??今年的四分之三光景已經過去，開發企業的業績表現如何，企業的座次又是如何排列的，通過銷售業績的回顧和分析，企業將面臨怎么樣的競爭格局？對于前三季度房地產企業的表現，一些市場研究機構也發布了銷售面積和銷售金額的排行榜，其中行業影響力較大的是克而瑞信息集團與中國房地產測評中心發布的榜單。

??榜單顯示，雖然前三季度房地產市場銷售遭遇了回調，但入榜開發企業的表現還是不錯的，銷售金額和面積門檻再度上升。而從集中度角度看，則首次出現金額集中度下降的情況，從銷售目標完成情況來看，部分房企上半年表現不佳，全年要達標有一定壓力。

??經歷了多輪政策調控，尤其最近兩年的市場起伏、政策緊縮或回暖，很多企業都感覺到錢不好賺了，更為嚴峻的是，戰略方面一旦出現疏忽，不但很難調頭，還可能出現生存危機。那么新常態下，開發企業如何開拓創新，既能適應宏觀經濟形勢的變化，又能在微觀市場里實現持續盈利呢？

??（數據來源：cric.榜單詳情請參閱：http://www.cricchina.com/Research/Details/5577）

??各方觀點

??業內研究機構專家對房地產企業今年的銷售業績及未來發展做出了各自的分析預測：

??中原地產研究總監劉淵認為，樓市在城市分化的大背景下，在不同城市會激起完全不同的市場效果，強則愈強，弱則恒弱。通過歷史的開發經營數據來預測未來的房地產市場趨勢，其隱含邏輯是過去的經驗將在未來重復，不過事實卻通常不是如此。大多數二三線城市目前存量高企、供大于求正是這類經驗預測的結果。基于人口因素的需求分析，才是房地產新常態下預測未來需求的可靠途徑，同時還能針對不同年齡段的購房需求進行市場細分。在整體告別住房短缺窘境后，新增人口成為樓市需求的主力。

??明源地產研究院主編潘勇堂認為，無論是上個月，還是三季度榜單，過千億房企今年依舊是7家，這也說明房企在“后規模時代”和“高庫存、低利潤、低增速”的時代，500億后來者躍進千億已經基本不可能了，最大的原因在于房地產行業已經過了高速增長，業績爆發的神話瘋狂時代，業績與規模中低速增長，第一梯隊出黑馬的概率越來越低，行業競爭進入更深層次的專業競爭、管理競爭、創新競爭。

??易居中國執行總裁丁祖昱認為，雖然整個三季度市場相比二季度有較為明顯的回落和調整，但企業表現都還不錯，應該是交出了一張比較完美的答卷。對比二季度和三季度的市場成交量，CRIC監測的30個重點城市7月成交量環比下跌8%，8月進一步下滑了20%。但百強房企的銷售情況較為出色，有35家企業的銷售金額環比出現了增長，百強企業整體跑贏大市應該沒有任何問題。由于整體市場在三季度處于調整階段，甚至很多城市都出現了回落，房企也紛紛把全年的重點放在了四季度。相信今年，諸家房企的銷售競賽還將拼到最后一天。

??中房分析

??隨著中國房地產市場進入常態化發展，無論是投資還是銷售都不再有前幾年那樣的高速跨越式發展，這也就意味著房地產企業的銷售業績增長出現瓶頸。當然作為行業整體的銷售瓶頸的出現，并不意味著企業個體發展就沒有前途，企業間的競爭和結構分化，乃至兼并重組正在激烈進行。

??外部市場環境變化，其實也意味著企業的盈利方式變化。開發企業從最初的靠資源得利潤（即土地升值、資金杠桿），到2007年之后的憑專業得利潤（躺著賺錢不行了，需要拿出真本事，做產品、營銷的差異化），再到2011年后的靠管理得利潤（市場波動劇烈、政策緊縮，融資成本高企，通過高周轉生存）。從2014年起，房地產市場內外部環境發生了更加劇烈的變化，地價繼續高升，房價被動提升，但市場需求減弱，供求關系逆轉，庫存增大。這一階段，專業并不解決銷售問題，高周轉一招不慎就會變成高庫存，所以存量運營成為時代潮流。

??開發企業在曾經的“黃金十年”掘金無數，現在房地產市場進入“白銀時代“，開發企業是不是繼續隨波掘銀呢，有追求的企業未必這樣。唯一不變的是變，這句話是易居中國董事局主席周忻的一句名言，不但適用于房地產服務企業，開發企業同樣適用。變就是創新，唯有創新才能在這個時代生存發展下去。

??房企要想獲得“下一桶金“，我們認為可以從幾個方面入手：

??第一、勇于創新，行業新域要開拓。房地產市場從增量時代進入存量時代，誰能夠率先認清形勢并積極改變，實現主業之外的利潤，誰就是成功者。現在國家積極推動提高棚戶區改造的貨幣化安置比例，企業提供一手租賃住房承接相關需求，政府在土地、融資、規劃方面給予支持，萬科等已經開始著手研究并嘗試。彩生活市值已經超過了其母公司花樣年，物業管理業務風頭蓋過了開發業務。SOHO中國宣布停止新的項目投資，轉而進行存量資產的運用，做了SOHO 3Q辦公室租賃業務，毛大慶創業的優客工場等，都取得了比原先更好的運營成績。未來房地產上下游的細分市場發展要明顯快于傳統的開發銷售市場。

??第二、扎實研究，做好本行不跟風。重視戰略研究和基本面研究，尤其是當前宏觀經濟增速放緩情況下，國家隨時出臺政策紅利，唯快不破，只有前期準備充分、研究基礎扎實，并且有一定預判能力的企業，才能捕捉政策紅利機遇，并轉化為企業利潤。比如對企業債、REITS的推進、信貸政策變化、一手房租賃市場等細分領域的關注等。另外對于企業發展戰略，如區域戰略、產品產略等，應有企業自身的特色和堅持，不要因為一線城市熱就跟到一線，三四線不好就趕緊撤離，應根據企業和市場的實際情況預判做決策。

??第三、做大做強，兼并重組是必然。順勢而為才能成就傳奇，房地產企業數量太多，規模過小、過散，管理上、技術上、資金上有一些企業還沒有保障，質量和品質也無從談起。只有良好的經營才能有良好的品質，只有百年的企業才能做出百年的質量，所以房地產企業必須要走兼并重組、轉型升級的路子，這就是目前行業最大的“勢“，也是政策重點鼓勵和推進的。目前在房地產市場這樣一個情形之下也是一個大好時機，也算是一個機遇。企業做大才能做強，做大才能夠做的更加持久。

??（本文來源：中房研協研究中心 回建強）