旭輝： 專注“剛需“、“高周轉”，全年業(yè)績有望再創(chuàng)新高

  CRIC研究中心分析師/沈曉玲、朱一鳴、戴成路

  上半年銷售同比大增近一倍，全年業(yè)績預計將創(chuàng)歷史新高

  旭輝上半年銷售72億元，同比大增96%，完成年度目標57%，高于去年同期的46%。由于去化良好，所以管理層把年度目標從125億元提高到140億元。以下半年150億元的貨值和上半年70%的去化率，預計全年的業(yè)績將輕松超越新目標，達到集團銷售業(yè)績歷史新高。

  集團在2012年依靠高速增長(同比+75%)的業(yè)績首次進入CRIC中國房企銷售Top50榜單，當年銷售金額排名44位。隨后集團成功在港 交所上市(884.HK)，融資17億港元。成功上市推動集團在今年上半年銷售增長更為迅猛，排名繼續(xù)提升，達到37位。業(yè)績提升一方面是靠高周轉策略， 成交量增長顯著(同比+66%)，達到72萬平米，排名29位；另一方面與集團在一二線城市提供剛需住房的戰(zhàn)略密切相關。集團管理層表示，將繼續(xù)執(zhí)行剛需 定位和高周轉(今年項目拿地開盤時間間隔又縮短了一個月)的戰(zhàn)略。

  深耕擴張同步進行，聯(lián)合開發(fā)省現(xiàn)金

  繼2011年后，集團在今年又大舉拿地，僅上半年就獲得11幅，新進入兩個城市(杭州、武漢)，總建筑面積150萬方，樓板價5,600元/ 米，遠高于集團總土地儲備平均樓板價2,900元/平米。不過集團管理層表示，未來土地成本會控制在房價的30%以下。高樓板價主要是由上海和北京的一些 項目所引起。好在所拿地塊中，有六塊是合作項目，所以總土地出讓金僅為47億元。合作方主要是綠地集團和恒基中國。管理層表示，未來的拿地區(qū)域方面，會深 耕原有的城市，每年會新進入1到2個剛性需求充裕的城市，但是會減少熱點城市的拿地，加大項目兼并收購的力度，特別是那些支付壓力不大、可分期支付的項 目。

  截止2013年上半年底，集團土地儲備770萬平米(同比升45%)，其中權益部分650萬平米(同比升25%)。權益部分增幅較小是因為當期 所獲土地有一半是聯(lián)合開發(fā)，這符合目前的業(yè)內趨勢。從結構來看，長三角依然超過一半，環(huán)渤海和中西部以2：1的大概比例占據(jù)剩余面積。另外，中小戶型的住 宅占據(jù)63%，商業(yè)占據(jù)19%，和當期的銷售結構類似，體現(xiàn)集團當期表現(xiàn)和中長期規(guī)劃一致。

  剛需定位抑制盈利水平，未來將適度提高財務杠桿，繼續(xù)高周轉

  旭輝上半年確認收入同比大增141%，主要是因為2012年合約銷售大增76%。依此邏輯，2013年的強勁銷售將持續(xù)推高今年全年和明年的收 入。產(chǎn)品的剛需定位使毛利率長期受到抑制，保持在30%以下，當期僅25%左右。不過，由于今年上半年合約銷售均價同比增長20%至1萬元/平左右，這將 使全年和明年的毛利率有所上升。

  今年上半年凈負債率67.4%，較去年年末略有上升。按照集團的構想，未來會繼續(xù)加大財務杠桿，擴大企業(yè)規(guī)模，將凈負債率提升到70%-80% 的水平。雖然企業(yè)將會適度提高凈負債率，但是企業(yè)現(xiàn)金流依然有保障。目前企業(yè)短期債務壓力很小，現(xiàn)金短債比達3.0；且長短期債務比為4.2，負債結構較 為合理。更值得一提的是，如果企業(yè)繼續(xù)融資，亦更多會考慮利率較低的海外融資，據(jù)統(tǒng)計目前海外融資比重已達15%，較去年同期增加10多個百分點。

  我們預計，旭輝集團將維持“剛需+輕資產(chǎn)+高周轉”的協(xié)同模式，適度增加負債比例，采取合作拿地開發(fā)模式快速擴大企業(yè)土地規(guī)模，為企業(yè)業(yè)績的持續(xù)快速增長提供堅固的基礎。 

  補充說明：此報告僅為企業(yè)當日業(yè)績發(fā)布后的及時快評，后期CRIC研究中心還將有詳詳實的半年報分析報告推出，敬請關注！

  分析師簡介

  沈曉玲  CRIC研究中心企業(yè)研究經(jīng)理，擅長房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、應急策略研究

  朱一鳴  CRIC研究中心企業(yè)研究經(jīng)理，擅長房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、融資及財務分析

  戴成路  房產(chǎn)分析師，專長于香港內房股分析和中國人口及城鎮(zhèn)化研究