??導(dǎo) 讀 

??1、百強(qiáng)房企11月業(yè)績環(huán)比微降0.3% 

??2、11月重點(diǎn)城市成交創(chuàng)下半年新低 

??3、“三箭齊發(fā)” 輸血優(yōu)質(zhì)房企 4、企業(yè)運(yùn)營改善的核心還是在銷售端

??榜單解讀

??前言：2022年11月，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)探底，重點(diǎn)30城成交面積環(huán)比下降14%，創(chuàng)下半年來單月新低，同比跌幅擴(kuò)至30%。且受限于國內(nèi)疫情多點(diǎn)散發(fā)，不少城市市場(chǎng)陷入“半停擺”狀態(tài)，重點(diǎn)30城供應(yīng)面積同比跌幅近4成。

??企業(yè)層面，規(guī)模房企11月整體銷售延續(xù)低迷表現(xiàn)，TOP100房企單月銷售規(guī)模環(huán)比微降0.3%；同比降低25.5%，降幅較9、10兩月基本持平。截至11月末，多數(shù)企業(yè)目標(biāo)完成率不足80%，且大幅低于往年同期。

??11月，央行、銀保監(jiān)會(huì)及證監(jiān)會(huì)等多部門，從信貸、債券、股權(quán)三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資，“輸血”優(yōu)質(zhì)房企恢復(fù)經(jīng)營“造血”功能，紓困方向也從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。隨著融資功能逐漸恢復(fù)，央國企及優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營有望逐漸回歸正軌，而出險(xiǎn)房企仍將有序出清。

??但值得注意的是，多數(shù)房企當(dāng)前仍然面臨較大的償債壓力，企業(yè)運(yùn)營改善的核心還是在于銷售端。在短期銷售受制于市場(chǎng)整體需求和購買力不足、表現(xiàn)依舊疲軟的背景下，只有耐心等待預(yù)期修復(fù)、需求端改善，市場(chǎng)筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。

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??11月業(yè)績環(huán)比微降0.3%

??同比降幅較前兩月持平

??2022年11月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5589.8億元，環(huán)比微降0.3%；同比降低25.5%，降幅較9、10兩月基本持平。累計(jì)業(yè)績來看，百強(qiáng)房企1-11月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在42.6%的較高水平。整體來看，近期雖然市場(chǎng)政策端和企業(yè)融資端釋放利好，但企業(yè)銷售端受制于市場(chǎng)整體需求和購買力，表現(xiàn)仍相對(duì)低迷。預(yù)計(jì)百強(qiáng)房企全年業(yè)績的同比降幅將保持在40%以上。

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??逾4成百強(qiáng)房企單月環(huán)比增長

??TOP30表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體具體從企業(yè)表現(xiàn)來看，2022年11月百強(qiáng)房企中有近4成企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增長，其中21家企業(yè)的環(huán)比增幅在0%至30%之間，19家企業(yè)環(huán)比增幅超過30%。TOP30房企表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，僅1家企業(yè)的單月業(yè)績環(huán)比降幅高于50%，其余企業(yè)的環(huán)比降幅均在30%以內(nèi)。其中，11月綠地、華發(fā)、中國鐵建、萬達(dá)、中糧大悅城的表現(xiàn)相對(duì)突出，單月業(yè)績環(huán)比增幅均高于40%。整體來看，2022年行業(yè)格局變動(dòng)加劇、規(guī)模房企表現(xiàn)分化明顯，央國企及部分優(yōu)質(zhì)房企相對(duì)堅(jiān)挺、表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性，如華潤、建發(fā)、越秀、華發(fā)、濱江、仁恒等。

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??多數(shù)規(guī)模房企目標(biāo)完成情況不及預(yù)期

       今年以來即使大部分房企選擇不公開披露目標(biāo)，或是主動(dòng)調(diào)降全年目標(biāo)。但從規(guī)模房企1-11月的業(yè)績表現(xiàn)來看，企業(yè)整體的目標(biāo)完成情況明顯不及預(yù)期。具體來看，在公開披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至11月末的目標(biāo)完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。絕大多數(shù)企業(yè)前11月的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于20個(gè)百分點(diǎn)。12月房企貨值供應(yīng)、銷售去化壓力進(jìn)一步放大。

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??三箭齊發(fā)全面支持房企融資

??11月8日交易商協(xié)會(huì)表示支持民營企業(yè)債券融資支持工具“第二支箭”，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資；11月12日央行和銀保監(jiān)會(huì)又聯(lián)合發(fā)布“央十六條”，為房企的經(jīng)營性融資以及“保交樓”專項(xiàng)融資提供改善支持。此后11月28日，證監(jiān)會(huì)又公布了“股權(quán)融資優(yōu)化5條新政”，幫助房企打通股權(quán)融資渠道。至此，信貸、債券、股權(quán)三箭齊發(fā)全面支持房企融資，“輸血”優(yōu)質(zhì)房企恢復(fù)經(jīng)營“造血”功能，紓困方向也從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，7家銀行為22家房企提供意向性授信總額度超2萬億元，6家房企儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行約1080億元，世茂股份、福星股份等籌劃非公開發(fā)行股票。我們認(rèn)為房企供給側(cè)改革已漸進(jìn)尾聲，整體融資環(huán)境有望得到實(shí)質(zhì)性改善。隨著融資功能逐漸恢復(fù)，央國企及優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營有望逐漸回歸正軌，出險(xiǎn)房企仍將有序出清。

??但值得注意的是，多數(shù)房企當(dāng)前仍然面臨較大的償債壓力，企業(yè)運(yùn)營改善的核心還是在于銷售端。在短期銷售依舊疲軟的背景下，只有耐心等待預(yù)期修復(fù)、需求端改善，市場(chǎng)筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。

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??11月市場(chǎng)繼續(xù)探底成交跌幅擴(kuò)至30%

??弱修復(fù)下市場(chǎng)底或到明年二季度

??11月，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)探底，重點(diǎn)30城成交面積環(huán)比下降14%，同比跌幅擴(kuò)至30%。一方面，受限于國內(nèi)疫情多點(diǎn)散發(fā)，不少城市市場(chǎng)陷入“半停擺”狀態(tài)，重點(diǎn)30城供應(yīng)面積同比跌幅近4成。另一方面，市場(chǎng)信心缺失，受限于實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)承壓，居民就業(yè)及收入預(yù)期下滑，預(yù)防性儲(chǔ)蓄需求上升，信貸需求始終羸弱。

??分區(qū)域來看，長三角地區(qū)市場(chǎng)局部回穩(wěn)，上海、合肥、南京等部分城市成交有所回升，但持續(xù)性依舊存疑。例如南京，開盤平均去化率低位維持在15%附近，部分高性價(jià)比樓盤去化率超50%，但外圍區(qū)域全面承壓，去化率大都低于10%。杭州、寧波、常州等多城市場(chǎng)繼續(xù)走弱，成交也持續(xù)走低，例如常州，市場(chǎng)需求近乎枯竭，開盤平均去化率不足10%。

??大灣區(qū)市場(chǎng)近乎全面轉(zhuǎn)冷，廣州、深圳、佛山等多城成交繼續(xù)下行，廣州更是創(chuàng)近年來單月新低。受疫情影響，廣州市場(chǎng)陷入“半停擺”狀態(tài)，案場(chǎng)到訪量環(huán)比驟降60%，轉(zhuǎn)化率跌至4%，開盤平均去化率低至8%，多數(shù)項(xiàng)目開盤當(dāng)天認(rèn)購套數(shù)不足10套。僅東莞成交低位回升，開盤平均去化率結(jié)構(gòu)性回升至63%，部分中高端改善盤去化率能達(dá)到90%。

??環(huán)渤海地區(qū)市場(chǎng)急速冷凍，北京、青島、濟(jì)南等成交持續(xù)下行，例如北京，市場(chǎng)兩極分化，部分高性價(jià)比樓盤首開即售罄，但不少項(xiàng)目去化率仍低于30%。又如天津，市場(chǎng)持續(xù)低迷，開盤平均去化率跌至21%，7成項(xiàng)目開盤當(dāng)天認(rèn)購套數(shù)低于10套。

??中西部地區(qū)市場(chǎng)再度轉(zhuǎn)弱，重慶、武漢、長沙等二線城市成交全面轉(zhuǎn)降，例如武漢，開盤平均去化率29%，部分紅盤去化率能達(dá)到60%以上，其余項(xiàng)目去化率均在15%附近。僅成都成交穩(wěn)步回升，開盤平均去化率52%，一、二圈層的高性價(jià)比樓盤還能實(shí)現(xiàn)“日光”，但三圈層去化壓力不斷加劇，多盤去化率低于10%。

??展望未來，我們提出以下兩點(diǎn)預(yù)判：

??其一，隨著房企融資功能逐漸恢復(fù)，企業(yè)暴雷或?qū)㈦A段性劃上“休止符”，疊加穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策持續(xù)加碼，有望對(duì)沖行業(yè)下行預(yù)期。受此影響，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在觀望的潛在置業(yè)群體或?qū)㈥懤m(xù)入市，房地產(chǎn)交易也將逐步回歸穩(wěn)定，預(yù)計(jì)到明年二季度可能形成市場(chǎng)底。

??其二，各線城市大概率重啟輪動(dòng)修復(fù)。其中，核心一、二線城市有望“保溫”，尤其是杭州、成都這類強(qiáng)二線城市，在市場(chǎng)出現(xiàn)走弱跡象及時(shí)解綁政策，短期有助于提振市場(chǎng)情緒，成交或?qū)⒗^續(xù)走穩(wěn)。弱二線及多數(shù)三、四線城市或?qū)⒅着腔玻袌?chǎng)修復(fù)節(jié)奏將明顯滯后于核心一、二線城市，畢竟市場(chǎng)需求及購買力還需積累，市場(chǎng)真正回穩(wěn)仍需較長時(shí)間周期。