??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)，銷(xiāo)售回款率突破100%】2021年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售額279.3億元，同比增長(zhǎng)27.3%，銷(xiāo)售成績(jī)表現(xiàn)較為亮眼。其中97%左右的銷(xiāo)售額均來(lái)源于浙江省內(nèi)，大本營(yíng)杭州貢獻(xiàn)達(dá)44%。公司緊抓回款，全年共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款292億元，回款率高達(dá)104.6%。未來(lái)，眾安仍將以保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)為首要目標(biāo)，規(guī)劃2022年銷(xiāo)售金額目標(biāo)300億元，2023年350億元，2024年400億元。2022年眾安整體可售貨值約635億元，僅需47.3%的去化率即可完成目標(biāo)。

??【立足浙江投資積極，未來(lái)2年壓降投資規(guī)模】2021年眾安集團(tuán)共新增12個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)總建面193.4萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)總價(jià)111.0億元，全年拿地銷(xiāo)售比約0.40，高于百?gòu)?qiáng)平均的0.25。未來(lái)秉持短期審慎，長(zhǎng)期樂(lè)觀戰(zhàn)略投資，2021年全年眾安集團(tuán)新增土儲(chǔ)總貨值約280億元，未來(lái)3年新增貨值保持在160億/220億/450億元左右。

??【土地儲(chǔ)備充裕，滿足未來(lái)5年開(kāi)發(fā)所需】截止2021年底，眾安集團(tuán)共擁有總土儲(chǔ)建面1048萬(wàn)平方米，其中已售未交付面積175萬(wàn)平方米，剩余可售面積約873萬(wàn)平方米左右，按照管理層的預(yù)估，可以滿足企業(yè)未來(lái)5年發(fā)展所需，土儲(chǔ)較為充裕。

??【結(jié)轉(zhuǎn)不暢致?tīng)I(yíng)收下降，2021年凈利率僅0.8%】2021年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入49.7億元，其中地產(chǎn)銷(xiāo)售收入由于結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間的影響為42.8億元，同比下降36.6%,是企業(yè)營(yíng)收下降的主要因素。酒店經(jīng)營(yíng)、商業(yè)租賃及物業(yè)管理等多元化業(yè)務(wù)收入約6.9億元，整體與2020年持平。關(guān)于地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)問(wèn)題，業(yè)績(jī)會(huì)上管理層預(yù)期2022年會(huì)有修復(fù)，全年結(jié)轉(zhuǎn)收入會(huì)在100億以上。2021年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)整體毛利潤(rùn)約14.8億元，整體毛利率約為29.7%，相較2020年略降0.5個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)管理層透露，未來(lái)企業(yè)毛利率將會(huì)持續(xù)維持在30%的水平。全年凈利潤(rùn)僅0.39億元，凈利率0.8%。

??【三條紅線全部綠檔，明年將迎來(lái)償債高峰】截止至2021年底，眾安集團(tuán)共持有現(xiàn)金177.5億元，現(xiàn)金短債比提升至2.14，長(zhǎng)短債比為3.70。企業(yè)借款總額約為人民幣169.9億元，其中一年以內(nèi)債務(wù)占比21%，1-2年債務(wù)占比45%，明年將會(huì)迎來(lái)償債高峰。企業(yè)整體融資成本為6.20%，相較2020年底略有下降。凈負(fù)債率略有升高至77.5%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率同樣略有升高至66.9%，不過(guò)仍滿足三道紅線綠線要求。在業(yè)績(jī)會(huì)上，公司也發(fā)布了未來(lái)債務(wù)管控目標(biāo)，保持資產(chǎn)負(fù)債率<65%,現(xiàn)金短債比>1.2以及凈負(fù)債率<40%。< p="">

??1本文現(xiàn)金僅計(jì)算流動(dòng)資產(chǎn)部分，即受限制現(xiàn)金+現(xiàn)金與現(xiàn)金等價(jià)物，與企業(yè)公告現(xiàn)金總額不一致

??1

??銷(xiāo)售

??業(yè)績(jī)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)

??銷(xiāo)售回款率突破100%

??全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額272.3億元，銷(xiāo)售回款292億元。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，2021年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售額279.3億元，銷(xiāo)售面積117.5萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)27.3%及6.9%。相較于百?gòu)?qiáng)房企-3%的負(fù)增長(zhǎng)而言，企業(yè)的銷(xiāo)售成績(jī)表現(xiàn)較為亮眼。面對(duì)復(fù)雜多變的環(huán)境，公司緊抓回款，全年共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款292億元，回款率高達(dá)104.6%，幫助企業(yè)維持現(xiàn)金流健康。

??展望未來(lái)，眾安仍將以保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)為首要目標(biāo)，規(guī)劃2022年銷(xiāo)售金額目標(biāo)300億元，2023年350億元，2024年400億元。根據(jù)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)數(shù)據(jù)，2022年眾安整體可售貨值約635億元，其中30.8%位于杭州，44.9%位于浙江省（除杭州）內(nèi)的其他城市，僅需47.3%的去化率即可完成目標(biāo)。

??97%銷(xiāo)售額來(lái)自于浙江省內(nèi)，大本營(yíng)杭州貢獻(xiàn)全部銷(xiāo)售額的44%。根據(jù)企業(yè)披露的銷(xiāo)售明細(xì)，眾安集團(tuán)堅(jiān)持立足浙江省，深耕長(zhǎng)三角戰(zhàn)略。大本營(yíng)杭州一城銷(xiāo)售貢獻(xiàn)占比達(dá)44%，臺(tái)州、義烏以及溫州三城也分別貢獻(xiàn)了13%、13%及12%的銷(xiāo)售。結(jié)合企業(yè)投資戰(zhàn)略和2021年拿地情況來(lái)看，未來(lái)企業(yè)銷(xiāo)售仍將以浙江省內(nèi)為主，紹興貢獻(xiàn)率有望隨著新項(xiàng)目的入市增長(zhǎng)。

??2投資

??立足浙江投資積極

??未來(lái)2年壓降投資規(guī)模

??深耕長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)活躍城市，浙江省內(nèi)拿地為主。根據(jù)企業(yè)業(yè)績(jī)報(bào)披露，2021年眾安集團(tuán)共新增12個(gè)項(xiàng)目，其中11個(gè)都位于浙江省內(nèi)。新增土儲(chǔ)總建面193.4萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)總價(jià)111.0億元，均低于2020年。新增土儲(chǔ)樓板價(jià)方面較2020年下降至5738元/平方米，主要是由于收并購(gòu)的湘潭項(xiàng)目地塊面積較大、成本較低，若忽略該地塊，則企業(yè)新增土儲(chǔ)樓板價(jià)為8790元/平方米，與2020年基本持平。

??全年拿地銷(xiāo)售比約0.40，高于百?gòu)?qiáng)平均的0.25，未來(lái)秉持短期審慎，長(zhǎng)期樂(lè)觀戰(zhàn)略投資。根據(jù)企業(yè)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)透露，2021年全年眾安集團(tuán)新增土儲(chǔ)總貨值約280億元，未來(lái)企業(yè)將堅(jiān)持平穩(wěn)布局、精準(zhǔn)投資、多元化投資、投融一體的策略，未來(lái)3年新增貨值保持在160億/220億/450億元左右。

??3

??土儲(chǔ)

??土地儲(chǔ)備充裕

??滿足未來(lái)5年開(kāi)發(fā)所需

??土儲(chǔ)總量充裕，二級(jí)土地儲(chǔ)備可滿足企業(yè)5年左右開(kāi)發(fā)所需。截止2021年底，眾安集團(tuán)共擁有總土儲(chǔ)建面1048萬(wàn)平方米，其中已售未交付面積175萬(wàn)平方米，剩余可售面積約873萬(wàn)平方米左右，相較2020年底進(jìn)一步提升，按照管理層的預(yù)估，可以滿足企業(yè)未來(lái)5年發(fā)展所需。土儲(chǔ)總量較為充裕，可以支持企業(yè)在收縮投資的情況下保持業(yè)績(jī)。

??4

??營(yíng)利

??結(jié)轉(zhuǎn)不暢致?tīng)I(yíng)收下降

??2021年凈利率僅0.8%

??受結(jié)轉(zhuǎn)影響，全年?duì)I收同比下降33.2%，2022年預(yù)期結(jié)轉(zhuǎn)收入100億以上。2021年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入49.7億元，同比下降超3成，其中地產(chǎn)銷(xiāo)售收入由于結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間的影響為42.8億元，同比下降36.6%,是企業(yè)營(yíng)收下降的主要因素。酒店經(jīng)營(yíng)、商業(yè)租賃及物業(yè)管理等多元化業(yè)務(wù)收入約6.9億元，整體與2020年持平。關(guān)于地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)問(wèn)題，業(yè)績(jī)會(huì)上管理層預(yù)期2022年會(huì)有修復(fù)，全年結(jié)轉(zhuǎn)收入會(huì)在100億以上。

??物業(yè)開(kāi)發(fā)毛利率維持在30%，凈利率大幅度下滑至0.8%。2021年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)整體毛利潤(rùn)約14.8億元，整體毛利率約為29.7%，相較2020年略降0.5個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)管理層透露，未來(lái)企業(yè)毛利率將會(huì)持續(xù)維持在30%的水平。凈利方面由于企業(yè)毛利減少且銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用隨銷(xiāo)售規(guī)模增加而增長(zhǎng)，本年度公允價(jià)值收益下降等因素出現(xiàn)大幅度下滑，全年凈利潤(rùn)僅0.39億元，凈利率0.8%。

??5

??償債

??三條紅線全部綠檔

??未來(lái)進(jìn)一步鞏固財(cái)務(wù)健康

??現(xiàn)金短債比22.14，長(zhǎng)短債比3.70。截止至2021年底，眾安集團(tuán)共持有現(xiàn)金77.5億元，相較2020年底增32.7%。整體現(xiàn)金短債比進(jìn)一步提升至2.14，在滿足三道紅線的前提下進(jìn)一步鞏固債務(wù)安全。長(zhǎng)短債比方面，截止至2021年年底企業(yè)長(zhǎng)短債比為3.70，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。具體而言，企業(yè)借款總額約為人民幣169.9億元，其中一年以內(nèi)債務(wù)占比21%，1-2年債務(wù)占比45%，2年到5年債務(wù)占比28%，5年以上債務(wù)占比6%，未來(lái)1-2年將會(huì)迎來(lái)償債高峰，需進(jìn)一步關(guān)注債務(wù)安全。

??其他隱性負(fù)債方面，截止至2021年末，企業(yè)應(yīng)付貿(mào)易賬款同比增長(zhǎng)至21.3億元，另有其他應(yīng)付款項(xiàng)及合聯(lián)營(yíng)墊款分別為10.4億元及11.4億元。不過(guò)3月23日眾安集團(tuán)剛公告與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司浙江省分行簽署《并購(gòu)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議》，農(nóng)業(yè)銀行將授予眾安集團(tuán)人民幣70億元并購(gòu)融資額度，且就目前企業(yè)持有的現(xiàn)金總量來(lái)看，整體風(fēng)險(xiǎn)并不大。

??凈負(fù)債率3、剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率?均滿足監(jiān)管要求，融資利率長(zhǎng)期維持在6.20%左右。截止至2021年末，企業(yè)整體融資成本為6.20%，相較2020年底略有下降。凈負(fù)債率略有升高至77.5%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率同樣略有升高至66.9%，不過(guò)仍滿足三道紅線綠線要求。在業(yè)績(jī)會(huì)上，公司也發(fā)布了未來(lái)債務(wù)管控目標(biāo)，保持資產(chǎn)負(fù)債率<65%,現(xiàn)金短債比>1.2以及凈負(fù)債率<40%。< p="">

??

??2現(xiàn)金短債比=（現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物+受限制現(xiàn)金）/短期有息債務(wù)

??3凈負(fù)債率=（短期有息債務(wù)+長(zhǎng)期有息債務(wù)-現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物-受限制現(xiàn)金）/所有者權(quán)益

       4剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率=（負(fù)債總額-合約負(fù)債）/(資產(chǎn)總額-合約負(fù)債)