??導讀 

??一季度Top20內房企租金收入入榜門檻上升56%，商業規模提速仍是主旋律，部分房企對出租率提出要求。

??☉文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

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??入榜門檻
??一季度Top20內房企租金收入上升56%

??2021年一季度內房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為13.6億元和2.7億元，內房企的運營收入Top10門檻比外資房企高出了10.9億元。此外內房企運營收入Top20入榜門檻為6.1億元，超出了外資房企Top10的運營收入門檻3.4億元。可以看出，與穩中求勝的外資房企相比，內房企的商業拓展速度更快。此外，2021年一季度TOP20內房企的總租金收入同比2020年一季度大幅上漲了56%，TOP20門檻同比上升了23%，此外相比2019年一季度略有上升1.9%，可以看出2021年多數房企運營商已走出疫情影響，商業運營已逐步進入正軌。

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??收入結構
??外資租金收入占比略超內資達93.1%

??總體而言，內房企以及外資企業中，租金收入都占據到了運營收入較大比例，其中內房企該比例達85.3%，而外資房企則為93.1%。大多數的企業都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運營收入以酒店運營為主。例如富力、金茂、碧桂園等房企，其中2020年富力的酒店運營占比達到了89%，而中國金茂這一占比也達到了46%。此外部分企業繼續加大長租公寓布局力度，如龍湖冠寓2020年已開業9.0萬間，整體出租率為88.5%，租金收入為18.1億元，同比增長54.7%。預計隨著不斷拓展，這類企業未來租金中長租公寓的貢獻占比也將持續增大。

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??境內物業于境外上市盤活
??境外REITs值得嘗試

??存量時代下，境內投資物業如何更好對接資本市場成為當前的主要挑戰。值得注意的是，2021年第一季度，部分境內存量物業通過境外REITs實現了資產的盤活。如2021年2月10日順豐房托向港交所遞交了上市申請，成為了首個在香港以物流為主的房地產投資信托基金；2月24日，亞洲最大地產信托基金——領展REITs以27.72億元收購上海七寶萬科廣場50%股權。

??此外3月，相關消息指出，綠地集團在新加坡發行酒旅REIT也獲得批準，并預計將于2021年5、6月在新交所上市。若能成功上市，綠地集團酒旅REITs將成為國內特大型國企首支在新加坡上市的REITs項目，也是首支人民幣和新加坡元雙幣種交易的產品。據悉，2016年綠地集團就曾與Amare投資管理集團在新加坡簽署協議，該酒店業投資信托計劃從綠地收購19家總價值約210億元位于中國境內的酒店物業，并設立酒店業REITs于新加坡證交所主板上市。綠地控股將在該酒店業投資信托中認購不低于30%的份額，并通過和Amare組建合資資產管理公司（公司方持股25%）的方式繼續參與對酒店的管理。對此，綠地控股董事長張玉良曾表示，選擇在新加坡交易所發行REITs，是基于新加坡是亞洲最大的REITs市場；若試水成功、條件及模式成熟，綠地還將積極推進旗下境內外更多優質大宗資產的金融化。

??在國內公募REITs仍處于探索階段的當下，境內資本對接商業地產還未可知，通過境外REITs上市或是目前股權融資中不多的選擇之一，而絕大多的上市地點主要關注香港、新加坡兩地。預計未來隨著持有型物業的不斷增多，會有越來越多的存量物業通過境外REITs的方式實現資產盤活。

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??商業規模提速仍是主旋律
??部分房企對出租率提出要求

??時隔年報季，不少企業都公布了2021年或未來的商業規劃。其中商業提速成為了主要方向，包括商業新軍旭輝。自2019年將商業提升為核心戰略之后，截至2020年底，旭輝在建和運營的商業已經有30個左右，總建面約為237萬平米，2020年實現租金收入5.9億，同比增長2.1%。旭輝商業計劃在今后兩三年內陸續開業20個項目，每年集團都會拿出不超過凈利潤10%的資金用于商業項目的發展，預計在未來三年實現商業租金50%的年復合增長率，目標在3年后突破20億元。招商蛇口也表示，將集中商業定位為公司成長性業務，并規劃五年內實現百億商業收入、百個大型集中商業。此外，龍湖方面則表示，2021年有11個天街推出，收入有望達到85億元，未來三年保持40%的營收增長。

??除了規模增長，部分房企運營商還對運營效率提出了要求。以寶龍商業為例，截至2020年底，寶龍已開業54家購物中心（48家自營+6家輕資產），可租賃建面404.7萬。2021年寶龍商業計劃新開業22個項目（13個寶龍廣場、3個寶龍天地、6個寶龍星匯），其中20個分布在長三角，2個在大灣區。對于未來三年，管理層表示，商業方面的開業面積計劃達1500萬方，擠進長三角規模行業前三，此外出租率也將達到95%。