世茂房地產(chǎn)：全年有望沖擊700億元，行業(yè)排名或?qū)⑦M(jìn)一步提升 

  分析師/CRIC研究中心分析師 沈曉玲 洪圣奇 楊晶晶

  業(yè)績(jī)保持良好增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全年有望沖擊700億元銷售額

  2013年上半年，世茂房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額325.3億元，同比增長(zhǎng)45%，完成全年550億銷售目標(biāo)的59%，目標(biāo)達(dá)成率在龍頭企業(yè)中排名靠前。同時(shí)，從7月業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來看，首7月銷售金額同比增長(zhǎng)38%至366億元。此外，按照企業(yè)推案計(jì)劃，今年下半年，世茂可供出售的面積有580萬 方，650億，全年可售量1000億元。若按照企業(yè)上半年54%的去化率水平，全年可完成670億元，將超額完成550億元的銷售目標(biāo)。如果按照企業(yè)制定 的70%的去化率水平，全年業(yè)績(jī)甚至有望沖擊700億元。

  我們樂觀看待世茂下半年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，還基于下半年上市項(xiàng)目的效能。按照片區(qū)劃分，世茂下半年業(yè)務(wù)重心放在長(zhǎng)三角區(qū)域。其中，江蘇及上海計(jì)劃6個(gè)項(xiàng) 目入市，體量為70萬方左右，同時(shí)寧波區(qū)域、杭州區(qū)域分別有27萬方及11.5萬方體量入市，總體量達(dá)108萬方左右，占下半年新推項(xiàng)目比重達(dá)44%。這 些項(xiàng)目普遍位于城市核心區(qū)域，是企業(yè)下半年的主要業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。而從單城市來看，福州貢獻(xiàn)率不可小覷。據(jù)悉，今年下半年，福州世茂御龍灣將有29萬方貨源推 入市場(chǎng)，以項(xiàng)目目前8000元/平米銷售價(jià)格計(jì)算，將可貢獻(xiàn)銷售額超過23億元。

  側(cè)重長(zhǎng)三角二三線城市布局，占據(jù)區(qū)位優(yōu)勢(shì)發(fā)展前景可期

  拿地方面，世茂房地產(chǎn)采取的是廣泛布局長(zhǎng)三角，深耕福建，同時(shí)向環(huán)渤海、中西部擴(kuò)張的策略。該策略的嚴(yán)格實(shí)施在今年上半年便可見一斑。據(jù)世茂房 地產(chǎn)公布，2013年1-6月份，企業(yè)新增土地儲(chǔ)備412萬平方米，四大區(qū)域均有涉及，其中長(zhǎng)三角區(qū)域占比高達(dá)42%，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎，長(zhǎng)三角區(qū) 域?qū)槭烂康禺a(chǎn)持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。而在城市布局上，世茂房地產(chǎn)重點(diǎn)關(guān)注二三線城市，新增土地儲(chǔ)備覆蓋江浙一帶的主要城市：杭州、蘇州、寧波及南通等。

  長(zhǎng)三角區(qū)域是世茂房地產(chǎn)的“大本營(yíng)”，從戰(zhàn)略角度出發(fā)，有利于強(qiáng)化上海周邊城市土儲(chǔ)，鞏固“大本營(yíng)”中心地位；另一方面，今年以來，一線城市土 地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，地價(jià)接連攀升，考慮到項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)專注于二三線城市開發(fā)，不僅可以降低拿地成本，而且因?yàn)檫x擇慎重，拿下地塊占據(jù)優(yōu)良區(qū)位，為入 市熱銷創(chuàng)造先天條件。其中，4月份時(shí)，世茂在南通一舉拿下兩塊商住地塊，樓板價(jià)僅1300元/平米上下，在產(chǎn)品規(guī)劃上，項(xiàng)目所打造的商住綜合體填補(bǔ)當(dāng)?shù)厥?場(chǎng)空白，發(fā)展前景及銷售利潤(rùn)可期。

  銷售向好毛利持續(xù)提升，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化還債壓力不大

  企業(yè)毛利率為36%，較2012年上半年、2012年全年相比，均增加了2個(gè)百分點(diǎn)，是已公布半年報(bào)房企中毛利率增加的少數(shù)房企之一。毛利率增 長(zhǎng)主要是由于今年上半年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中有較多均來自去年下半年銷售的項(xiàng)目。自2012年下半年開始，企業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格有所提高，故推動(dòng)了今年上半年入賬銷售價(jià)格同 比增加10%至11059元/平米。從今年上半年的結(jié)轉(zhuǎn)收入中已經(jīng)包含去年下半年的銷售項(xiàng)目來看，企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏和周轉(zhuǎn)效率屬行業(yè)較高水平。故今年上半 年一部分銷售項(xiàng)目亦有可能在今年結(jié)轉(zhuǎn)，而該等項(xiàng)目均價(jià)已升至13000元/平米。我們可以樂觀預(yù)期企業(yè)全年毛利率將會(huì)有進(jìn)一步的提升。

  負(fù)債方面，與去年年底相比，世茂的凈負(fù)債率由56%上升至61%，企業(yè)對(duì)外表示年底將凈負(fù)債率控制在60%以下。從趨勢(shì)來看，盡管凈負(fù)債率小幅 上升，但綜合企業(yè)財(cái)務(wù)狀況而言，世茂的負(fù)債情況屬于可控范圍。首先，受益于市場(chǎng)向好，上半年企業(yè)銷售大幅上升，銷售排名從去年年末的第十名上升至第九名， 企業(yè)資金回籠迅速，手握貨幣資金189億元，現(xiàn)金短債比達(dá)到1.8。其次，世茂不斷優(yōu)化長(zhǎng)短期債務(wù)結(jié)構(gòu)，通過低成本銀行貸款償還高利息票據(jù)，將短期借貸比 例由30%降低至24%，將長(zhǎng)期借貸比例從70%增加至76%，從而進(jìn)一步緩解短期還債壓力。

  以變應(yīng)變，多方變革下企業(yè)發(fā)展穩(wěn)健

  自蔡雪梅進(jìn)入世茂房地產(chǎn)，企業(yè)便經(jīng)歷了一系列變革，通過自身的多變，世茂應(yīng)對(duì)了行業(yè)的萬變，最終突破業(yè)績(jī)瓶頸，步入穩(wěn)健發(fā)展通道。展望企業(yè)未來發(fā)展，營(yíng)銷及產(chǎn)品這兩大體系的變革將為世茂房地產(chǎn)不斷注入活力，拓展企業(yè)上升空間。

  首先，營(yíng)銷變革而言，世茂房地產(chǎn)的變化點(diǎn)落在“務(wù)實(shí)”。在組織架構(gòu)上，實(shí)行矩陣式管理，銷售團(tuán)隊(duì)權(quán)力下放，細(xì)化職能，對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)更為快速；在營(yíng) 銷模式上，策略執(zhí)行注重隨行就市，根據(jù)市場(chǎng)變化，準(zhǔn)確做出銷售判斷。近期，客戶服務(wù)體系升級(jí)成為熱點(diǎn)，世茂便與休閑娛樂領(lǐng)域進(jìn)行合作，借用跨界資源優(yōu)勢(shì)， 打造房地產(chǎn)行業(yè)的“云服務(wù)”計(jì)劃，為客戶提供更為理想、方便的居住體驗(yàn)，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中先發(fā)制人。

  其次，產(chǎn)品變革來看，體現(xiàn)在兩個(gè)方面。其一，住宅項(xiàng)目切合當(dāng)下主流市場(chǎng)需求，已設(shè)計(jì)的大戶型產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)橹行粜停纱俗プ傂杩蛻糁脴I(yè)，弱化政 策風(fēng)險(xiǎn)；其二，旅游地產(chǎn)投入不斷加大，企業(yè)不僅先后成功運(yùn)作晉江世茂御龍灣、大連世茂御龍海灣，而且以創(chuàng)新的“旅居”模式打開旅游地產(chǎn)新賣點(diǎn)，迎合青年投 資客戶青睞，如上海世茂魔幻納米城推出親子旅居夢(mèng)工廠概念，開盤首日已熱銷11個(gè)億，隨著后期房源入市，32萬方體量為企業(yè)業(yè)績(jī)提供持續(xù)增長(zhǎng)力。

  通過營(yíng)銷與產(chǎn)品變革，世茂業(yè)績(jī)將穩(wěn)步提升。根據(jù)世茂目前的拿地資源可推算出下年可售資源約為1200-1300萬方， 若然按照管理層原先的計(jì)劃再多拿幾塊地的話，明年貨量可達(dá)至1400-1500萬方。 

   補(bǔ)充說明：此報(bào)告僅為企業(yè)當(dāng)日業(yè)績(jī)發(fā)布后的及時(shí)快評(píng)，后期CRIC研究中心還將有詳詳實(shí)的半年報(bào)分析報(bào)告推出，敬請(qǐng)關(guān)注！

  分析師簡(jiǎn)介

  沈曉玲  CRIC研究中心企業(yè)研究經(jīng)理，擅長(zhǎng)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、應(yīng)急策略研究

  洪圣奇  CRIC研究中心駐香港分析師，專注服務(wù)資本市場(chǎng)

  楊晶晶  CRIC研究中心企業(yè)研究員，擅長(zhǎng)房地產(chǎn)企業(yè)研究