分析師/CRIC研究中心  房玲，尹鵬

  上半年銷售業績穩定，下半年加推沖刺全年目標

  截至2014年7月31日保利地產實現合約銷售金額717.5億元，同比小幅增長2%，前7月完成全年銷售目標48%。從月度銷售情況來看，除 六月份保利地產為沖刺半年業績銷售水平處于高位外，前七月銷售水平略低，月均銷售最高不超過105億。而按照企業全年銷售金額同比增長20%，即1500 億的銷售目標來看，后面5個月月均銷售金額要達到約156億元，方能實現目標。對比目前的企業月均去化速度和市場形勢，企業下半年沖刺1500億元略有難 度。可以預見，下半年保利可能會采取更為豐富的營銷方式和更為靈活的價格策略，尤其是在金九銀十期間，以順利完成目標。

  銷售費用激增，弱市下營銷推廣成關鍵

  上半年保利的銷售費用約10.35億元，同比大幅增長48.3%，銷售與管理費用率分別同比增長0.5和0.1個百分點。銷售費用的顯著增長， 主要原因在于企業加強了營銷宣傳力度，以便能夠在市場調整時期促進項目去化。上半年保利地產在南京、無錫、常州、連云港等4個城市9個項目展開颶風行動， 掀起讓利風暴。其中南京5盤聯動，在零首付加電商優惠的力度下三項目開盤熱銷。下半年，隨著保利地產沖刺全年業績的發力，營銷力度將再次增強，銷售費用可 能再次攀高，但這也是弱市下企業制勝的關鍵所在。

  調整產品結構保障規模與利潤，以價換量或致未來毛利率下滑

  在多數企業上半年毛利率出現下降的同時，保利地產上半年毛利率卻同比小幅增長了1.2個百分點至在28.43%，維持在中等偏上的水平。究其原 因，主要在于上半年保利地產調整推案結構，剛需首改占到了主流，144平方米以下的產品占到了91.9%，產品的適銷對路使得新開盤項目大都保持7成以上 的去化率，同時也保證了企業上半年的毛利水平。

  第二季度保利地產已經開始加大營銷力度，以加速項目去化，進入下半年，為沖刺全年目標，企業應該會進一步加大推案力度和營銷推廣力度，尤其是在九、十月傳統的銷售旺季進行搶收。長期看企業的毛利率存在下滑的風險。

  弱市下保持強勢拿地態度，大中小城市遍地開花

  上半年，保利地產拿地建筑面積達602萬方，同比小幅增長7.5%。盡管今年商品房和土地市場都遇冷，但是保利地產保持了企業一貫的拿地勢頭。

  作為一線城市的常客，保利上半年拿地金額中有近100億都花在了廣州，不過拿地城市較去年有較大的變化，去年上半年保利地產拿地城市主要覆蓋一 二線城市，但今年上半年所得19幅地塊，7幅位于二線城市，8幅位于三四線城市。按建筑面積算，保利地產在一線、二線和三四線城市所占比例分別為18%、 38%和44%。與其他企業紛紛回歸一二線城市的發展態勢相比，保利似乎在尋求更均衡的發展，一線城市結合有潛力的中小城市，保證企業全國范圍遍地開花。

  高杠桿低成本擴張，彰顯規模央企獨特的融資能力

  保利地產上半年凈負債率達159%，看似很高債務風險很大，實則不然。首先，從債務結構來看，短期有息負債占比約在20%左右，相對較低。其 次，企業持有現金389億元，現金短債比為1.48，短期無償債壓力。最后，長期來看，作為央企的保利，良好的企業背景提供了充分的融資信譽保證和現金支 撐。

  從融資成本來看，高杠桿伴隨的往往是高成本，這是風險與收益的關系所決定的。但是在作為央企的保利身上，卻是出現了不同。上半年樓市低靡，各家 企業的現金流都受到了較大的考驗，融資、擴張自然也得謹慎，保利地產在這樣的環境下依然能夠保持擴張水平，同時融資成本控制在7%左右，其在香港發行的5 億美元債券只有5.25%的低息，足以顯示企業良好的償債能力和優秀的再融資能力，當然這與企業的背景是息息相關的。

  兄弟若聯手，資源整合助企業再上一級

  近年來隨著保利置業的發展壯大，兩家企業之間不可避免的出現了兄弟相爭。2014年4月，宋廣菊罕見的對外界表態兩家可能會有合并的可能。保利 地產有著行業內領先的運作能力和專業能力，在城市布局、管理架構、團隊運營上都非常成熟；而保利置業的優勢在于其擁有海外融資平臺，這幾年企業發展迅速。 兩家企業的合并無疑增強了企業的融資能力，擴大了企業的戰略布局，業績也將會有進一步的提升。

   補充說明：此報告僅為企業業績發布后的及時快評，后期CRIC研究中心還將有詳實的半年報分析報告推出，敬請關注！