綠城中國：短期負債比重下降至31%，聚焦未來三方面轉型

  文/CRIC研究中心分析師 朱一鳴、楊晶晶、洪圣奇(香港)

  業績增長進入快車道，全年有望超額完成550億元銷售目標

  在全民營銷策略實施下，自2012年開始，綠城重塑自己，業績增長步入快車道。綠城2013年中期業績顯示，上半年企業實現銷售金額325億 元，較去年同期220億元增長48%，已完成全年550億元銷售目標的59%。截止到7月底，綠城已累計銷售339億元，同比增長49%，按照企業目前銷 售進度，完成預定目標不是難事。同時，參考企業近三年銷售規律，除2011年因為限購政策影響較大，企業下半年銷售不理想，其他兩年來看，下半年往往是重 頭戲，占比達6成，故預計今年下半年綠城有480億元業績，企業銷售目標偏保守。此外，按照綠城推貨計劃，下半年可供貨量有253萬平米，以上半年銷售均 價21523元/平米計算，下半年可售金額達545億元，企業全年有望超額完成銷售目標。

  大本營區域深耕細作，攜手融創收購項目擴張土儲

  截止2013年6月底，綠城累積土地儲備達到4139萬平方米，可滿足企業未來5年的發展需求，在土地儲備布局上，這些地塊大部分來自大本營長 三角區域，占比更從去年年末的52%上升至目前的56%，顯示出該區域長期、持續重心地位。新增土地方面，綠城深耕大本營區域決心堅定，今年上半年，企業 新增土地儲備全部位于長三角，總建筑面積達到131.4萬平米，涉及上海、杭州兩大中心城市。

  值得注意的是，拿地策略方面，綠城改變了以往專注于招拍掛市場獲取土地的方式，而是借道與融創成立的合營公司，伺機收購優質項目，擴充土儲。可 以看到，在綠城今年上半年新增項目中，綠城所占的權益均在50%及以下，企業所需支付的土地款不過44.5億元。通過合作模式收購土地，綠城可實現低成 本、快速擴張土儲。其一，綠城權益較低，即使高價收購，所占的土地成本有限，風險可控；其二，收購讓土地獲取更為快捷，縮短項目從拿地到入市周期，加速企 業周轉。不僅如此，鑒于收購項目多屬于潛力地塊，在綠城、融創雙方優勢資源運作下，提升產品品牌效應的同時拉升價格，實現預期利潤回籠。

  高價項目結轉助推毛利率提升，融資渠道暢通負債結構得以改善

  今年上半年，綠城毛利率為30%，較去年同期的27%增加了3個百分點，是已公布中期業績房企中少數毛利率上升的企業之一。毛利率同比小幅上升 主要在于高檔項目結轉，售價較高拉升企業整體銷售毛利率，比如杭州藍色錢江項目，定位于高檔住宅，均價37000元/平米，總銷售額在交付物業中占比達 13.3%，其毛利率高達47.1%。不過，由于去年下半年以來綠城旗下項目平均售價有所降低，我們預計，今年下半年這部分項目進入結轉階段，企業毛利率 將有所下滑。

  受益企業融資渠道的改善，企業負債結構明顯得到優化，綠城短期債務占整體債務的比例大幅下降，從71%降至31%， 主要歸功于上半年企業多渠道發行債券。上半年，綠城融資金額87.7億元，貨幣資金達到103.92億元，遠高于一年內到期負債74.64億元。在負債結 構優化的同時，企業所發行的優先票據利率從2月份的8.5%下降至5月份5.625%。上半年企業融資渠道暢通，一方面改善企業負債結構，改變以往以短期 負債為主的負債局面，實現目前手持資金足夠覆蓋一年內到期債務，有效緩解還貸壓力，另一方面企業獲得低利率貸款平臺，將大幅減少未來融資費用支出，合理控 制成本，保障企業盈利。除此，據管理層透露，綠城有意回購當初九龍倉發行的9%高息永續債， 只是當初與對方約定還款期為3年(剛過一年)， 一旦回購提前完成，企業高息債券將進一步減少，負債結構持續得以改善。可以說，綠城財務已處于一個比較健康的水平。

  聚焦三方面轉型，綠城步入穩健發展軌道

  經歷了2011年的生死考驗后，沒有哪家房企比綠城更看重“穩健”的意義，由此，企業逐步轉型，三方面策略實施，打開綠城轉型之路，推動著企業前進步伐穩健、有力。

  首先，轉型輕資產服務運營商，代建優勢持續發力。作為國內首個實踐“代建”模式的房企，綠城將自身的產品品牌優勢充分運用到代建業務中，實現規 模與效益雙提升。2010年9月，綠城房產建設管理有限公司成立，專注于代建業務發展，而至2013年3月，公司已簽約代建項目近80個，總建筑面積近 1600萬平米，覆蓋政府代建、商業代建、資本代建三大模塊，蘊含著無限生命力，助漲代建蓬勃發展。

  其次，“旅游+養老”雙向驅動，帶來新的業績增長點。綠城表示房地產未來的方向在服務，旅游、養老地產成為企業多元化發展的重心，在實際規劃 中，綠城有意將兩種元素結合起來，打造新的業態模式，安吉桃花源便是試點，項目以度假養生為賣點，定位高端客戶群，兩次開盤兩次售罄，受到市場認可。我們 認為，這種模式是業態發展趨勢，綠城先發制人，將在模式創新中獲取新的業績上升空間。

  最后，貫徹全民營銷策略，為業績保駕護航。從2012年3月開始，基于銷售不利，綠城放權營銷，將傳統售樓模式轉變為經紀人作業模式，最大化拓 寬銷售渠道，由此帶來立竿見影效果，3月當月銷售環比翻番，當年銷售再度突破500億元。同時，對比今年以來銷售金額大幅增長情況，也可見全民營銷對企業 業績貢獻。

  三方面轉型下，綠城迎來穩健發展。一方面，全民營銷策略推動企業存貨去化，庫存加速結轉，盈利水平提升；另一方面，產品結構更為多元化，企業坐擁更多資金回籠渠道，抗風險能力加強。