??導 讀 

??熱點城市政策收緊，5月市場成交下滑； TOP100房企5月增速回落，同比微增5.7%； 七家房企銷售業績過千億； 優勢房企卡位長三角一體化。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單改版說明

??今年是克而瑞編制中國房地產企業銷售排行榜的第11個年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再從單一的銷售榜，到推出代表操盤能力的操盤榜和投資能力的權益榜，我們一直真實、嚴謹、公正地記錄著10年來的行業變化、格局演變和模式創新。

??自2019年1月起，在原有的銷售流量榜和權益榜的基礎上，我們新增了銷售全口徑榜。銷售全口徑，是指把企業集團連同合營及聯營公司所有項目計入業績的統計方式，不考慮權益比例和是否操盤。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數據中統一不包括代建產生的銷售業績。全口徑榜反映的是企業城市布局和項目拓展的能力。

??操盤榜是以企業操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發，則該項目的業績僅歸入操盤企業。反映的是企業的營銷和操盤能力，企業代建產生的銷售業績納入操盤口徑統計中。

??權益榜是以企業股權占比為口徑，即若某項目為多家房企合作，則該項目的業績按照股權占比計入相應企業。反映的是企業的資金實力與投資能力。（注：權益口徑數據不包括母公司以及關聯方權益、員工跟投部分）

??鑒于目前絕大多數的上市房企已經將業績公告的口徑從并表改為了全口徑，需要與上市公司發布數據進行對照的讀者，可以參考全口徑榜單。

??榜單解讀

??2019年5月，TOP100房企整體銷售操盤業績規模近3.5萬億元，同比微增4.1%。5月，受主要城市成交下滑影響，百強房企業績同比增速較3、4月有明顯回落。

??5月重點城市房地產市場確有降溫表現，成交量再次步入下降通道，但各線城市市場持續分化。具體而言，一線城市市場需求依舊堅挺，單月成交量刷新年內新高，北京更是翻倍增長。多數二、三線城市市場明顯降溫，成交量均有不同程度的回落，其中不乏無錫、徐州、合肥這類熱點城市，濟南、大連成交量更是降至歷史低位。前期熱點城市，典型如蘇州，在調控升級后成交明顯放緩。

??6月乃是房企沖刺半年度業績的關鍵節點，預計企業將明顯加大供貨力度，供應量有望明顯回升。而在房企強勢營銷的加持下，成交量也將有所增長，但由于前期積壓的市場需求近乎釋放完畢，預計成交量整體漲幅有限。尤其是那些市場購買力透支的三、四線城市，房地產市場依舊面臨較大的調整壓力。

??01

??整體業績：5月百強房企表現平穩

??單月同比增速明顯回落

??2019年1-5月，TOP100房企整體操盤銷售業績規模近3.5萬億元，同比微增4.1%。5月，市場總體表現延續了2019年初以來的降溫。在權益口徑下，從單月來看，百強房企5月的整體銷售規模較上月環比增長8.8%。但單月業績同比增速較3、4兩月的12.2%和16.6%有明顯回落，僅在5.7%左右。

??02

??上榜門檻：TOP100房企權益銷售門檻提升顯著

??2019年1-5月，除TOP20房企外，百強房企各梯隊權益銷售金額門檻與去年同期相比都有提升。其中，TOP10房企權益金額門檻達588.6億元，同比增長13%。TOP30房企和TOP100房企的權益金額入榜門檻為284.2億元和66.5億元，門檻增幅較高分別達到10.8%和19 %。TOP20房企權益金額門檻為366.1億元，較去年同期略有降低。

??03

??企業表現：7家房企超千億，部分房企表現突出

??截止5月末，已有7家房企的全口徑銷售金額破千億。2019年1-5月，保利、綠地、中海、新城、華潤等房企銷售表現較為突出，累計業績增速明顯高于行業平均水平。TOP3龍頭房企中，碧桂園1-5月實現全口徑銷售金額3075.4億元，5月單月實現720億元，環比小幅提升。萬科、恒大5月單月的業績規模也分別達到了585.2億元和535億元，較上月有所下滑。

??04

??行業趨勢：房企多元化戰略“收斂聚焦”

??2019年，部分規模房企都提出了經營策略調整，與之前全面出擊多元化不同，房企們普遍表達了要聚焦主業，收縮多元化業務的意愿。

??首先，在目前行業調整期下，房企全力做好地產開發主業是重點。從市場需求角度來看，一方面由于我國的城鎮化進程仍在繼續，未來中國房地產行業規模仍將維持；另一方面，目前國內各區域、城市之間房地產發展仍然存在不均衡的問題，部分城市仍然具備發展潛力。

??其次，房企對多元化的態度并非全面收縮，而是側重發展部分前景較好以及盈利模式清晰的業務。同時剝離部分前景不明、模式不清或是難以找到盈利模式，對企業經營產生負面影響的多元化業務。

??05

??長三角一體化：戰略升級下房企搶占發展先機

??5月13日，中共中央政治局會議審議了《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》，在今年初兩會政府工作報告的基礎上，正式將經歷了36年長跑的“長三角一體化”上升為國家戰略。發展規劃綱要明確要求加速推進長三角一體化發展，強調要樹立“一體化”意識和“一盤棋”思想，加強各領域互動合作，扎實推進長三角一體化發展。

??對于房企而言，抓住長三角機遇是關鍵一步。一方面，長三角區域是“一帶一路”和長江經濟帶的重要交匯點，是我國經濟增長的重要引擎，勢必會對該區域整體房地產市場起到支撐的作用。另一方面，隨著長三角區域一體化進入全面提速階段，政策導向下上海、浙江、江蘇、安徽一市三省全面對接，發揮各自優勢合力發展并帶來巨大機遇和發展潛力。

??整體來看，“長三角一體化”戰略升級下，兩類房企在長三角的布局規模占據優勢：一類是擁有地緣優勢，以長三角為投資核心區域的規模房企。2018年至今，新城、中南、中梁等房企在長三角區域土地投資建筑面積占比均在40%以上。二是綜合實力較強，實施全國化布局的房企。目前來看，碧桂園、恒大、萬科三家龍頭房企均已在長三角城市群擁有廣泛布局。