??導(dǎo) 讀 

??1、百?gòu)?qiáng)房企5月環(huán)比回升5.6%

??2、同比業(yè)績(jī)降幅仍保持較大水平 

??3、政策放松引導(dǎo)市場(chǎng)回歸正常化

??榜單解讀

??前言：2022年5月，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)，市場(chǎng)筑底、企業(yè)整體銷售表現(xiàn)仍保持低迷。30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比仍下降59%，與上月基本持平。百?gòu)?qiáng)房企5月單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)5.6%，同比降低59.4%，單月業(yè)績(jī)同比降幅仍保持在較高水平。累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低52.3%，降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大。 

??本月，全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤會(huì)議釋放強(qiáng)烈的撐地產(chǎn)信號(hào)：房地產(chǎn)行業(yè)從去杠桿到穩(wěn)杠桿，全面落實(shí)政治局會(huì)議的兩個(gè)“堅(jiān)持”。20城放松限購(gòu)，25城放松限貸，14城放松限售，16城減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，22城落地購(gòu)房補(bǔ)貼，26省市放松預(yù)售資金監(jiān)管，71省市放松公積金貸款。預(yù)計(jì)隨著放松政策不斷加碼、疊加國(guó)內(nèi)疫情得到有效控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸復(fù)蘇。6月將是驗(yàn)證各城市市場(chǎng)成色的重要節(jié)點(diǎn)，并給下半年市場(chǎng)定調(diào)。規(guī)模房企在6月及第三季度，也需盡可能加緊貨量供應(yīng)，同時(shí)積極營(yíng)銷以提高去化率水平。

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??5月業(yè)績(jī)環(huán)比略有上升

??同比降幅仍然較大

??2022年5月，得益于各地樓市紓困政策，加之“五一”假期房企推盤及營(yíng)銷積極性提升，在供應(yīng)放量下市場(chǎng)成交略有復(fù)蘇。行業(yè)TOP100房企5月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4546.7億元，環(huán)比增長(zhǎng)5.6%。

??但目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)、疊加部分城市疫情反復(fù)，市場(chǎng)信心不足、整體表現(xiàn)仍相對(duì)低迷。5月百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比降低59.4%，降幅保持在較高水平。累計(jì)業(yè)績(jī)來看，百?gòu)?qiáng)房企1-5月的整體操盤業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低52.3%，降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大。

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??目標(biāo)完成不及預(yù)期

??年內(nèi)供應(yīng)及去化壓力放大

??今年以來即使大部分房企不披露目標(biāo)，或是已經(jīng)主動(dòng)調(diào)降了銷售目標(biāo)。但目前企業(yè)實(shí)際的業(yè)績(jī)完成情況仍不及預(yù)期，年內(nèi)貨值供應(yīng)及銷售去化壓力放大。

??具體來看，在公開披露業(yè)績(jī)目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至5月末的目標(biāo)完成率不足30%，有近半數(shù)企業(yè)甚至不足25%。幾乎所有的企業(yè)1-5月的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于15個(gè)百分點(diǎn)。

??隨著近期政策面有所緩和、好轉(zhuǎn)，規(guī)模房企在6月及第三季度，需盡可能加緊貨量供應(yīng)，同時(shí)積極營(yíng)銷以提高去化率水平。

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??5月市場(chǎng)筑底，

??同比降幅與上月基本持平

??2022年5月，房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底，成交跌幅沒有進(jìn)一步擴(kuò)大。30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比仍下降59%，與上月基本持平。一線城市供應(yīng)縮量，成交環(huán)比下降22%，同比跌幅擴(kuò)至50%。26個(gè)二、三線城市成交低位企穩(wěn)，環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比跌幅收窄至60%。

??分區(qū)域來看，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)整體低迷。受疫情影響，上海樓市繼續(xù)停擺。杭州、寧波、常州等市場(chǎng)繼續(xù)下行，成交同比跌幅皆超60%。例如杭州，供應(yīng)顯著縮量，尤其是主城區(qū)供貨斷檔，導(dǎo)致全市新盤平均去化率大幅回落至38%，環(huán)比減少33個(gè)百分點(diǎn)。外圍區(qū)域去化壓力不斷加劇，不少項(xiàng)目去化率低于10%。蘇州、合肥、徐州等城市在政策放松刺激下有所復(fù)蘇，例如徐州，新盤平均去化率升至41%，環(huán)比增加19個(gè)百分點(diǎn)，主城區(qū)部分高性價(jià)比樓盤近乎“日光”。

??京津冀地區(qū)市場(chǎng)再現(xiàn)沉寂。受疫情影響，北京市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程被打斷，房企普遍放緩供貨節(jié)奏，核心區(qū)域的流量盤集體缺席，遠(yuǎn)郊區(qū)域成交依舊慘淡，去化率普遍低于20%。天津、河北市場(chǎng)下行壓力加劇，例如天津，新盤平均去化率進(jìn)一步回落至19%，環(huán)比再降3個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)城四區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)域去化普遍承壓，打折降價(jià)、渠道提傭等常態(tài)化。

??大灣區(qū)市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇。深圳供需依舊低迷，新盤平均去化率33%，環(huán)比基本持平，外圍區(qū)域仍面臨較大的去化壓力。政策放松下，廣州、佛山、東莞等成交低位回升，例如廣州，中高端市場(chǎng)堅(jiān)挺，主城區(qū)到訪量明顯回升，部分項(xiàng)目周均到訪量超400組，轉(zhuǎn)化率同樣達(dá)到10%以上。剛需市場(chǎng)依舊冷清，增城、花都等外圍區(qū)域打折降價(jià)常態(tài)化，去化率仍處低位。

??中西部地區(qū)市場(chǎng)仍未擺脫頹勢(shì)。武漢、重慶、鄭州等市場(chǎng)依舊羸弱，成交同比跌幅皆超60%。例如武漢，新盤平均去化率低至13%，環(huán)比下降5個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)城區(qū)去化愈加慘淡，黃陂、蔡甸等區(qū)域多盤去化率低于10%。成都、西安等區(qū)域及項(xiàng)目分化加劇，例如成都，新盤平均去化率達(dá)到54%，一、二圈層性價(jià)比樓盤仍能實(shí)現(xiàn)“日光”，三圈層到訪及成交仍未改善。

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??6月將驗(yàn)證市場(chǎng)成色

??兩類城市成交有望改善

??本月全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤會(huì)議釋放強(qiáng)烈的撐地產(chǎn)信號(hào)：房地產(chǎn)行業(yè)從去杠桿到穩(wěn)杠桿，全面落實(shí)政治局會(huì)議的兩個(gè)“堅(jiān)持”。全國(guó)首套房貸利率下限降低20個(gè)基點(diǎn)，5年期LPR超預(yù)期下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，蘇州、南京、濟(jì)南等17城率先執(zhí)行首套房貸利率4.25%、二套房貸利率5.05%。地方放松政策頻率顯著加快，本月97省市跟進(jìn)放松政策。其中，20城放松限購(gòu)，25城放松限貸，14城放松限售，16城減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，22城落地購(gòu)房補(bǔ)貼，26省市放松預(yù)售資金監(jiān)管，71省市放松公積金貸款。

??展望未來，我們認(rèn)為房地產(chǎn)金融政策有望實(shí)行逆周期調(diào)節(jié)，支持企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，幫扶企業(yè)經(jīng)營(yíng)盡快回歸正軌。針對(duì)“暴雷”房企，也要給出實(shí)質(zhì)性的解決方案，以便提振市場(chǎng)信心。全面放松居民按揭貸款政策，支持剛性和改善性住房需求，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易盡快回歸正常化。地方放松政策頻率及力度加碼，弱二線及三四線城市將全面取消限購(gòu)、限售等限制性政策。

??而在放松政策不斷加碼后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸復(fù)蘇，但城市分化加劇。隨著國(guó)內(nèi)疫情得以有效控制，疊加房企沖刺半年度業(yè)績(jī)，勢(shì)必將加大供貨力度，6月將是驗(yàn)證各城市市場(chǎng)成色的重要節(jié)點(diǎn)，并給下半年市場(chǎng)定調(diào)。

??預(yù)計(jì)兩類城市成交有望明顯改善：其一，市場(chǎng)供求基本平衡，包括上海、北京、深圳、杭州、成都等，一旦供應(yīng)放量，成交必將明顯回升。其二，放松政策力度較大，包括太原、無(wú)錫、南通等，短期或?qū)⒋碳ぞ用褓?gòu)房消費(fèi)，成交有望企穩(wěn)回升。