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??導 讀 

??3月土地市場成交量跌價升，呈現(xiàn)點狀火熱的態(tài)勢；預計重點城市土地熱度將繼續(xù)維持，投資持續(xù)筑底，央國企保持在核心城市拿地積極性。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：3月土地市場成交量跌價升，呈現(xiàn)點狀火熱的態(tài)勢，平均溢價率達到17.1%，較2月增長6個百分點，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊地價屢創(chuàng)新高。

??企業(yè)投資延續(xù)“頭尾分化”格局，銷售百強房企整體拿地銷售比0.3，而銷售TOP10領跑一季度土地投資，新增貨值集中度占比高達75%。

??展望未來，預計重點城市土地熱度將繼續(xù)維持，投資持續(xù)筑底，央國企保持在核心城市拿地積極性。

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??京滬杭蓉地價創(chuàng)新高，溢價率重回高位

??3月土地市場點狀火熱，核心城市土拍持續(xù)回暖。平均溢價率為17.1%，較上月全月提升了約6個百分點。北京、上海、杭州、蘇州、成都等多地均有高總價高溢價地塊成交。在本月成交金額TOP10城市中，有6個城市平均溢價率超過10%，其中杭州、蘇州平均溢價率更是分別高達42%和38%。得益于京滬杭蓉等城市土拍樓板價創(chuàng)新高、土地市場熱度維持，以及需求側(cè)信心的持續(xù)提振，2025年土地市場競拍信心持續(xù)高位。

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??投資金額、建面百強TOP100門檻

??同比升18%、14%

??截止3月末，新增土儲貨值百強門檻值為11.7億元，同比下降19%，但降幅比2月末增加10個百分點；新增總價百強門檻值為5.3億元，同比提升18%，新增建面百強門檻值為17.1萬平方米，同比微增14%，增幅較2月末均有所收窄。

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??投資百強一季度拿地金額同比增加42.2%

??2025年1-3月份，新增土儲百強房企的新增貨值、總價和建面百強之和分別為6220億元，3171億元和3356萬平方米，貨值同比增長17.8%，金額同比增長42.2%，建面同比增長5.1%。投資百強總量三個指標均同比回正，企業(yè)投資積極性筑底回升。

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??銷售百強投資集中度持續(xù)走高，拿地銷售比0.3

??2025年前三月，銷售百強房企拿地集中度持續(xù)走高，TOP10房企新增貨值占百強的75%，較2024年末增加13個百分點，未來市場格局進一步集中于頭部企業(yè)；此外，TOP11-20新增貨值占比13%，TOP21-30新增貨值占比3%，TOP31-50新增貨值占比10%，后50強新增貨值占比僅有3%。

??拿地銷售比方面，2025年1-3月百強房企拿地銷售比回升至0.3，較2024年末提升0.13，主要受到個別頭部房企拿地金額較大的影響，例如中國金茂、濱江集團、綠城中國拿地銷售比都遠高于百強整體水平。

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??銷售TOP10領跑一季度土地投資

??拿地金額同比增162%

??一季度，企業(yè)投資呈現(xiàn)“頭尾分化”格局。一方面，全口徑銷售TOP100中仍有近七成企業(yè)未有土儲入賬，投資保持謹慎態(tài)勢。另一方面，銷售頭部企業(yè)拿地力度超過去年，帶動土地市場點狀高熱。

??銷售TOP10拿地最為積極，一季度總計拿地金額（全口徑）近1775億元，同比增長162%。其中，有8家企業(yè)位列拿地金額TOP10，整體延續(xù)了過去兩年在核心城市加碼優(yōu)質(zhì)地塊的投資策略。

??央企中，華潤置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口拿地銷售比超過0.6，且金額同比漲幅均較大，分別為92%、1768%和183%。對比去年而言，在市場止跌回穩(wěn)以及優(yōu)質(zhì)地塊多頻供應下，央企投資鋪排更為靠前。而越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)等地方國企也在北京、成都等一線、核心二線積極補倉，填補未來優(yōu)質(zhì)可售貨值。濱江集團則繼續(xù)深耕大本營，一季度在杭州拿地金額占比達到94%。

??整體來看，頭部企業(yè)投資策略趨同，第一，選擇核心城市核心地塊，外圍區(qū)域關注度偏低；第二，偏好區(qū)位好、容積率低、小面積地塊，注重安全性的同時保障流速。

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??重點土拍熱度仍能維持

??投資集中度將持續(xù)走高

??2025年1-3月，土地市場依舊呈現(xiàn)顯著分化特征。以北京、上海、杭州、成都為代表的一線城市及強二線城市土地成交溢價率持續(xù)攀升，核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)地塊頻現(xiàn)高溢價成交現(xiàn)象，推動市場熱度及關注度重回上行通道。但值得注意的是，本輪市場回暖呈現(xiàn)明顯結(jié)構(gòu)性特征，三四線城市仍量價同比回縮，市場復蘇動能不足，實質(zhì)性改善仍需依托區(qū)域經(jīng)濟基本面的修復及政策支持的持續(xù)性。

??從房企角度來看，頭部房企持續(xù)強化對高能級城市優(yōu)質(zhì)土地資源的戰(zhàn)略性增儲，重點地塊參拍企業(yè)數(shù)量增加且出價競爭激烈。市場集中度進一步分化，頭部房企、國央企依托資金優(yōu)勢加速優(yōu)化土儲，而中小型房企受制于流動性壓力持續(xù)收縮投資半徑。這種投資格局預計將驅(qū)動優(yōu)質(zhì)土地資源持續(xù)向頭部企業(yè)聚集，行業(yè)集中度或?qū)⑦M入新一輪提升周期。