世榮兆業(yè)從事珠海房地產(chǎn)開發(fā)，擁有橫琴國際生命科學(xué)中心81%股權(quán)，未來將轉(zhuǎn)型“地產(chǎn)+醫(yī)療”模式。房地產(chǎn)方面，公司坐擁大量斗門低成本土地資源，受益于橫琴-澳門24小時通關(guān)政策和粵港澳自貿(mào)區(qū)的推進；里維埃拉項目按周邊地價重估后增值近70億。醫(yī)療方面，橫琴項目定位區(qū)域高端醫(yī)療集群，預(yù)計明年開工，公司將借此進入大健康領(lǐng)域項，與地產(chǎn)形成聯(lián)動效應(yīng)。同時，近期粵港自貿(mào)區(qū)加速推進，疊加澳門回歸15周年，利好政策密集。我們預(yù)測2014-16年的每股收益分別為0.06元、0.34元、0.49元。我們分別以40%的NAV折價和對應(yīng)2018年醫(yī)療業(yè)務(wù)的15倍市盈率將公司目標(biāo)價定為13.33元/股，首次評級為買入。

  支撐評級的要點

  橫琴-澳門實行24小時通關(guān)，自貿(mào)區(qū)擴容加快。橫琴是探索粵港澳合作新模式的示范區(qū)，實行“比經(jīng)濟特區(qū)更加特殊的優(yōu)惠政策”。2014年11月，橫琴-澳門實現(xiàn)24小時通關(guān)，加速兩地資源和人員流動；第二批自貿(mào)區(qū)明年將加快落地。而12月恰逢澳門回歸15周年，屆時領(lǐng)導(dǎo)層訪問澳門，或加快利好政策推進。

  橫琴區(qū)域定位高端醫(yī)療集群，公司橫琴項目前景廣闊。橫琴自貿(mào)區(qū)將引進三家大型醫(yī)院，高端醫(yī)療資源云集將形成集群效應(yīng)，提升高端客戶的數(shù)量和質(zhì)量；公司擁有橫琴國際生命科學(xué)中心81%股權(quán)，總投資約20多億，包括與廣醫(yī)合作的三甲醫(yī)院、面向東南亞客戶的高端康復(fù)中心、基因檢測中心和可售的配套商業(yè)，預(yù)計未來3個月項目推進速度將加快。

  本次定增方案順利推進，多方面因素或推動公司再次定增融資。今年6月公司公告發(fā)行股份購買大股東資產(chǎn)，7月證監(jiān)會受理，定增方案順利推進當(dāng)中。若順利發(fā)行，大股東及一致行動人持股將高達74%，但由于一年內(nèi)不能反向交易，再次定增可能性較大；另外未來3個月內(nèi)橫琴項目推進加快，項目總投資20多億元，目前公司賬上現(xiàn)金11億元，因而橫琴項目對于定增融資也有迫切的需求。

  坐擁大量斗門低成本土地資源，土地重估增值70多億。公司未結(jié)建面約390萬平米，其中斗門里維埃拉項目未結(jié)面積290萬平米，按照土地價格3,000元/平米估算，則該項目土地重估價值約87億元，而目前賬面價值估算僅約15億元。考慮到橫琴自貿(mào)區(qū)開發(fā)、港珠澳大橋和廣珠城軌的開通、珠海發(fā)展重心西移規(guī)劃、斗門文化旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等因素，未來公司斗門的大量低成本土地資源仍將有進一步的升值空間。

  評級面臨的主要風(fēng)險

  房地產(chǎn)銷售低迷；橫琴醫(yī)療項目推進緩慢。

  估值

  我們分別以40%的NAV折價和對應(yīng)2018年醫(yī)療業(yè)務(wù)15倍的市盈率，將公司目標(biāo)價定為13.33元/股。我們預(yù)測2014-16年的每股收益分別為0.06元、0.34元、0.49元，首次評級為買入。