布局的腳步，主要是集中回歸二線。這些企業(yè)拿地銷售比也達(dá)到0.5以上。典型的如旭輝、中梁。

　　04

??房企投資回歸二線倒逼土地市場急劇升溫

??一季度末，百強(qiáng)房企在一二線城市的成交占比持續(xù)提升，共有55%的新增土儲布局于一二線城市，三四線城市的成交占比較1-2月再度下降1個百分點，回歸一二線的戰(zhàn)略已經(jīng)體現(xiàn)在企業(yè)拿地的布局上。

??從區(qū)域布局來看，中西部、長三角新增土儲建面占比分別較前兩月下降5、2個百分點，珠三角建面占比上漲5個百分點，與大灣區(qū)規(guī)劃利好不無關(guān)系。

　　成交量TOP5的城市均為核心二線城市，百強(qiáng)房企聚焦二線的戰(zhàn)略也導(dǎo)致一季度二線城市成交溢價率普遍上升，其中合肥、重慶和南寧一季度土地市場平均溢價率分別達(dá)到86%、25%和24%。

　　05

??三四線土地恐繼續(xù)探底

??整體來看，大量三四線城市在一定程度上透支了未來幾年內(nèi)的房價上漲空間，地價上調(diào)一輪過后企業(yè)在三四線城市的利潤空間被壓縮，此類城市的溢價率還有下探的可能，成交規(guī)模的回落也可能延續(xù)；但佛山、溫州等少數(shù)熱點三四線城市或可維持較高的關(guān)注度，三四線土地市場進(jìn)一步分化。隨著熱度轉(zhuǎn)向二線，未來優(yōu)質(zhì)地塊競爭依然會激烈。 

??06

??房企拿地策略將更謹(jǐn)慎和聚焦

??結(jié)合本月上市房企業(yè)績發(fā)布會來看，謹(jǐn)慎投資的態(tài)度導(dǎo)致企業(yè)愿意投資的區(qū)域更明顯聚焦，一方面是對于未布局的城市和區(qū)域不會輕易進(jìn)駐，另一方面是從三四線城市重新聚焦至二線城市，陽光城、中駿、雅居樂等企業(yè)都在業(yè)績發(fā)布會上明確提出回歸、聚焦一二線的拿地策略。在回歸一二線的主流態(tài)度引導(dǎo)下，一二線和強(qiáng)三線城市土地市場預(yù)計還將有更突出表現(xiàn)。