??導 讀 

??1、百強房企9月業績環比增長10%

??2、目標完成不及預期，四季度去化壓力放大

??3、四季度市場或將回穩，一二線更具彈性 

??榜單解讀

??前言：2022年9月，房地產市場再次探底，重點30城供應面積環比增長8%，成交面積環比仍下降4%，同比下降29%。一方面，主要因素仍是市場信心缺失、居民購房消費趨勢性放緩；另一方面，國內疫情多點散發影響下，房企正常的供貨節奏也被打亂。具體來看，一線城市市場堅挺，成交同、環比漲幅皆超10%；二三線城市市場盡顯疲態，成交環比下降8%，同比跌幅擴至35%。

      企業層面，規模房企整體銷售仍延續了今年以來相對低迷的表現。9月TOP100房企單月銷售規模環比增長10%，增幅不及往年同期；累計業績同比降幅仍保持在45.4%的較高水平，且絕大多數企業的目標完成情況不及預期。雖然三季度以來同比降幅收窄，但目前行業下行壓力持續、市場信心及購買力尚處在低位,四季度企業整體的去化壓力仍然較大。

       值得注意的是，9月29日央行、銀保監會決定階段性調整差別化住房信貸政策；9月30日財政部、稅務總局發文，對出售自有住房并1年內購房的納稅人，售房已繳個稅予以退稅優惠。預計短期內，中央及地方需求端政策力度有望加碼，而在輪番政策暖風的作用下，隨著市場信心逐漸恢復，房地產市場也將逐步回穩，一線及強二線城市市場或將持續修復。但對于多數三四線城市而言，市場將繼續艱難探底，國慶小長假三四線城市返鄉置業也將整體弱于往年。

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      9月業績環比增長10%

      同比降幅進一步收窄

??2022年9月，傳統“金九銀十”銷售旺季，雖然規模房企提前鋪排供貨、積極營銷去化，但企業整體銷售仍延續了今年以來相對低迷的表現。TOP100房企實現單月銷售操盤金額5709.6億元，環比增長10%，增幅不及往年同期。同比降低25.4%，降幅較前幾月有進一步收窄，但降幅收窄的主要原因還是去年下半年市場降溫明顯，業績基數較低。

??從前三季度的累計業績來看，2022年以來百強房企各個季度的整體業績規模均保持在歷史低位。百強房企1-9月累計銷售操盤金額46697.9億元，同比降幅仍保持在45.4%的較高水平。雖然三季度以來同比降幅收窄，但目前行業下行壓力持續、市場信心及購買力尚處在低位,企業整體的去化壓力仍然較大。四季度房企仍需做足準備，積極尋找局部機會窗口。

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       超半數百強房企9月單月業績環比增長

??具體從企業表現來看，2022年9月超半數百強房企實現單月業績環比增長，其中30家企業的環比增幅在0%到30%之間，25家企業環比增幅超過30%。如華潤、招商、綠地、越秀、仁恒等企業的環比增幅均在35%以上。但從業績同比來看，目前規模房企整體仍深陷負增長困局，9月單月業績同比降低的企業數量達到近7成，僅3成企業實現了單月業績同比增長。

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       行業格局從“強者恒強”轉向“穩者更強”

??近年來行業格局變動加劇，特別是今年前三季度規模房企表現分化明顯。整體來看，企業流動性承壓、銷售去化受阻、部分房企暴雷違約，但同時也有不少企業通過穩健的財務運營、熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現出較強的抗周期韌性。

??一類是央國企如華潤、招商、建發、越秀、華發等，憑借自身的資金和運營優勢、同時強化產品力和保交付，在本輪行業下行調整期中發揮了穩定的領軍作用。另一類是部分優質民企如綠城、濱江、萬達等，基于自身資金面的安全、產品力在市場上的認可度也較高，年內新項目投資、推盤去化如期推進、行業排名穩步提升。此外，還有一些外資房企如仁恒置地、瑞安房地產、新世界中國等，聚焦一二線核心熱點城市布局、項目儲備優質、去化壓力相對較小、抗風險能力較強，業績表現好于內資房企。

??整體來看，目前行業格局正從“強者恒強”轉向“穩者更強”。中長期來看，行業競爭將以穩健經營、具備發展韌性、產品力交付力強、市場認可度較高的央國企以及部分優質民企為主導。

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      目標完成不及預期

      四季度供應及去化壓力放大

??今年以來即使大部分房企選擇不公開披露目標，或是已經主動調降了全年目標。但從規模房企前三季度的業績表現來看，企業整體的目標完成情況仍不及預期。具體來看，在公開披露年度目標的規模上市房企中，多數企業截至9月末的目標完成率不足60%，不少房企甚至不足50%。絕大多數企業前三季度的目標完成度均大幅低于去年同期，部分企業目標完成度較去年同期的降幅大于20個百分點。四季度房企貨值供應、銷售去化壓力進一步放大。

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       9月樓市再次探底

       四季度市場或將回穩、一二線更具彈性

??2022年9月，房地產市場再次探底，重點30城供應面積環比增長8%，成交面積環比仍下降4%，同比下降29%。國內疫情多點散發固然是客觀因素，房企正常的供貨節奏被打亂。主觀因素則在于市場信心缺失，居民購房消費趨勢性放緩。其中，一線城市市場堅挺，成交同、環比漲幅皆超10%；二三線城市市場盡顯疲態，成交環比下降8%，同比跌幅擴至35%。

??分區域來看，長三角地區僅蘇杭市場回穩，成交環比轉增。例如杭州，9月下旬房企供貨節奏顯著加快，而在熱點板塊優質項目帶動下，平均去化率多達78%，反映市場熱度不減。上海、南京等市場降溫特征明顯，成交環比轉跌，寧波、無錫等環比跌幅更是超20%。例如寧波，全面取消限購后市場依舊未見起色，開盤平均去化率低至17%。

??大灣區市場局部復蘇，深圳、東莞、佛山等成交環比轉升，同比也是轉正。例如深圳，兩個網紅盤“日光”，在一定程度上拉升市場熱度，平均去化率升至57%，但外圍區域剛需盤去化率普遍低于30%。廣州、肇慶等成交持續低位運行，同、環比皆降。例如廣州，案場到訪量環比基本持平，轉化率低至5%，開盤平均去化率23%，僅限于主城區部分改善盤去化率突破50%。

??環渤海地區市場分化加劇，在政策暖風作用下，天津、濟南等市場似有回穩跡象，成交筑底回升。例如濟南，開盤平均去化率小幅回升至27%，主城區品質流量盤開盤即售罄。由于集中網簽備案，北京成交創年內新高，但實際市場難言全面復蘇，開盤平均去化率低至26%，僅部分改善盤去化率能達到80%。沈陽、長春等市場持續下行，成交環比跌幅都在40%附近。例如長春，多重優惠疊加，需求結轉至秋季房交會集中釋放，體現于上半月幾無成交，遲至下半月成交有所放量。

??中西部地區市場異常慘淡，省會城市市場近乎全面轉冷，西安、長沙等成交環比跌幅都在20%附近，成都、武漢等環比跌幅更是達到40%。例如武漢，開盤平均去化率低至12%，近半項目開盤當天認購套數不足10套，僅主城區部分項目認購量能夠達到50套。鄭州、重慶等成交低位回升，但市場難言好轉。例如重慶，開盤平均去化率小幅回升至22%，部分高性價比樓盤認購量多達100套，但7成以上樓盤認購量仍低于10套。

??9月29日，央行、銀保監會決定階段性調整差別化住房信貸政策。70個大中城市中，符合2022年6-8月份新房價格指數環比、同比均連續下降條件的有23城。2022年底前，天津、石家莊等23城首套房貸利率或將下調突破4.1%，但較難突破公積金貸款利率3.25%。隨著首套房貸利率下調，在一定程度上將減輕月供還貸壓力，進而提升剛需購房消費。

??9月30日，財政部、稅務總局發文，對出售自有住房并1年內購房的納稅人，售房已繳個稅予以退稅優惠，在一定程度上將刺激改善性換房需求，進而支持相對充裕的改善性購房消費。尤其是一、二線城市，改善性需求有望加速釋放，房地產市場或將明顯受益。

??展望四季度，我們認為中央及地方需求端政策力度有望加碼，而在輪番政策暖風的作用下，市場信心或將逐漸恢復，房地產市場也將逐步回穩，但城市分化加劇：其一，上海、杭州等市場熱度有望慣性延續，成交或將高位保持。其二，廣州、深圳、蘇州等一線及強二線城市市場或將持續修復，即便是南寧、沈陽、昆明等弱二線城市，四季度市場也有望穩住。其三，多數三四線城市市場或將艱難探底，國慶小長假，三四線城市返鄉置業或將整體弱于往年，更可能在部分人口輸出大市、部分降價力度較大的樓盤予以體現。