??導(dǎo)讀

??1、樓市“小陽(yáng)春”來(lái)臨，各線城市集體回暖

??2、百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同環(huán)比均明顯提升

??3、政策邊際趨緊，房企需直面新挑戰(zhàn)

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：2021年3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)喜迎“小陽(yáng)春”行情，28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積較2019年同期增長(zhǎng)24%。房企紛紛加大供貨力度，TOP100房企單月操盤銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)25.4%，同比增長(zhǎng)60.8%，較2020年月均值增長(zhǎng)14.1%。房企面臨的整體政策環(huán)境邊際收緊，“因城施策”與“因企施策”趨于常態(tài)化，房企需積極調(diào)整自身戰(zhàn)略方向，靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，構(gòu)筑起可持續(xù)性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

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??業(yè)績(jī)：百?gòu)?qiáng)房企同環(huán)比銷售均呈增長(zhǎng)趨勢(shì)

??2021年3月，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額10918.3億元，百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)規(guī)模較去年同期同比增長(zhǎng)60.8%，較2020年月均銷售金額增長(zhǎng)14.1%。與上月相比，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)25.4%。從1-3月的累計(jì)銷售操盤金額來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企整體的業(yè)績(jī)規(guī)模同比增長(zhǎng)83.0%，較2019年同期增長(zhǎng)46.2%。上月熱點(diǎn)市場(chǎng)成交熱度持續(xù)到3月份，“小陽(yáng)春”是重要的銷售窗口期，房企紛紛加大供貨力度，成交也呈明顯回升的態(tài)勢(shì)。

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??門檻：龍頭房企排名穩(wěn)固

??2021年一季度，各梯隊(duì)房企銷售業(yè)績(jī)門檻值繼續(xù)提升，相較去年和前年同期均有明顯增幅。地產(chǎn)行業(yè)的龍頭房企保持業(yè)績(jī)優(yōu)勢(shì)，排名相對(duì)固定，TOP10房企銷售操盤金額的入榜門檻為608.0億元，同比增長(zhǎng)105.1%。TOP200房企銷售操盤金額的入榜門檻13.9億元，同比大幅增長(zhǎng)183.2%。小型房企業(yè)績(jī)?cè)鏊僮罡撸饕且驗(yàn)閮煞矫娴木壒剩扔腥ツ晖跇I(yè)績(jī)受到疫情的負(fù)面沖擊更為明顯的低基數(shù)效應(yīng)，也有今年以來(lái)熱點(diǎn)城市的出貨加速的影響。

??從各梯隊(duì)房企銷售門檻值相較2019年同期的表現(xiàn)看，小型房企依然表現(xiàn)出顯著提升，TOP200房企入榜門檻值增速依然高于其他梯隊(duì)房企。百?gòu)?qiáng)房企中，不同量級(jí)的企業(yè)增速差異相對(duì)較低，其中TOP30房企以69.5%的增速領(lǐng)先其他梯隊(duì)。

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??企業(yè)表現(xiàn)：超四成業(yè)績(jī)大幅提升
??整體表現(xiàn)樂(lè)觀

??從企業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，3月百?gòu)?qiáng)房企中81%的企業(yè)單月銷售業(yè)績(jī)好于去年月均水平，其中超過(guò)四成業(yè)績(jī)?cè)龇?0%以上，整體業(yè)績(jī)提升明顯。從不同梯隊(duì)的房企銷售增速的對(duì)比來(lái)看，TOP31-50梯隊(duì)房企實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的比重為95%，高于其他梯隊(duì)的房企。TOP30房企中，雖有20%的企業(yè)單月業(yè)績(jī)較去年平均水平下降，但降幅依然低于20%，考慮到其體量，整體業(yè)績(jī)?nèi)詫贅?lè)觀。TOP51-100梯隊(duì)房企中，超過(guò)26%的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)龇?0%以上，另有近二成的企業(yè)業(yè)績(jī)降幅超過(guò)20%，表現(xiàn)出較為明顯的兩極分化特征。

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??市場(chǎng)展望：樓市“小陽(yáng)春”杭州、南京成交創(chuàng)新高
??信貸全面趨緊后樓市或?qū)⒒貧w穩(wěn)態(tài)

??3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)喜迎“小陽(yáng)春”行情，28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積較2019年同期增長(zhǎng)24%，北京、杭州、南京等多城成交顯著放量，較2019年同期均實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。

??具體而言，一線城市市場(chǎng)顯著轉(zhuǎn)暖，各城市成交皆升至歷史高位，較2019年同期增長(zhǎng)64%。北京核心區(qū)位的限價(jià)盤銷售火爆，疊加以金隅鳳棲家園為代表的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目集中網(wǎng)簽，成交創(chuàng)年內(nèi)新高。在連番政策打壓下，上海市場(chǎng)熱度依舊不減，遠(yuǎn)郊剛需盤去化速度加快。不過(guò)，在市實(shí)驗(yàn)性師范高中招生實(shí)行名額分配改革后，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，部分業(yè)主開(kāi)始降價(jià)拋售。廣州增城、黃埔和南沙等區(qū)域市場(chǎng)持續(xù)火熱，助力成交持續(xù)高位運(yùn)行。深圳中低端產(chǎn)品去化表現(xiàn)搶眼，萬(wàn)科光年四季、滿京華云著等多盤熱銷300余套。

??24個(gè)二、三線城市市場(chǎng)同步轉(zhuǎn)暖，成交較2019年同期增長(zhǎng)19%。杭州、南京等熱點(diǎn)城市市場(chǎng)持續(xù)高熱，成交較2019年同期翻倍增長(zhǎng)。典型如南京，各區(qū)域市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖，浦口、棲霞、江寧等多區(qū)域供需兩旺，成交一舉創(chuàng)近年來(lái)單月新高。天津、鄭州等壓力城市市場(chǎng)難言實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，成交雖同比轉(zhuǎn)正，但仍不及2019年同期，整體跌幅都在30%以上。典型如天津，遠(yuǎn)郊區(qū)域房地產(chǎn)庫(kù)存高企，長(zhǎng)期仍面臨較大的去化壓力。

??各區(qū)域市場(chǎng)熱度皆升，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)異常火熱，隨著供應(yīng)放量，蘇州、常州等成交明顯回升，較2019年同期增幅都在30%附近。上海、寧波等市場(chǎng)熱度慣性延續(xù)，成交較2019年同期漲幅均超70%，杭州、南京市場(chǎng)儼然出現(xiàn)過(guò)熱征兆，成交皆創(chuàng)新高。粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)熱度不減，廣州、深圳成交繼續(xù)高位保持，尤其是深圳，基于新房的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，打新市場(chǎng)持續(xù)火爆。佛山成交迅速回升至高位，南海、順德這類臨廣片區(qū)成交異常活躍。僅限于東莞因供應(yīng)不濟(jì)，成交同比轉(zhuǎn)跌。中西部地區(qū)市場(chǎng)適度回暖，重慶、武漢成交放量，部分限價(jià)盤再現(xiàn)搶購(gòu)潮，鄭州、西安成交有所回升，但較2019年同期仍存較大差距，整體跌幅均超30%。

??而從我們實(shí)際調(diào)研情況來(lái)看，熱點(diǎn)三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，城市地價(jià)與房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲。地方政府大都依據(jù)地價(jià)控房?jī)r(jià)，設(shè)定地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的轉(zhuǎn)換系數(shù)，綜合測(cè)算各盤備案價(jià)格。在售項(xiàng)目基本取消折扣優(yōu)惠，普遍是頂著備案價(jià)格對(duì)外銷售。每年的備案價(jià)格漲幅限定3%-5%，年初開(kāi)發(fā)企業(yè)便用完當(dāng)年的調(diào)價(jià)幅度。早先高價(jià)拿地的項(xiàng)目都在等之后拿地的企業(yè)“抬轎子”，高價(jià)盤、地王盤一時(shí)去化不暢無(wú)慮，只要土拍再出新地王，購(gòu)房者便能接受房?jī)r(jià)還將上漲的一致預(yù)期，屆時(shí)成交去化也就不成問(wèn)題，房?jī)r(jià)預(yù)期便是被一個(gè)接一個(gè)的地王炒上去的。不過(guò)，市場(chǎng)表面的繁榮背后也醞釀著變局，供地雙集中后整體土拍熱度將下滑，熱點(diǎn)三、四線城市土拍較難持續(xù)保持高熱度，城市地王更難頻繁更替，一旦地價(jià)及房?jī)r(jià)預(yù)期走穩(wěn)，勢(shì)必將考驗(yàn)市場(chǎng)需求的真正成色。

??展望未來(lái)，聯(lián)系到三部委嚴(yán)打經(jīng)營(yíng)貸，房地產(chǎn)信貸政策或?qū)⑷孚吘o，投機(jī)炒作需求將得到有效遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸回歸穩(wěn)態(tài)。受此影響，上海、杭州、南京這類熱點(diǎn)一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒅鸩交貧w理性，基于市場(chǎng)仍有強(qiáng)勁的需求支撐，預(yù)計(jì)成交將穩(wěn)中有降，但不會(huì)明顯失速。反觀鹽城、淮安這類熱點(diǎn)三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)@著降溫，受限于本地購(gòu)房需求基本飽和，疊加市場(chǎng)購(gòu)買力瓶頸盡顯，成交或?qū)⒚黠@縮量，高價(jià)盤、地王盤更將面臨較大的去化壓力。

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??企業(yè)建議：房企需積極應(yīng)對(duì)政策邊際趨緊

??上市房企年報(bào)季如期而至，已公布2020年業(yè)績(jī)的房企中，營(yíng)收增長(zhǎng)放緩、銷售毛利率與凈利率下降是普遍現(xiàn)象。盈利指標(biāo)下降主要有兩方面因素有關(guān)，一方面是此前樓市最熱時(shí)期房企高價(jià)拿地項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期，另一方面也與疫情影響下房企工程進(jìn)度延后，經(jīng)營(yíng)成本、營(yíng)銷支出等期間費(fèi)用上升有關(guān)。整體看，行業(yè)面臨的盈利能力下降的壓力較為明顯。

??3月，房企面臨的整體政策環(huán)境邊際趨緊。宏觀層面，“房住不炒”定位第三次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中，央行也強(qiáng)調(diào)“保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性”。信貸方面，3月下旬央行、銀保監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合發(fā)布嚴(yán)查樓市經(jīng)營(yíng)貸的通知，上海、北京、深圳、浙江等地金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)陸續(xù)開(kāi)始自查，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)投機(jī)行為再度受到遏制，市場(chǎng)情緒也受到一定的擾動(dòng)。對(duì)房企而言，雖然熱點(diǎn)城市市場(chǎng)成交將會(huì)迎來(lái)一定程度的降溫，但是以居住為主的住房需求仍然存在，房企銷售窗口期仍將持續(xù)。由于住宅需求的釋放節(jié)奏將會(huì)延緩，房企也需要重新構(gòu)筑銷售節(jié)奏和營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，積極蓄客推盤，從而保證項(xiàng)目的去化和回款效率。

??房企運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)初露成效，未來(lái)資金壓力仍存。從3月份已公布年報(bào)的房企披露信息看，多家房企“三條紅線”降檔成功，大部分房企也對(duì)在未來(lái)一至兩年內(nèi)降檔至“綠檔”保持信心。雖然快速降檔使得優(yōu)質(zhì)房企綜合運(yùn)營(yíng)能力得以體現(xiàn)，但是房企仍面臨供給端融資渠道受限、需求端購(gòu)房者資金被嚴(yán)查的調(diào)控影響，因而資金端壓力并未得到有效緩解。未來(lái)房企仍需繼續(xù)降本增效。在“開(kāi)源”方面，除保證正常經(jīng)營(yíng)的銷售回款以外，房企還需要在盤活存量資產(chǎn)、加強(qiáng)股權(quán)融資或拆分上市等方面發(fā)力。在“節(jié)流”方面，房企需要積極將大數(shù)據(jù)和數(shù)字化管理方式運(yùn)用到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，也需要加強(qiáng)費(fèi)用管控，提高人均效能。

??供地“兩集中”是房企面臨的新挑戰(zhàn)。重點(diǎn)城市“兩集中”供地政策出臺(tái)，其目的是通過(guò)增加供應(yīng)，分流熱點(diǎn)土地資源，從而保證土地市場(chǎng)的理性競(jìng)爭(zhēng)，但實(shí)質(zhì)上，房企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加。在土拍階段，房企需要加強(qiáng)資金統(tǒng)籌能力，通過(guò)調(diào)整融資節(jié)奏和回款節(jié)奏，既要避免大量資金的長(zhǎng)期閑置，也要保證有充足保證金參與多宗地塊的競(jìng)拍。已經(jīng)處于“綠檔”的房企有望憑借資金優(yōu)勢(shì)補(bǔ)充高質(zhì)量土儲(chǔ)，而儲(chǔ)備不足的房企將面臨更大的補(bǔ)庫(kù)存壓力。此外，集中供地或?qū)?dǎo)致未來(lái)項(xiàng)目的集中入市，房企競(jìng)品壓力增加。因而在開(kāi)發(fā)階段，需要提升產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化程度，加快周轉(zhuǎn)速度，從而在推盤入市階段取得一定優(yōu)勢(shì)。房企未來(lái)的發(fā)展策略也將受到影響。在熱點(diǎn)城市，房企需加強(qiáng)熱點(diǎn)城市深耕和精準(zhǔn)研判的能力，才能集中的土拍競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)。與此同時(shí)，房企也需要將拿地的重心適度下沉至熱點(diǎn)城市周邊區(qū)域或其他非熱點(diǎn)城市，通過(guò)調(diào)整投資結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)未來(lái)項(xiàng)目的銷售節(jié)奏。此外，有多元化拿地能力、可以通過(guò)城市更新、收并購(gòu)等方式補(bǔ)充土儲(chǔ)的房企優(yōu)勢(shì)得以凸顯，其他房企也可以通過(guò)增加合作開(kāi)發(fā)比重實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。