分析師/CRIC研究中心 朱一鳴、洪圣奇(香港)、傅一辰

  借力母公司資源，銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)246%

  2013年5月，綠地集團(tuán)借殼盛高置地在香港上市，至今已滿一年。2014年上半年，上市公司內(nèi)在售的項(xiàng)目中，綠地注入的項(xiàng)目或借殼后購(gòu)得的項(xiàng) 目占比較多，產(chǎn)生的銷(xiāo)售額也大幅提升：1-6月，綠地香港銷(xiāo)售金額58.71億元，同比增長(zhǎng)246%，完成120億元的銷(xiāo)售目標(biāo)近50%；銷(xiāo)售面積 81.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)391.5%。

  綠地香港目前的銷(xiāo)售金額來(lái)源較為集中，主要來(lái)自于12個(gè)城市，排名前四的海口、杭州、南寧和昆明的銷(xiāo)售金額占比分別為34%、14%、13%和 13%。其中，杭州的奧體博覽項(xiàng)目為綠地集團(tuán)注入資產(chǎn)，銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)22639元/平方米，對(duì)整體利潤(rùn)拉升明顯；南寧項(xiàng)目則為綠地香港入主后新拿土地，為整 棟出售的辦公樓，加快了資金周轉(zhuǎn)速度。

  在資產(chǎn)注入的進(jìn)度方面，報(bào)告期內(nèi)綠地集團(tuán)對(duì)綠地香港完成了昆明三個(gè)項(xiàng)目綠地海珀蘭庭、綠地香樹(shù)花城和綠地云都會(huì)的注資，總占地面積28.57萬(wàn)平方米，總建筑面積68.44萬(wàn)平方米。

  根據(jù)香港聯(lián)交所規(guī)定，借殼上市的企業(yè)在24個(gè)月內(nèi)累計(jì)注入資產(chǎn)的任一指標(biāo)高于殼公司的收益、市值、資產(chǎn)、盈利、股本等五個(gè)測(cè)試指標(biāo)中任何一條的 100%的，則注入可能以IPO的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)批準(zhǔn)，因此，綠地集團(tuán)對(duì)綠地香港的注資暫時(shí)受到了限制。此前，張玉良曾表示有將海外項(xiàng)目注入綠地香港的計(jì)劃，但受 到聯(lián)交所規(guī)定的影響，海外業(yè)務(wù)的注資暫無(wú)時(shí)間表。

  布局東南沿海一二線，高ROE可期

  除了集團(tuán)注資外，綠地香港今年1-6月共新增兩幅土地，總耗資85.09億元，總建筑面積361.8萬(wàn)平方米：其中位于海口的項(xiàng)目體量較大，占地面積97.6萬(wàn)平方米，建筑面積327.3萬(wàn)平方米，總價(jià)80.5億元，規(guī)劃有住宅、商業(yè)、辦公、運(yùn)動(dòng)及文化中心和公園。

  截至報(bào)告期末，綠地香港共有土地儲(chǔ)備1375萬(wàn)平方米，足夠支撐未來(lái)3-5年發(fā)展需求。

  和母公司綠地集團(tuán)相比，綠地香港的布局為“長(zhǎng)三角、南中國(guó)沿海及東南沿海具地區(qū)經(jīng)濟(jì)重要的一線及二線黃金地段；在產(chǎn)品定位上，住宅將是“開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，并以實(shí)惠價(jià)格出售，注重細(xì)節(jié)和功能”，商業(yè)則將以量身而建和大單訂制銷(xiāo)售模式為方向”。

  由于盛高置地主打中高端物業(yè)，而綠地的產(chǎn)品以中端、走量為主，因此綠地香港的毛利從上期的9.7億元下降至本期的3.23億元，毛利率則由28%下降到22%。

  不過(guò)，介于綠地集團(tuán)有高ROE的特點(diǎn)，2013年在25%左右，而綠地香港的運(yùn)營(yíng)將搬照整個(gè)集團(tuán)的模式，未來(lái)股東的回報(bào)可期。

  受益集團(tuán)背景，融資成本僅5.17%

  在綠地香港本次公布的數(shù)據(jù)中，最靚麗的為其融資成本由2013年年末的8.18%下降至2014年上半年的5.17%。

  2014年上半年，綠地香港進(jìn)行了三筆總金額共約88.7億人民幣的融資，包括：一筆2016年到期，本金7億美元的債券，利率4.75%；一筆2017年到期，本金5億美元的票據(jù)，利率4.375%；一筆2018年到期，本金15億人民幣的的債券，利率5.5%。

  這樣的海外融資成本在房企中領(lǐng)先，和中海、萬(wàn)科等經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的房企處于同等水平。尤其在綠地香港總資產(chǎn)規(guī)模不大、負(fù)債率78.5%偏高的情況下，能融得如此低息的債券得益于母公司綠地集團(tuán)的背景。

  作為一家上海國(guó)資委持股、混合所有制的企業(yè)，綠地背靠上海市政府，又有“世界五百?gòu)?qiáng)”地位，在資本市場(chǎng)上也能獲得較高的信譽(yù)度，預(yù)計(jì)未來(lái)也將維持5%左右的低融資成本。

  文化持續(xù)融合，探索多元化和國(guó)際化

  作為綠地集團(tuán)在香港的上市平臺(tái)，我們可以看到綠地香港為適應(yīng)香港資本市場(chǎng)的文化做出了一定的努力。相比整個(gè)集團(tuán)的宣傳，綠地香港的形象更為年輕、有活力，在產(chǎn)品創(chuàng)新、品牌推廣上也更符合當(dāng)下較為流行的趨勢(shì)，這有利于整個(gè)集團(tuán)國(guó)際化進(jìn)程中的文化融合。

  綠地香港的母公司綠地集團(tuán)在多元化和多元化的道路上動(dòng)作頻頻。2014年上半年，綠地相繼和南航、信達(dá)、武鋼、交行、建工、申通大型企業(yè)等合 作；在多地地方政府支持下發(fā)展空港新城、智慧金融城等“產(chǎn)城一體化”項(xiàng)目；在金融行業(yè)加大投入，設(shè)立了金交所、小額貸款公司等，同時(shí)計(jì)劃設(shè)立銀行，收獲 “全牌照”；進(jìn)軍地鐵投資業(yè)，參與城市運(yùn)營(yíng)，同時(shí)獲取土地資源；新增位于巴黎、倫敦、悉尼、濟(jì)州島、馬來(lái)西亞等地的項(xiàng)目。

  我們認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)集中度日益提高、毛利率逐漸減少的情況下，作為龍頭房企之一的綠地集團(tuán)進(jìn)行以多元化和國(guó)際化作為發(fā)展方向，不失為一種維持增長(zhǎng)速度的選擇。

   補(bǔ)充說(shuō)明：此報(bào)告僅為企業(yè)業(yè)績(jī)發(fā)布后的及時(shí)快評(píng)，后期CRIC研究中心還將有詳實(shí)的半年報(bào)分析報(bào)告推出，敬請(qǐng)關(guān)注！