??榜單解讀

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??入榜門檻

??一季度TOP20內房企租金收入同比上升7%

??2022年一季度內房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為13.5億元和2.5億元，內房企的運營收入TOP10門檻比外資房企高出了約11億元。此外內房企運營收入TOP20入榜門檻為6.0億元，遠遠超出外資房企TOP10的運營收入門檻?？梢钥闯觯c外資房企相比，內房企的商業(yè)拓展速度更快。此外，2022年一季度TOP20內房企的總租金收入同比2020年一季度上漲了7%，整體商業(yè)租金規(guī)模保持穩(wěn)定。

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??收入結構

??外資房企租金收入占比超內房企達93.1%

??總體而言，內房企以及外資企業(yè)中，租金收入都占據(jù)到了運營收入較大比例，其中內房企該比例達86.2%，而外資房企則為93.1%。

       大多數(shù)的企業(yè)都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運營收入以酒店運營為主。例如富力、金茂、碧桂園、綠地等房企，其中2021年綠地的酒店運營占比達到了56%。此外部分企業(yè)在長租公寓領域布局加大，其中如龍湖冠寓于2021年底已在全國30余個城市開業(yè)10.6萬間，規(guī)模居行業(yè)前二，實現(xiàn)租金22億元，同比增長23%。

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??存量時代下

??內資、外資房企均加大輕資產(chǎn)布局

??近期，不少房企運營商都加快了商業(yè)輕資產(chǎn)布局。2021年3月龍湖宣布全面啟動輕資產(chǎn)模式，向購物中心提供涵蓋定位和設計咨詢、招商、運營管理、租戶管理、品牌輸出和消費者服務等全流程的支持。據(jù)悉，截止2021年底，龍湖商業(yè)開業(yè)及儲備項目達到128個，建面達到1220萬平方米，當前已經(jīng)儲備的8個輕資產(chǎn)項目建面占比為2%。除龍湖外，金科商業(yè)也加大了輕資產(chǎn)布局。如3月15日，金科商業(yè)正式簽約四川營山華邦“時代天薈”輕資產(chǎn)項目，是繼長沙、濟南、重慶等地后，獲取的又一輕資產(chǎn)項目。金科商業(yè)表示，未來還會迎來多個項目的陸續(xù)簽約，輕資產(chǎn)服務將進入爆發(fā)期。

??值得注意的是，除了內資房企運營商，外資房企新世界發(fā)展也嘗試從自持向輕資產(chǎn)模式改變。3月16日，K11集團宣布投得上海金橋地鐵上蓋項目商業(yè)部分管理服務項目，標志著K11集團正式進入輕資產(chǎn)管理市場。K11表示，將以此為起點，把輕資產(chǎn)業(yè)務延伸至全國各個城市，K11計劃2023年底商業(yè)管理輕資產(chǎn)項目將增至10個。

       由此可見，當前商業(yè)地產(chǎn)從運營持有的重資產(chǎn)模式向輸出服務的輕資產(chǎn)模式轉型已成為必然趨勢。一方面，輕資產(chǎn)模式對于項目所需要投入的資金更少，獲取項目方式和風險更低；另一方面，輕資產(chǎn)模式能更快拓展企業(yè)商業(yè)品牌，從而形成規(guī)模效應。但與此同時，輕資產(chǎn)模式也對房企運營商的運營能力提出了新的要求，若運營能力不足，輕資產(chǎn)模式也更容易受制于合作方，具有一定的不確定性。此外也要避免項目的簡單快速復制，要更多融合當?shù)匚幕?、風土人情，發(fā)展出自身項目的特性。

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??部分企業(yè)加快商業(yè)布局

??警惕疫情帶來的不確定性

??2022年3月在年報季期間，部分企業(yè)公布了2022年及未來的商業(yè)規(guī)劃，其中發(fā)展速度較快的包括有龍湖、中海、招商蛇口、寶龍等。

??3月22日，中海地產(chǎn)公告稱，旗下中海環(huán)宇商業(yè)將在2022年實現(xiàn)6座商業(yè)項目的開業(yè)，聚焦環(huán)宇城、環(huán)宇坊、環(huán)宇薈產(chǎn)品線，落地沈陽、濟南、北京、蘇州及成都等地。龍湖集團方面也表示，2022年將有13個重資產(chǎn)商場在上海、北京、成都、重慶等城市亮相，同時還有5個輕資產(chǎn)項目落地。此外招商蛇口則規(guī)劃在2025年前，開業(yè)主要集中商業(yè)項目27個，寫字樓10個，長租公寓19個，酒店15個。

??值得警惕的是，當前新冠疫情不斷反復，雖然中國境內總體可控，但由于病毒不斷變異，存在零星爆發(fā)的現(xiàn)象，如2022年一季度的香港、吉林、深圳及上海等地均有疫情出現(xiàn)。在此背景下，深圳印發(fā)30條應對疫情助市場主體紓困措施，涉及餐飲業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等。此外上海部分商場也出臺了抗疫扶持措施，如月星集團旗下的上海環(huán)球港及常州江南環(huán)球港就出臺了減免半個月租金、半個月物管費及半個月能耗費的措施。但短期來看，疫情的不確定性仍會給房企的商業(yè)運營及發(fā)展帶來一定沖擊。在此背景下，房企運營商更應做好防疫防控，做好租戶的接洽及扶持等工作，將疫情的影響降至最低。