??導(dǎo) 讀 

??1、一季度百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)同比腰斬 

??2、逾8成企業(yè)累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低

??3、政策適度松綁但不會(huì)全面刺激

??榜單解讀

??前言：2022年3月，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場(chǎng)整體依舊低迷，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)48%，同比跌幅擴(kuò)至47%。企業(yè)層面，一季度百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)規(guī)模同比大幅降低47%；3月單月業(yè)績(jī)同比降低52.7%，較2月降幅擴(kuò)大5.5個(gè)百分點(diǎn)；相比1月業(yè)績(jī)規(guī)模降低2.6%。

??政策層面，一季度多部委密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，釋放強(qiáng)烈維穩(wěn)信號(hào)。財(cái)政部明確今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件，兩會(huì)定調(diào)探索行業(yè)新發(fā)展模式，支持新市民等三類(lèi)購(gòu)房需求。地方繼續(xù)因城施策，弱二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市或?qū)⒎诸?lèi)放松。但同時(shí)，中央政策基調(diào)維持房住不炒，政策適度松綁但不會(huì)全面刺激。

??總體來(lái)看，雖然目前政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，但短期內(nèi)市場(chǎng)整體的供求和成交尚未有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，預(yù)計(jì)2022年企業(yè)銷(xiāo)售目標(biāo)將更為謹(jǐn)慎。2022年會(huì)有多數(shù)企業(yè)保持去年的規(guī)模預(yù)期，或適度調(diào)降全年的銷(xiāo)售目標(biāo)。二三季度企業(yè)仍需加緊推盤(pán)供貨，積極營(yíng)銷(xiāo)以盡可能提高去化率水平。

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??百?gòu)?qiáng)房企一季度業(yè)績(jī)同比腰斬

??2022年3月，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)，企業(yè)銷(xiāo)售同比降幅較1、2兩月進(jìn)一步擴(kuò)大。百?gòu)?qiáng)房企單月僅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額5115.4億元，環(huán)比增長(zhǎng)27.4%，增幅明顯低于往年同期；同比降低52.7%，較2月降幅擴(kuò)大5.5個(gè)百分點(diǎn)；相比1月業(yè)績(jī)規(guī)模降低2.6%。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，1-3月百?gòu)?qiáng)房企的整體業(yè)績(jī)規(guī)模同比大幅降低47%，也低于2020年的同期水平，一季度開(kāi)局慘淡。

       具體來(lái)看，一季度有逾8成的百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低，其中近4成企業(yè)的降幅高于50%。多數(shù)規(guī)模房企銷(xiāo)售表現(xiàn)不佳，一方面是受到市場(chǎng)低迷、行業(yè)信心不足的影響，另一方面企業(yè)自身的推盤(pán)及營(yíng)銷(xiāo)積極性也普遍不高。二三季度企業(yè)需加緊推盤(pán)供貨，積極營(yíng)銷(xiāo)以盡可能提高去化率水平。

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??2022年企業(yè)銷(xiāo)售目標(biāo)將持平或調(diào)降

??雖然目前政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，但短期內(nèi)市場(chǎng)整體的供求和成交尚未有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，預(yù)計(jì)2022年企業(yè)銷(xiāo)售目標(biāo)將更為謹(jǐn)慎。一方面，去年規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況遠(yuǎn)不及歷史同期，有逾8成房企未完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，平均目標(biāo)完成率不到90%。另一方面，在行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、市場(chǎng)持續(xù)降溫的背景下，大部分企業(yè)的業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)和銷(xiāo)售去化壓力仍然較大。從部分企業(yè)已經(jīng)披露的年度業(yè)績(jī)目標(biāo)來(lái)看，預(yù)計(jì)2022年會(huì)有多數(shù)企業(yè)保持去年的規(guī)模預(yù)期，也會(huì)有不少房企根據(jù)自身的貨值和去化率水平，適度調(diào)降全年的銷(xiāo)售目標(biāo)。

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??企業(yè)融資規(guī)模保持低位，流動(dòng)性壓力持續(xù)

??在目前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)未出清、仍有企業(yè)債務(wù)違約及暴雷的情況下，一季度金融機(jī)構(gòu)放款較為謹(jǐn)慎，整體融資未有明顯回暖、多數(shù)企業(yè)流動(dòng)性壓力持續(xù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年一季度行業(yè)100家典型房企的融資規(guī)模同比大幅下降52.5%，特別是2-3月境外融資幾乎“停滯”。2022年至今有約75%的房企融資規(guī)模同比減少，其中有近4成企業(yè)同比降幅超過(guò)50%。

       整體來(lái)看，目前政策回暖的傳導(dǎo)落地尚需時(shí)日，短期內(nèi)規(guī)模房企整體的融資規(guī)模仍將保持在低位，企業(yè)應(yīng)繼續(xù)保持謹(jǐn)慎、防范信用及流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。在加緊去化回款緩解流動(dòng)性壓力的同時(shí)，也需積極把握融資機(jī)會(huì)，在并購(gòu)融資、保障性租賃住房REITs等多方面進(jìn)行嘗試。

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??多部委密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)

??政策適度松綁但不會(huì)全面刺激

??2022年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)仍處在深度調(diào)整期，在市場(chǎng)持續(xù)低迷、房企面臨危機(jī)的背景下，中央多部委密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，釋放強(qiáng)烈維穩(wěn)信號(hào)。財(cái)政部明確今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件，兩會(huì)定調(diào)探索行業(yè)新發(fā)展模式，支持新市民等三類(lèi)購(gòu)房需求。房企融資、預(yù)售資金監(jiān)管適度松綁，并購(gòu)貸不計(jì)入“三道紅線(xiàn)”、保障性租賃住房貸款不計(jì)入“兩道紅線(xiàn)”、全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法出臺(tái)。居民按揭貸款政策邊際改善，各地放寬公積金貸款、下調(diào)首付比例、局部放松限貸、下調(diào)房貸利率。15城出臺(tái)新政刺激購(gòu)房需求，重點(diǎn)涉及松綁限購(gòu)、取消限售、發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼、棚改貨幣化安置等。

??展望二季度，中央政策基調(diào)維持房住不炒，政策將適度松綁但不會(huì)全面刺激。信貸層面，一是支持房企的合理融資需求，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)開(kāi)展并購(gòu)貸款融資，二是支持合理住房消費(fèi)，降低居民按揭貸款成本，保障剛需、滿(mǎn)足改善，給予新市民購(gòu)房相應(yīng)信貸支持。地方繼續(xù)因城施策，核心一、二線(xiàn)城市調(diào)控政策仍將從緊執(zhí)行，弱二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市或?qū)⒎诸?lèi)放松，壓力城市有望通過(guò)棚改、財(cái)稅托市等刺激居民購(gòu)房消費(fèi)。

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??市場(chǎng)：3月成交跌幅擴(kuò)至47%

??但下旬市場(chǎng)回穩(wěn)成交明顯回升

??2022年3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體依舊低迷，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)48%，同比跌幅擴(kuò)至47%。

??一線(xiàn)城市市場(chǎng)陷入沉寂，成交環(huán)比增長(zhǎng)7%，同比跌幅擴(kuò)至49%。各城市成交持續(xù)低位運(yùn)行，同比跌幅都在50%附近。受制于疫情防控出現(xiàn)反復(fù)，上海、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“半停擺”狀態(tài)，成交同比跌幅明顯擴(kuò)大。北京、廣州成交同樣不及預(yù)期，3月上、中旬市場(chǎng)表現(xiàn)疲弱，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率低至3成。隨著居民按揭貸款松綁，多數(shù)銀行下調(diào)房貸利率，并縮短放貸周期，下旬北京、廣州市場(chǎng)開(kāi)始回溫，但整體市場(chǎng)熱度較去年同期相差甚遠(yuǎn)。

??26個(gè)二、三線(xiàn)城市市場(chǎng)盡顯疲態(tài)，成交環(huán)比增長(zhǎng)56%，同比跌幅擴(kuò)至46%。受限于去年同期基數(shù)較高，疊加國(guó)內(nèi)疫情出現(xiàn)反彈，6成以上二、三線(xiàn)城市成交同比腰斬，長(zhǎng)春、常州等同比跌幅超70%。部分疫情控制較好的城市市場(chǎng)筑底企穩(wěn)，例如海口成交同比跌幅收窄至3%。又如西安成交放量，同比增長(zhǎng)32%，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率達(dá)到50%，高新、港務(wù)區(qū)等熱點(diǎn)板塊時(shí)有項(xiàng)目“日光”。壓力城市在救市政策落地后市場(chǎng)確有回溫，但持續(xù)時(shí)間較短，側(cè)面映證城市強(qiáng)弱轉(zhuǎn)化很大程度上取決于市場(chǎng)供求關(guān)系。典型如鄭州，上半月成交明顯回升，但由于樓市供遠(yuǎn)大于求，下半月成交再度下滑，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率低至20%。

??近期，多部委定調(diào)穩(wěn)地產(chǎn)。金融委強(qiáng)調(diào)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案。隨后銀保監(jiān)會(huì)、央行、證監(jiān)會(huì)和外匯局紛紛部署落實(shí)工作，財(cái)政部也表示，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

??預(yù)計(jì)房地產(chǎn)金融政策或?qū)⑦m度控制去杠桿節(jié)奏和力度。首先，房企整體融資環(huán)境有望明顯改善，國(guó)企、央企及優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒏鼮槭芤?。其次，居民按揭貸款或?qū)⒗^續(xù)松綁，保障剛需滿(mǎn)足改善及新市民購(gòu)房消費(fèi)，并給予新市民一定力度的信貸政策支持。

??因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)。一線(xiàn)城市調(diào)控政策仍將從緊執(zhí)行，尤其是限購(gòu)政策較難退出，但部分收縮性政策或?qū)⑦m度解綁，例如深圳將上調(diào)二手房參考價(jià)。

??近期，部分二線(xiàn)城市“四限”調(diào)控出現(xiàn)松動(dòng)跡象。例如鄭州、福州局部放松限購(gòu)，鄭州局部放松限貸，哈爾濱全面取消限售。預(yù)計(jì)二線(xiàn)以及三四線(xiàn)城市或?qū)⑿Х戮植糠潘赡酥寥嫒∠八南蕖闭?，壓力城市更將在需求端予以刺激：其一，棚改、舊改加快推進(jìn)，并提高貨幣化安置比例。其二，財(cái)稅刺激托市，購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等均是政策選項(xiàng)。

??而從周度成交數(shù)據(jù)來(lái)看，在利好政策的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)，成交明顯回升。第10-12周，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交持續(xù)走低，上海、深圳、南京等成交連續(xù)三周下滑。第13周，重點(diǎn)城市成交明顯回升，已基本恢復(fù)至月初的單周成交規(guī)模，深圳、青島等成交放量增長(zhǎng)。

??展望未來(lái)，市場(chǎng)底或?qū)⒃诙径鹊絹?lái)，屆時(shí)成交或?qū)⒅灼蠓€(wěn)，同比跌幅也將有所收窄。但基于城市經(jīng)濟(jì)基本面、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、潛在購(gòu)房需求及居民購(gòu)買(mǎi)力等多方面因素，各城市市場(chǎng)或?qū)⒓觿》只?/p>

??首先，一、二線(xiàn)城市大概將在4、5月市場(chǎng)回穩(wěn)。其中，一線(xiàn)城市市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力最為堅(jiān)挺，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)。二線(xiàn)城市市場(chǎng)需求相對(duì)充裕，但居民購(gòu)買(mǎi)力有所透支，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑤唲?dòng)企穩(wěn)。

??其次，三、四線(xiàn)城市市場(chǎng)回穩(wěn)需要較長(zhǎng)時(shí)間周期。其中，強(qiáng)三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒃谙掳肽昴酥聊甑撞拍芊€(wěn)住，弱三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)盤(pán)整。