??核心觀點

??【增速優于同規模企業，2022年目標完成3000億元壓力不大】2021年龍湖集團實現全口徑銷售金額2901億元，同比增長7.2%，從銷售金額增速來看，高于TOP15房企約1.8%的平均水平，銷售增長穩定。2022年龍湖目標銷售3000億元，同比增長3.4%，龍湖共準備了4700億元的可售貨源，需去化63.8%%完成目標，全年目標達成問題不大。 

??【拿地積極，加大合作力度權益有所下降】2021年龍湖新增土地建面2355萬平方米，權益總價約為868億元，分別同比下降8%和下降17%。全口徑拿地銷售金額比0.53，遠高于TOP10 房企約0.29的水平，拿地積極。2021年龍湖加大合作的比例，特別是在TOD項目方面，一般與地方政府的國屬平臺進行合作，比例大多五五開，使得權益建面比同比下降了15.1個百分點至56.8%。 

??【營收穩步增長，毛利率受城市限價影響下滑】2021上龍湖實現營業收入2234億元，同比增長21.0%。毛利率25.3%，同比下降3.9個百分點，主要由于受整體高能級城市限價政策的影響。歸母凈利率、核心歸母凈利率分別為10.68%和10.0%，分別同比下降0.2、0.1個百分點，歸母凈利率水平相較于毛利率降幅縮小，且較以往保持穩定。 

??【多元化收入貢獻逐年增加，投資性物業收入已超百億】2021年龍湖包含購物中心和租賃住房的投資性物業收入104.1億元，物業管理及其他收入84.2億元，分別同比增長37.4%和40.6%，非住宅開發航道的營業收入占總營業收入達到8.4%，同比繼續增長1個百分點，多元化孵化成效顯著。 

??【財務優勢進一步凸顯，成本優于部分同規模央企國企】2021年末龍湖現金短債比6.11，剔除預售資金監管和受限制現金后的現金短債比為3.88，企業持有現金充足，短期償債壓力不大，凈負債率46.7%，同比基本持平，維持行業較低水平，剔除預收后的資產負債率為67.4%，持續屬于綠檔。在調控加碼的情況下，融資優勢進一步凸顯，2021年末龍湖的平均融資成本較同比持續下降0.20個百分點至4.14%，屬于行業極低水平，甚至較部分同規模的央企國企成本還低。

??01

??銷售

??增速優于同規模企業

??2022年目標完成3000億元壓力不大

??2021年龍湖集團實現全口徑銷售金額2901億元，銷售面積1709萬平方米，分別同比增長7.2%和5.7%，銷售目標完成率94%，未完成全年的銷售目標。不過從銷售金額增速來看，高于TOP15房企約1.8%的平均水平，銷售增長穩定。

??2022年龍湖目標銷售3000億元，同比增長3.4%，龍湖共準備了4700億元的可售貨源，需去化63.8%%完成目標。根據全年的推貨計劃，在售主力項目將達到263個，其中54個為全新項目，171個項目將推出新一期新業態產品，整體來看全年目標達成問題不大。

??從銷售金額區域分布來看，長三角、環渤海以及西部區域的銷售金額均超500億元，其中長三角區域銷售金額占比達到28.2%，占比最大；中部區域銷售金額同比大幅增長了67.3%到285.8億元，占比也同比增加3.5個百分點至9.9%，主要由于近兩年龍湖在合肥、武漢、長沙、鄭州的進一步布局，該區域銷售貢獻也在加強。

??龍湖堅持在高能級城市布局的策略。2021年龍湖銷售金額來自一二線城市占比達到82.9%，同比下降1.1個百分點，一二線城市仍占據較大份額的貢獻；與此同時，龍湖逐步加深經濟較好區域的三四線城市布局，來自長三角和珠三角區域的三四線城市的銷售占總三四線城市的83.4%，同比增長4個百分點，其中珠三角的三四線城市銷售大幅增長55%到181.05億元，增幅最大。

??從城市貢獻來看，2021年貢獻銷售的城市達到68個，同比增長9個城市，單城市產能42.66億元。其中重慶、杭州的銷售金額均超過200億元，此外，有北京、成都、武漢等6城的銷售金額超過100億元，持續維持城市深耕。

??02

??投資

??拿地積極，加大合作力度權益有所下降

??2021年龍湖新增土地122塊，新增土地建面2355萬平方米，權益總價約為868億元，分別同比下降8%和下降17%。龍湖的全口徑拿地銷售金額比0.53，遠高于TOP10 房企約0.29的水平，拿地較為積極。

??122塊地中有90塊土地為通過招拍掛方式獲取，占比達到65%，收并購等非公開拿地占比為35%。2021年龍湖加大合作的比例，特別是在TOD項目方面，一般與地方政府的國屬平臺進行合作，比例大多五五開，使得權益建面比同比下降了15.1個百分點至56.8%。

??從拿地的城市能級分布來看，2021年龍湖在一線城市占比僅為2%，二線城市占比69%，同比減少3個百分點，三四線城市占比29%，同比上升了4個百分點。區域分布來看，西部區域的拿地面積占比最大，占比達到29%，2021年龍湖加大在中部區域的占比，同比增加10個百分點至20%，占比增幅最大，拿地面積同比增長114%。

??截至2021年末，龍湖總土儲約為7354萬平方米，同比減少1%，權益建面5367萬平方米，權益比68.6%，下降2.7個百分點。就總土儲分布來看，2021年末龍湖土地建筑面積的32.4%位于環渤海區域，其次為西部區域，占比達到25.1%。根據龍湖銷售面積來看，可保障龍湖未來3-4年的發展，土地儲備充足。總土地均價5251元/平方米，約占同期銷售價格30.9%，保障未來的利潤空間。

??03

??盈利

??營收穩步增長

??毛利率受城市限價影響下滑

??2021上龍湖實現營業收入2234億元，同比增長21.0%；其中，物業銷售收入2045億元，同比增長19.6%，銷售貢獻率同比下降1個百分點至91.6%，多元化業務的營收貢獻率逐步增強。2021年全年毛利潤565.4億元，同比增長4.6%，核心歸母凈利潤同比增長19.8%至223.38億元。已售未結轉金額為3145億元，是2021年營收的1.4倍，為企業的營收增長提供了充足的保障。

從利潤率水平來看，2021年龍湖的毛利率25.3%，同比下降3.9個百分點。毛利率的下降主要在于龍湖布局城市為高能級城市，受限價調控影響較大，地產開發業務毛利率同比下降了4.3個百分點至23.0%。凈利率為14.2%，同比下降1.4個百分點，降幅較毛利率收窄2.5個百分點，主要得益于合聯營項目結轉加快，合聯營收入同比增長128.7%，利息收入、咨詢收入等其他收入同比增長66.4%。另外，由于龍湖今年結轉項目的權益較高，歸母股東利潤占比達到75.0%，同比增長5.6個百分點， 2021年龍湖的歸母凈利率、核心歸母凈利率分別為10.7%和10.0%，分別同比下降0.2、0.1個百分點，歸母凈利率水平相較于毛利率降幅縮小，且較以往保持穩定。

??04

??多元化

??多元化收入貢獻逐年增加

??投資性物業收入已超百億

??龍湖營業收入除了地產開發之外，還由包含商業、租賃、物管、租售代理等多方面的多元化業務的收入構成。2021年龍湖多元化業務發展持續擴大，包含購物中心和租賃住房的投資性物業收入104.1億元，物業管理及其他收入84.2億元，分別同比增長37.4%和40.6%，非住宅開發航道的營業收入占總營業收入達到8.4%，較2017年的6.4%增長2個百分點，多元化孵化成效顯著，整體的非住宅開發航道業務毛利率達到49.0%，是拉高整體毛利率水平的重要手段。

??在商業方面，2021年龍湖新開業12座商場，累計開業商場達到61座，覆蓋13個高能級城市，開業總面積達到594萬平方米，整體出租率為97.2%，總租金收入達到46.7億元，同比增長53%。特別值得注意的是龍湖2021年開啟了商業輕資產管理輸出戰略，2021年新開業的12座商場中就有1座是輕資產輸出。2022年將有13個重資產商場新開業，另有5個以上輕資產商場運營陸續落地，開業速度提速，進入開業規模爆發期。

??在租賃住房方面，冠寓開業約10.6萬間房間，規模穩居行業前三，租金收入同比增長23%至22.3億元，整體出租率為92.9%，其中開業超過六個月的項目出租率為94.3%。

??在物業管理方面，2021年末龍湖智慧服務實際管理面積2.64億平方米，同比增長53%，全年累計花費42.89億元進行收并購，收購了億達服務、楷林商服、獅城怡安等。2021年營業收入也實現了穩步增長，同比增長36%到75.4億元。特別值得注意的是，2022年1月龍湖整合旗下住宅物業管理、商業物業管理及運營的業務集體——龍湖智創生活已經遞交招股書，未來將助力龍湖在物業管理及商業運營方面的進一步發展。

??05

??償債

??財務優勢進一步凸顯

??成本優于部分同規模央企國企

??在償債能力方面，龍湖持續表現優異。2021年末龍湖非受限現金短債比6.08，同比增長43.86%，剔除預售資金監管后的現金短債比為3.88，企業持有現金充足，短期償債壓力不大。長短債比12.24，同比增長50.67%，債務結構健康，債務年限持續優化。根據三條紅線其他兩個考核指標來看，2021年末龍湖凈負債率46.7%，同比基本持平，維持行業較低水平；剔除預收后的資產負債率為67.4%，離監管的70%仍有一定距離，持續屬于綠檔企業。

??在調控加碼的情況下，龍湖作為表現較好的民營企業之一，融資優勢進一步凸顯，2021年12 月龍湖作為高信用民企的代表之一，與央企、國企一起率先重啟境內發債閥門，2021年12月龍湖發行了10億元的中期票據，年限達到15年，成本僅為3.70%。得益于此，龍湖的平均融資成本較同比持續下降0.20個百分點至4.14%，均屬于行業極低水平，甚至較部分同規模的央企國企成本還低。