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??9月29日，萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（以下簡稱“萬物云”，02602.HK）在香港聯(lián)合交易所敲鐘，發(fā)行價(jià)49.35港元。該公司開盤即破發(fā)，最終報(bào)收46港元，下跌6.79%，市值約537億港元，僅次于華潤萬象生活的673億港元，為物業(yè)上市公司的第二高市值。

??在物業(yè)股最輝煌的2021年，有3家公司的市值超過1000億港元，碧桂園服務(wù)的市值更是一度超過2800億港元。而萬物云在2021年底發(fā)生的多筆股權(quán)交易也是以千億估值為參考進(jìn)行的。僅僅大半年的時(shí)間，資本市場就已風(fēng)云變幻，物業(yè)股走下神壇，千億市值也成為了傳說。

??在萬物云上市的前一天，內(nèi)房股及物業(yè)股遭受了一次劇烈沖擊，9月29日的盤面依舊不樂觀。萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮在萬物云的上市儀式上表示，萬科并不在意萬物云分拆上市時(shí)的估值高低，更在意它未來的長期表現(xiàn)，時(shí)間會(huì)證明萬物云的價(jià)值。

??某物企的股價(jià)在近兩日已跌去近20%，該公司的高管對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，當(dāng)前的資本市場確實(shí)充滿悲觀情緒。“但我相信這只是短期現(xiàn)象，未來物業(yè)股還是有機(jī)會(huì)再次站上千億市值。”

??融資56億港元 上市首日破發(fā)

??萬物云此次發(fā)售1.167億H股股份，相當(dāng)于全球發(fā)售完成后已發(fā)行股份總數(shù)約10%。招股日期為9月19日至9月22日，發(fā)售價(jià)不低于每股47.1港元、不超過52.7港元，募集資金約54.9億港元至61.5億港元。

??從孖展的情況來看，投資者的熱情不太高。根據(jù)9月28日萬物云發(fā)布的公告，該公司公開發(fā)售的股份認(rèn)購不足，共認(rèn)購953.13萬股，相當(dāng)于公開發(fā)售股份總數(shù)1167.14萬股的約0.82倍。但國際發(fā)售部分獲得了超額認(rèn)購，約為可供認(rèn)購的1.05億股H股總數(shù)的3.3倍以上，國際發(fā)售項(xiàng)下發(fā)售股份最終數(shù)目為1.07億股H股。最終，發(fā)售價(jià)定為每股49.35港元，市盈率約為31.57倍，所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約為56億港元。

??基石投資者頗為給力，共認(rèn)購了約0.44億股，約占萬物云已發(fā)行股本的3.76%和全球發(fā)售股份數(shù)目的37.56%，總代價(jià)約21.6億港元。這些機(jī)構(gòu)包括中國誠通控股及旗下的中國國有企業(yè)混合所有制改革基金、瑞銀資管、淡馬錫、Athos資本、HHLR基金及YHG投資、潤暉投資等。

??公告顯示，上市所得資金，萬物云安排了35%用于在選定街道發(fā)展聚焦?jié)舛葢?zhàn)略和在全國范圍內(nèi)推行“萬物云街道”模式；25%用于投入AIoT及BPaaS解決方案的開發(fā)；20%用于收購三至五家增值服務(wù)提供商及行業(yè)上下游供應(yīng)鏈服務(wù)商，以此孵化萬物云生態(tài)系統(tǒng)；10%用于吸納及培養(yǎng)人才，10%用于營運(yùn)資金及一般公司用途。

??萬物云沒有趕上物業(yè)股紅火的好時(shí)候，上市之際資本市場正風(fēng)雨飄搖。管理層對(duì)此已有心理準(zhǔn)備，萬物云董事長朱保全在招股前夕便表示“差市場結(jié)交真朋友”。9月28日，因?yàn)橐粍t傳聞的影響，旭輝控股的股價(jià)大跌約33%，旭輝永升服務(wù)下跌了23.3%，內(nèi)房股與其他物業(yè)股也隨之下行，碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)分別下跌了11.8%、10%，世茂服務(wù)和正榮服務(wù)的跌幅也分別達(dá)到了9.6%、8.9%。

??9月29日，市場氣氛依然沒有好轉(zhuǎn)，內(nèi)房股、物業(yè)股繼續(xù)下探，世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)的跌幅超過9%。萬物云開盤即破發(fā)，一度下跌超過12%，收盤時(shí)跌幅收窄至6.79%。

??物企千億市值不再

??一年多前，物業(yè)股還是資本市場的寵兒，碧桂園服務(wù)的市值在2021年1月沖上了2000億港元，同年的6月29日，該公司股價(jià)達(dá)到84.23港元的歷史新高，市值上升至2841億港元的峰值。2021年上半年，市值突破千億港元的物業(yè)股還有恒大物業(yè)及華潤萬象生活。

??2021年下半年，物業(yè)股的熱度開始下降，2021年的最后一個(gè)交易日，碧桂園服務(wù)的市值約為1557億港元，華潤萬象生活及恒大物業(yè)的市值分別為818億港元、285億港元。2022年上半年，碧桂園服務(wù)還維持著千億市值的地位，6月30日的市值約1179億港元，在那之后便一路下行，9月29日只剩392億港元。華潤萬象生活的市值在2月7日一度回升到了1047億港元，9月29日已不到700億港元。截至目前，物業(yè)股再無千億市值。

??起初，萬科對(duì)萬物云也抱著千億市值的期望。郁亮在2018年表示，一兩百億、兩三百億的市值對(duì)萬科貢獻(xiàn)不大，物業(yè)板塊未來有潛力達(dá)到千億市值。

??大和證券表示，雖然萬物云的初始市值為576億港元，對(duì)應(yīng)2021年市盈率約為31.8倍，仍遠(yuǎn)高于同行平均水平，但其估值從年初至今已大幅縮水。在2021年12月進(jìn)行的最后一輪Pre-IPO，萬物云定價(jià)為每股113.3港元，對(duì)應(yīng)市值約為1323億港元，如今估值已下跌逾五成，反映市場對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀情緒已蔓延至物管行業(yè)。

??根據(jù)申港證券的研究報(bào)告，物業(yè)板塊市盈率（TTM）在2021年初達(dá)到頂峰67.01倍后迅速降溫，2021年末的市盈率（TTM）僅為19.81倍，較2020年末（50.76倍）降幅達(dá)60.97%，回歸理性。

??中物研協(xié)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年8月末，59家上市物管企業(yè)的平均市盈率首次跌破10倍，僅剩8倍。

??申港證券認(rèn)為，物企估值回落有多重原因。首先是關(guān)聯(lián)方債務(wù)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂傳導(dǎo)至物企，母公司資金鏈緊張也間接影響物企收并購步伐導(dǎo)致規(guī)模擴(kuò)張阻力增大。其次，隨著物企的規(guī)模擴(kuò)張，應(yīng)收賬款、關(guān)聯(lián)交易、投后整合、商譽(yù)減值等風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯露，高增長下保持高收益難度較大。最后，社區(qū)增值等發(fā)展暫未突破瓶頸，社區(qū)養(yǎng)老等新業(yè)務(wù)開展仍在探索階段，物企第二增長曲線未見明朗。

??“感覺現(xiàn)在市場已經(jīng)悲觀得不理性了，一方面可能是經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，另一方面，資本市場還是無法將物業(yè)跟地產(chǎn)剝離來看。”一家市值已較高峰期縮水八成的物企相關(guān)負(fù)責(zé)人如此表示。

??在一片看空的聲浪中，也有投資機(jī)構(gòu)采取了理性看多的動(dòng)作。9月27日，金科服務(wù)透露，第二大股東博裕資本提出以33%的溢價(jià)、每股12港元的全面要約收購。金科服務(wù)在公告中表示，今年1月1日至9月7日，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)下跌了43%，公司股價(jià)則下跌了71.6%，盡管博裕資本充分意識(shí)到公司的中短期持續(xù)下行風(fēng)險(xiǎn)及不確定性，仍對(duì)公司的長期潛力持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。值得一提的是，博裕資本也是萬物云的戰(zhàn)略投資者。