分析師/ 馬千里

  2014年開年之際，京滬深等一線城市樓市均現較大幅度降溫，新年首周成交面積均較上月初下跌過半，在相關媒體報道中，多位房企管理層亦表示， 首季度，在一線城市開發商已經出現惜售現象，而推盤緩慢則是成交規模下跌的主要原因。為此，CRIC研究中心對全國26座一二線城市的房企經理人進行了抽 樣調研，調研結果顯示，2014年首季，房地產企業在一二線城市的供應預期均較為謹慎，一線城市改善型產品推案意愿更是較上季度出現大幅降溫。

  調研城市整體供應相對穩定，二線供應預期出現分化

  就整體數據來看，調研城市供應雖是穩中有升，但一線城市供應增幅有限。在本次調研的城市中，預計一季度增加供應的企業仍占多數，占到調研樣本總 量的37%，穩穩超出預計縮減供應的企業。不過就預計供應將大幅變動的企業來看，一線城市中卻是無一企業表示將大幅增加供應，反而是二線城市中有14%的 經理人表示將大幅增加供應。在人口吸納能力強勢的一線城市，春節前后返鄉潮對市場需求帶來的影響更大，因而市場傳統淡季中需求不足的情況更為顯著，而現下 一線城市土地的高度稀缺，使得房價已處高位的市場仍然存在較大的提價空間，因此在短期需求不足，長期溢價空間看好的情況下，開發商在一線城市供應面也自然 更為謹慎。

  此外值得注意的是，在供應預期的一致性上，一二線城市之間也存在著顯著差異，一線城市中六成經理人表示將保持供應基本平穩，激進的企業也相對較 少，但二線城市供應預期卻出現明顯分化。相較一線而言，二線城市春節前后的市場變動反而更為復雜，在海口、廈門等南方旅游型城市，春節期間往往意味著大量 的外地需求涌入，開發商加大供應的信心自然相對充足，但在武漢、合肥等前期供應較大城市，市場競爭已經相當激烈的情況下，部分產品成本較高，競爭力不足的 企業也自然會選擇惜售。

  高檔產品供應均處于低位，一線城市改善型產品供應預期驟降

  就各面積段預期供應情況來看，2014年一季度一二線城市的大戶型產品供應均較上季度有所提升，但是相較其他產品而言仍低位。傳統節日的到來， 使得市場需求總量出現下滑，但對高檔產品影響不大，尤其在北京、上海等經濟發達的一線市，春節前后大戶型高檔產品往往會受到更多關注，因此在穩定的需求保 障下，高檔產品供給占比也自然相應上升。而就各檔次產品占比變動來看，一線城市90-140㎡改善型產品供應預期驟降，而二線城市各檔次占比則相對穩定。 調研數據顯示，在一線城市，2014年一季度企業改善型產品供應占比較四季度大幅下跌32%，在我們看來，這主要是由于四季度的該類型產品供給占比處于波 動峰值，年底沖擊業績期間，在需求競爭更為激烈的一線城市，對于去化速度相對較快、產品總價較高的改善型產品，企業有意識地加大了供給；其次則是因為傳統 節日的到來，使得前期積壓的剛性需求迎來了釋放的契機，大戶型高檔產品亦受到了更多關注，在需求熱點轉變的影響下，改善型產品供應占比自然出現下滑。