分析師/CRIC研究中心 房玲、徐瓊

  融創收購綠城即將完成，若真受阻也不放棄不畏懼

  近日據媒體報道稱，由于香港證監會質疑融創與宋衛平為一致行動人，融創收購綠城部分股份案件或將受阻。市場傳言如果證監會判定融創與宋衛平為一致行動人，那么融創將面臨放棄收購和全面收購的選擇，而全面收購的金額將高達200億元，對此市場猜測融創屆時可能放棄收購。

  對此，孫宏斌在昨天綠城的發布會上就表示收購進展順利，融創絕不放棄收購綠城，即使真的被判定為一致行動人，融創也將會選擇將全面收購私有化綠城。今天在融創的半年業績會上，孫宏斌再次表示，融創收購綠城已經到最后一步，將于2周之后或左右完成，不存在相關問題。

  從融創的表現和我們的分析來看，融創被判定為一致行動人的可能性不大，融創與綠城的整合也將逐步并入正軌。目前就以后兩家企業的區域分布等，孫 宏斌都已經做出了較為明確的規劃，以充分實現強強聯合后的資源整合優勢。就算是融創被認定為一致行動人的小概率事件真的發生了，融創全面收購綠城也并不畏 懼。原因有以下兩點，首先今年上半年融創合約銷售金額達到298.02億元，較去年同期大幅增長26.28%，企業有信心完成650億元的銷售目標，相對 于融創的銷售規模而言200億元的收購金額并不會產生太大的困擾。其次今年上半年末，融創持有現金228.85億元，持有現金充裕，融資渠道暢通，如果真 要全面收購綠城，在現有資金和再融資的幫助下，同時控制土地投資規模，即可保證充足的現金流，也不需要為全面收購帶來的資金壓力而太過擔憂。

  堅持區域聚焦深耕重點城市，強強聯合引領高端物業市場

  融創能夠在市場調整期獲得穩定快速增長的動力主要來源于兩方面，一是其堅定不移的實施區域聚焦戰略，二則是得益于其高端產品定位。融創堅持聚焦 一二線核心城市核心地段，采取深耕策略，使得上半年在聚焦的城市如北京、天津、重慶、上海、無錫、蘇州等銷售排名均位居前兩名，新進入的杭州排名也上升至 第五名。從土地儲備來看，上半年末融創共有土地儲備2192萬平方米，主要分布在重慶、上海(含蘇錫常)、天津、北京和杭州，占比分別為31%、28%、 24%、9%和8%，這一區域布局也將是企業未來業績增長有力保障。

  融創的一二線核心城市聚焦策略與其堅持高端精品物業是一脈相承的。重點城市核心地段的豪宅和改善市場受到市場低迷的影響相對較小，尤其是上海、 北京、杭州等重點城市，這些城市經濟發展水平始終位于全國前列，豪宅市場的需求一直存在。因此，融創堅持在這類城市做高端高利潤產品，從客戶需求以及市場 環境來看，未來發展前期可期。此外，融創此次收購綠城，兩大走高端路線的房企強強聯合，發展高端物業更加如魚得水。

  區域聚焦有效實現費用管控，高端定位保障企業利潤

  由于融創采取區域聚焦深耕策略，其管理口徑小，加上在深耕區域的品牌效應較強，所以營銷及管理費用率一直處于行業較低的優秀水平。上半年融創銷 售及管理費用率約為1.83%，同比微降0.1個百分點。從盈利指標來看，上半年融創毛利率為22.43%，同比增長1.7個百分點。雖然目前仍然較低， 但是可以看出正在不斷改善當中。由于融創堅持在核心城市核心區域做高品質高利潤產品，預計毛利還會有一定上升空間。值得一提的是，得益于區域聚焦下費用的 有效控制，融創的核心凈利率維持在相對較高水平。上半年融創的核心凈利率約為11.28%，同比增長1.4個百分點。

  融資成本有效降低，但債務結構仍然有待優化

  上半年融創在控制融資成本上頗有成效，上半年的新增借款加權平均利率下降至7.6%，較去年同期的9.4%下降1.8個百分點，上半年末企業有 息負債的平均借款利息約為9.47%，同比下降1.8個百分點。但是跟其他大型房企如中海(3.8%)、龍湖(6.5%)、綠城(8.86%)等相比，仍 需加強管理，進一步控制。

  上半年末企業資金充裕，現金短債比仍然維持在健康水平，但是短期債務比例攀升需警惕。上半年末融創長短期債務比同比大幅下降43.33%至 1.57，短期有息負債占比高達39%，兩年內到期的有息負債總計占比達60%。短期債務比例過高，企業長短期債務結構存在優化空間。

   補充說明：此報告僅為企業業績發布后的及時快評，后期CRIC研究中心還將有詳實的半年報分析報告推出，敬請關注！