??對于投資者來說，綠地香港的業績發布會總是頗有看點——在新業務發布時，并不僅僅是提出概念，更多的是已完成的推進及有計劃的未來目標。此番，綠地香港交出了“增凈利潤，降融資成本”的靚麗成績單，其房地產互聯網金融新業務更是讓我們看到了新的盈利增長點。 

??銷售同比增269%，凈利增加3.1億元

??銷售繼續成倍增長。借殼盛高置地上市后，綠地香港平臺的銷售金額隨著資產注入和業務展開顯著增長。2014 年，綠地香港實現合約銷售金額129億元，同比增長269%；銷售面積170萬平方米，同比增長378%。住宅為綠地香港貢獻了78%的銷售金額，商辦則 占22%。2015年，綠地香港的銷售目標180億元.

??借殼后已扭虧為盈。該平臺2012年為虧損狀態，綠地香港于2013年扭虧，而2014年凈利又增至6.4億元，比2013年又增加了3.1億元，預計未來還將穩步上升。綠地香港毛利率27.4%，增加了0.9個百分點;凈利率2.3%，增加了1.7個百分點。

??結轉項目影響營收。綠地香港的營業收入284.0億元，同比有所下降，原因是當期交付的為盛高置地遺留項 目。2014年，綠地香港持續進行團隊整體調整，與綠地集團文化進一步融合，整體的人均績效由13年的700萬增至1256萬。通過一年的調整和品牌推 廣，部分盛高遺留項目已經走出虧損，15年有望結轉更為可觀的收益。

??融資成本僅4.94%，無信托融資和永續債

??負債結構健康合理。綠地香港的財務情況優化明顯，盡管155%的凈負債率比13年增加了55個百分點，但 410.4億元的總資產增幅更大，同比增89%，同時負債中長債占96%，短債僅4%；海外銀團融資占29%，銀行貸款占21%，海外債券50%，無信托 融資和永續債。綠地香港13年借殼后便著手降負債，并已經處理掉了所有高息負債，有利于收益的提高。

??融資成本下降明顯。14年綠地香港共進行4次融資，融資成本4.94%，其中海外銀團融資成本僅3.92%。這一數據中海相近，但值得注意的是中海比綠地香港平臺的規模更大，負債率更低，可見綠地集團的背景和資源為平臺帶來的融資優勢顯著。

??新資產注入暫無確定計劃，正與佳兆業接洽

??新增土儲項目定位中高端。2014年，綠地香港增7個項目，總建面500萬平方米，共有土儲1432萬平方米。從分布來看，主要位于長三角(上海占33%)和西南的昆明、南寧、海口三個城市，項目以中高端和旅游地產為主，如計劃今年推出的五里橋項目便位于上海盧灣濱江的優質地段。

??母公司區域劃分暫無定數。由于母公司綠地集團土地儲備廣闊，在全國大部分省市均有布局，且產品類型多元化， 因此是否注入、注入何種類型的項目也對綠地香港未來的發展有重要影響。此前曾有傳言位于上海的事業二部將被注入平臺，旗下土儲豐富，絕大多數位于上海(除 北部)以外區域，且今年有多個海珀系高端項目、位于大虹橋的大型辦公項目、位于海門的島嶼整體開發項目等將推出。綠地香港主席陳軍表示，對于資產注入集團 曾討論過多種方案，但目前尚未有定數。我們認為，若能確定布局，注入優質項目，將更有利于綠地香港梳理地產業務，確定發展目標。

??若成功收購佳兆業將彌補深圳缺失。陳軍在發布會上表示，目前正與佳兆業洽談收購相關事宜。此前，綠地集團及 綠地香港在深圳均無項目，且由于深圳土地稀缺，以舊改為主，很難從公開市場上獲得。如成功將佳兆業旗下土地收入囊中，將完成綠地在全國布局的最后一塊拼 圖，且綠地豐富的產品線及國資背景也能使他們在處理后續事宜時更為得心應手。

??互聯網金融帶來想象空間，項目風控有優勢

??發展3+1互聯網金融業務。除了房地產業務外，綠地香港正大力推進新業務板塊，即金融產業生態圈：三大基金 (房地產投資基金、特殊機會資產投資基金和PPP建設基金)加房地產互聯網金融平臺“地產寶”。其中房地產投資基金主要是將房地產開發模式從重資產轉型為 資產證券化，14年已經成立了專業公司，募集了首輪10億美金，將投于上海的一棟寫字樓。特殊機會投資基金則將服務于互聯網平臺，主要是對一些優質、價格 合適的項目進行并購或收購，使平臺快速壯大。PPP建設基金則是與政府合作，掘金未來十年的城鎮化，進行如地鐵投資等基礎建設和區域開發。

??雙重風控團隊保駕護航。綠地香港建立房地產互聯網金融平臺，核心競爭力在于其對房地產行業的把控和專業度， 以及因此帶來的項目甄別能力。據陳軍介紹，其互聯網金融團隊包括了從金融界“挖”來有全球影響力的專業人士及第一批開拓者，及來自房地產業的運營定價風控 體系。區別于傳統金融機構的架構，綠地香港采用的為交叉風控體系，能從金融角度及從房地產項目運行的角度同時對項目進行評測。房地產團隊對市場研判、產品 定位和操盤、區域產業聚集、盈利能力的專業度均高于普通金融平臺。從目前來看，綠地香港互聯網金融業務收取的管理費用約在千分之五到千分之二十左右。

??資源整合是“大綠地”核心競爭力

??構建平臺連結投融資兩方。總體來看，綠地香港的金融業務“平臺”作用明顯，起到的是房企和金融機構雙方中間“服務商”的作用。隨 著房地產行業進入新常態，中小房企生存困難，融資成本高企；金融機構和個人投資者手中持有資金，面對風險卻望而卻步，缺乏合適的產品投資。綠地香港則將利 用集團信譽和房地產行業的經驗將兩邊資源整合。在磋商時，綠地香港不會通過放大收益率承接風險項目，或通過強壓式談判達到商務目的的收購，而是在充分識別 項目運營的情況下促使雙方都達成合理的價格。此外，綠地香港在與螞蟻金服、陸金所等合作又將扮演“產品提供者角色”，金融機構則會將產品設計拆分推薦給個 人投資者。

??集團資源是綠地核心競爭力。無論是地產業務，還是金融業務，綠地香港實質上都完全秉承了母公司綠地集團的資 源及合作能力。綠地集團以“想政府所想”為口號，在過去5年的發展中充分與地方政府的合作，高速發展。多元化的產品線使綠地能與合作對象，無論是政府還是 其他行業巨頭，達到“雙贏”。如今，2014年起，綠地集團又構建了G-club，企業家俱樂部等多個平臺，著手整合旗下包括房地產、能源、汽車、消費、 足球等等所有業務的客戶，以及高凈值人群，而綠地香港的業務則也將受益于集團的整合。

??綜上，綠地香港即是綠地集團的重要版圖，又像是整個集團的縮影，相同的資源整合模式將幫助綠地香港在房地產和互聯網金融道路上“雙線快跑”。從 綠地香港的發展中，也能看到綠地集團的全球化野心，隨著集團的整體上市，以及對香港平臺布局的確認和資產注入，業績的高增長將指日可待。