??導讀 

??規模房企依舊強勢，銷售TOP10貨值占百強42%。4月部分房企加大投資力度，二線仍是主戰場。地價漲幅過快城市已現政策預警，投資拿地仍需謹慎。

☉ 文／克而瑞研究中心

??新增土地貨值

??榜單解讀

??前言：4月份房企拿地積極性普遍提升，規模房企如世茂、新城等企業投資力度加大，房企的踴躍帶動土地市場熱度繼續回溫，蘇州、南京等城市接連成交高價地塊。整體來看，規模房企優勢依然明顯，銷售TOP10企業新增貨值占據百強42%，而前4月新增土地在年內上市可能性較大，龍頭房企年內銷售集中度預計還將沖高。從布局情況而言，二線城市仍是房企必爭之地，但部分城市地價快速上漲后已出現政策預警，房企投資拿地仍應保持理性，警惕部分城市區域地價上漲過快的風險。

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??土地市場持續升溫

??成交價格達近一年新高

　　4月份土地市場迎來了一波成交小高峰，在供應量回升帶動下，300城經營性用地月度成交持續攀升。在二線城市優質土地大規模集中成交的帶動下，成交價格也隨之上漲，并達到近一年來的最高點，溢價率更是自2019年開年以來一直保持上漲趨勢，同比上升9.5個百分點。此外競拍輪數大幅提升、地價漲幅過大、地塊起拍后迅速達到限價等現象，也足以證明當前土地市場熱度顯著回升。

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??銷售TOP10貨值占百強42%

??規模房企業績增長有保障

??截至2019年4月末，新增貨值突破千億房企增至5家，而新增貨值超百億的房企也達到58家，比3月份增加12家。融創、碧桂園、綠地分列貨值榜前三，但差距在不斷縮小。其中融創有部分地塊在前2月所獲，當時土地市場尚未火熱，因此地價相對較低。即便3-4月份出手拿地，對于成本的控制依然嚴格。并抓住并購機會拿下了大量成本合理的優質土地。

??整體來看，隨著土地市場熱度回升，企業拿地積極性有所提高，百強企業拿地銷售比為0.38，為2019年以來最高。但相較2018年來看，百強拿地仍然相對謹慎，部分企業仍未有新增土儲入賬。

??結合銷售TOP20和新增貨值TOP20的企業來看，貨值TOP20企業中有16家也位列銷售TOP20，強者恒強的格局未變。而前四月的新增土儲都有可能在今年上市，對規模房企而言也是業績增長的有力支撐。此外，藍光、奧園新增貨值排名高于其銷售，規模增長動力依然強勁。

??03

??中海、綠城、世茂等

??4月拿地力度大幅提升

　　這一輪土地市場行情是從3、4月份開始啟動，多數房企也1、2月份偃旗息鼓之后，開始加大的投資力度。一方面是不想踏空此輪拿地“窗口期”，另一方面為今年的業績增長夯實基礎。典型的如中海、綠城等企業，4月拿地金額均較前三月平均值提升300%以上，單月拿地金額幾乎是前三月的一半以上。其中中海4月接連在蘇州、寧波等二線等高價拿地，較低的融資成本也是其貫穿市場周期的資本。另外，規模房企中新城、華潤4月拿地力度也顯著提升。

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??弘陽、藍光、中駿等表現積極

??積極拿地擴充土地儲備

??盡管行業整體投資節奏偏謹慎，但前四月仍有部分企業拿地始終保持積極態勢。一方面是土儲相對薄弱的企業納儲更為積極。例如弘陽、濱江、藍光等，1-4月拿地銷售比顯著高于行業平均。其中弘陽前四月拿地銷售比已經超過1，但2018年總土儲去化不足2年。積極補充土儲維持業績快速增長是當務之急。另一方面，土儲相對充裕的金茂、中駿等今年以來拿地意愿十分強烈，通過擴充土儲來鞏固自身行業地位和沖擊更高的規模目標。

??此外，遠洋、越秀、福晟等企業前四月拿地保持穩健和謹慎，主要是為了防范風險進行了主動性戰略收縮。當然企業減少拿地的底氣源自自身土儲十分充足，適當放緩投資節奏并不會對自身發展帶來強烈沖擊。

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??二線城市新增土儲占比近5成

??西安、重慶更受關注

??回歸二線戰略驅使下，房企在二線拿地熱度持續攀升、競爭也愈發激烈。1-4月百強房企二線新增土儲建面占比達49%，較1-3月上升3個百分點。

??三四線城市占比下滑明顯，1-4月百強房企新增土儲建面占比為45%，較去年全年下降了13個百分點。由此可見，在三四線市場熱度逐步衰退的情況下，企業拿地仍然相對謹慎。 

??從區域布局來看，中西部土地供應量充足的影響，依舊是房企拿地布局的要塞，百強房企新增土儲建面占比接近4成，長三角在規劃利好的帶動下，占比持續上漲，1-4月占比達27%，較前三月上漲3個百分點。

??城市選擇上，百強房企拿地TOP10的城市全部位于二線，從側面印證了當前企業對二線城市重視程度。TOP10城市中7成來自中西部，其中西安、重慶、武漢最受房企青睞。

??土地投資仍需保持理性

??警惕部分城市地價升溫過快

??從土地市場的視角來看，重點城市群長三角、珠三角受到戰略升級的利好，局部熱度維持快速上升的勢態，蘇州、南通、無錫等地區域均價接連被刷新，東莞部分地塊接受報價后半分鐘內達到最高限價，提前成交。

??但結合市場數據來看，4月份樓市數據環比回落，政策方面本月中央政治局在會議上再次提出堅持“房住不炒”的定位不動搖，對地價上漲較快的城市提出了預警，由此來看本輪地市熱度的上漲勢態不會維持太久。

??在此背景下土地市場的“瘋狂”面臨更大風險，無論是戰略調整還是規模需要，企業投資布局仍然需要保持謹慎，尤其對于地價屢創新高的城市和區域，盲目追高并不可取。