??導 讀 

??8月土地市場量價持續回調，融資方面持續收緊，房企整體拿地意愿不強。銷售TOP10中有8家房企新增貨值較去年同期下滑，近3成企業本月未出手拿地。

☉ 文／克而瑞研究中心

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??榜單解讀

??“前言：和上月相比，8月份的土地市場形勢較為嚴峻，成交量價在調控政策的高壓下持續下滑，環比分別下跌28.5%和19.6%。市場熱度方面，本月成交溢價率呈現下降趨勢，這一點從南京、合肥等此前土拍較熱城市都有流拍發生，也能說明市場熱度回歸低谷。在當前融資緊張的環境下，房企整體拿地意愿并不強烈，8月近三成百強房企未有土地入賬，融創、中海等房企也顯著放緩投資腳步，單月拿地金額均小于其前7月均值。目前“抓銷售、謹投資”還是房企的主流策略。1-8月整體來看，頭部房企在投資拓展上表現的更加理性和謹慎，銷售TOP10中有8家房企新增貨值較去年同期大幅下滑。城市及能級選擇上，百強房企新增土儲中有50%建面位于一、二線城市，其中中西部的二線和長三角三四線更受房企青睞。綜合而言，源于房企融資環境持續收緊，企業信托、海外融資渠道受限，難免會對土地市場造成實質性沖擊。但現階段土地市場并未重現去年下半年大范圍流拍的局面，對房企而言，投資拿地上整體保持審慎的態度即可，關注一二線和強三線的結構性機會。

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??22家企業新增貨值達千億，10強房企占4成貨值

??2019年1-8月，銷售百強房企的新增貨值超6.5萬億，其中TOP10房企新增貨值均突破2000億元，而新增貨值集中度保持42%的高位，投資端依舊維持強者恒強的格局。新增貨值3強陣營未變，碧桂園、萬科、綠地均以超過3000億元的顯著優勢領先其他房企。

??截止至8月末，共有22家房企邁入新增貨值千億門檻，相比去年同期新增1家，考慮到今年較多房企調整戰略回歸二線、單位貨值有所上升，而千億陣營企業數量與去年基本持平，則可以看出企業整體拿地態度較為謹慎。

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??百強拿地銷售比持續維持低位，整體拿地保持理性

??從各梯隊1-8月份的拿地銷售比情況來看，銷售TOP10房企拿地銷售比持續維持在0.38，相較百強平均水平0.41來看，龍頭房企的拿地態度仍然保持理性。

??從各梯隊拿地銷售比變化情況來看，銷售水平在11-50強左右的房企拿地態度相對積極，在追逐規模賽道下，此類房企需要通過積極補充貨值來不斷提升自身實力，其中美的、中梁前八月的拿地銷售比都達到0.7以上。

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??半數銷售TOP30房企，前八月新增貨值較去年同期下降

??與2018年同期相比，大部分房企投資意愿仍然趨謹，銷售百強中多數房企新增拿地貨值均出現下滑。其中半數銷售TOP30房企中1-8月新增貨值較去年同期下滑近10%左右。

??尤其是頭部房企，在投資拓展上表現更加謹慎和理性，銷售TOP10中僅華潤、龍湖新增貨值分別較去年同期上漲2%和19%，而融創、恒大等企業降幅則超過50%。一方面是規模房企自身土儲充足，在土地市場波動較大、市場銷售尚未企穩的情況下，主動放緩投資節奏，另一方面，融資收緊也倒逼規模房企在當前的時點降負債、保現金。

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??8月近3成房企未拿地，中海、融創等房企大幅放緩投資腳步

??在8月份樓市表現持續轉冷、土地市場并不樂觀情況下，1-8月新增貨值百強房企中有近3成企業本月未出手拿地。而銷售20強房企中，華潤、萬科8月拿地相對積極，單月拿地金額超過150億元，同時也有多家企業本月拿地金額不足10億元，單月拿地銷售比更是低至0.1以下，企業的拿地態度差異較大。

??規模房企中，有部分企業8月土儲投資大幅放緩，中海本月拿地金額僅有1.6億元，相對于前7個月平均超過110億元的土地投資來說幾乎可忽略不計；此外榮盛發展、雅居樂、融創本月拿地金額與前7月的平均值相比也有6成左右的跌幅。

??在大部分企業投資態度趨于謹慎的同時，也有部分企業投資態度相對積極。如綠城本月拿地金額達到144億元，華潤、金茂8月拿地金額較前7月提升6成左右，其中華潤在蘇州、杭州、南通等熱點城市均有收獲，對未來銷售也將有較大助力。

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??投資聚焦中西部二線、長三角三四線

??1-8月百強房企新增土儲中有51%建面位于一、二線城市，其中二線城市占比較2018年全年上升8個百分點，印證了當前房企投資正在逐步回歸二線。區域分布上，中西部依舊火熱，占比接近4成，環渤海和珠三角區域相對較弱。

??細化到城市層面，中西部二線和長三角的三四線城市更受百強房企的青睞。其中二線新增土儲建面TOP10中，中西部占據5席，昆明、武漢、重慶位列前三，這與城市土地供應量較多、部分區域地價相對較低不無關系。三四線的選擇上房企仍然聚焦長三角，例如近期土地較熱的南通，近兩月萬科、碧桂園、中南等均有土儲入賬，而上半年安徽市場中最火熱的阜陽，也是房企投資的主要城市。

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??土地市場“穩”字當道，審慎態度下仍可保持正常拿地節奏

??8月份，合肥調整了宅地出讓方式，意在進一步穩定地價、增加租賃用房的供應；房地產融資方面也持續收緊，銀行將開發貸控制在2019年3月底時水平，此前信托類的融資也遭到收緊管控。種種政策信號表明，后續市場情況依舊不容樂觀，預計房企拿地將維持謹慎態度，南京、合肥等熱點城市本月都有流拍發生也說明市場熱度有一定程度回調。

??對于前8個月已經基本完成補貨值的動作房企而言，后4個月的工作重心還是應以銷售、回款為主，增強現金流實力，做好抵御市場“寒冬”的準備；對于目前仍有補貨需求的企業而言，后續土地市場以“穩”為主，成交量價還有小幅回調的可能性，仍然可以適當關注核心城市的土地市場，在市場窗口期獲取較為優質的土儲。