??在房地產行業中，商業地產一直是房企十分關注的領域。最普遍的認知是，它不僅具有長期穩定的現金流回報，而且還能享受資產升值的收益。商業地產雖是房企的掘金之地，但其投入重、運營難等特點也令無數房企望而怯步。尤其對于中小型房企來說，商業地產像是燙手山芋，拿地之后，后期運營是一道難以逾越的坎。

??盡管如此，陽光100卻受益于商業地產，自2014年進軍商業，選擇在二三線城市布局，打造了具備購物、文化、休憩等于一體的商業項目——街區商業綜合體。 2013年初，陽光100調整戰略，增加商業地產開發的比重，并逐步明確以“開放式商業街區模式”為主要商業地產模式。2014年初，“街區綜合體”正式 成為其商業地產代名詞。得益于創新的商業模式，2014年3月，陽光100也成功在香港聯交所上市。同年7月，陽光100“街區綜合體”首次在沈陽亮相，陽光100“Street Community穿越街區”為主題的產品系列曝光。至此，企業的發展戰略是“專注于中國二三線城市商務綜合體及大型復合社區開發，以創新的街區綜合體為主打產品，并在這一市場保持領先優勢的發展商”。步入商業地產僅1年多時間，截至2015年中期企業銷售額、收入較同期分別上升31.7%和176.2%，商業地產分別貢獻14.7%和12%，股東凈利潤大增228.4%。

??那么，陽光100是如何開拓商業市場的呢？其街區商業綜合體又是怎樣運作的？

??一、街區商業綜合體——全開放式商業街！

??街區商業綜合體，顧 名思義，其由街區、商業綜合體組成，但并不是簡單的鑲嵌組合。其在空間上的結構特征是：將商業綜合體建筑體量化整為零，融入城市街道空間體系，形成一種外 部具備城市街道特性、內部具備商業功能特性的開放式復合型空間結構。其布局形式可多變，一般來說板狀式、條狀式、獨棟式和院落式比較常見。

??其創新之處是，街區商業綜合體開放性強、整體綜合性高的建筑結構不僅可以區別于其他住宅、商場等建筑，且更重要的是其在功能上達成了將購物、游憩、交通等多重用途于一體的創新。該商業模式彌補了傳統商業形式單一、現代商業綜合體密閉集中等缺陷，其注重消費者購物體驗交流的核心理念比較符合目前體驗式消費發展的趨勢。在我國最早的街區綜合體如北京建外SOHO、上海新天地等等。

??二、陽光100街區綜合體概況

??陽光100街區綜合體產品的競爭力是“區別于同質化購物中心，打造一個復合城市功能、開放式設計和一體化管理”，滿足城市內休閑交流的需求。其項目操作和盈利模式主要有以下特點：

??1、盈利模式

??資金：引入光大安石入股，并與建立起全面戰略合作關系。整合光大資源優勢和自身的產品和營銷優勢，重點發展小股操盤項目。

??利潤：主要來自品牌和管理費及銷售超額利潤的分成以及自股權收益。通過適時跟投項目基金，收獲LP、GP等收益。當然，其中最大收益還是項目升值收益。

??2、項目操作

??選址：在特定城市的核心區域、或者旅游景點等具有濃厚文化氛圍的地區拿地，一般在一個城市內只做1-2個項目。

??拿地：主要是與政府溝通，幫助政府打造區域商業氣氛，故拿地價格較低。

??規劃：打破傳統購物中心的“盒子式”構造，形成了多元的、有活力的、社交型的新型開放式商業街道。

??業態：主要是體驗式消費，比如餐飲、戲院、書屋、游樂場，這也可避免電商對實體零售的沖擊影響。

??運營：原則自持30%左右，其他全部出售，并通過營造商業氛圍來不斷提升項目價值。

??宣傳：2015年，企業與毛大慶旗下的“優客工場”、李亞鵬旗下的中書控股、“少創派”等達成戰略合作，以擴大企業項目在市場的影響力。

??陽光100街區綜合體產品主要分為三大系列：“都市Village”、“小鎮Village”和“度假Village”分別對應的是“辦公+街區綜合體”、“住宅+街區綜合體”和“度假+街區綜合體”。截至目前，在陽光100的項目中包含街區綜合體的有柳州陽光100窯埠TOWN、長沙陽光100新城廣場、成都陽光100米婭中心等7個項目。?

??三、典型案例：柳州陽光100窯埠TOWN

??柳州陽光100窯埠TOWN是第一個落地項目，本文以此為例來具體介紹陽光100街區綜合體在產品結構、選址、業態等方面的操作手法。

　　◆ 選址：具備豐富的文旅資源，打通政府合作關系

??柳州陽光100窯埠TOWN項目于2011年拿地，占地面積約22萬平米，總建筑面積42萬平米，目前開發的項目一期總建面為21萬平米。項目位于柳州 市區柳江東岸，北接文昌路(橋)、南至蟠龍山腳下，不僅擁有1000米濱江水岸的天然景觀資源，且是柳州歷史燒窯古鎮，柳宗元曾為此留詩一首，現已成為著 名旅游勝地。該區域豐富的文化旅游資源是項目選址的因素之一。此外項目距新市政綜合樓1分鐘車程，目前區域內已形成以市政行政中心、陽光100城市廣場商圈為核心的CBD中央商務區，項目位于政府重點培育的都市發展區域之一。

　　◆ 建筑結構：開放式街區設計，融合當地文化元素

??柳州陽光100窯埠TOWN的開放式街區屬于獨棟式構造，體現在房屋獨棟建造，數量較多，街道穿插于房屋建筑之中，步行街交叉分立、互通連接，與房屋密結在一起形成街區。在建筑外形上融入了當地歷史文化元素， 如青石板路、白粉墻、木格雕花窗、青石瓦等，再配合周邊一山(蟠龍山)、一水(柳江)，可成為旅游觀光之地。除此以外，其在空間上注意尺度安排，地上為 3-4層低矮設計層，步行街道寬敞有度，適合人群流動；地下分為兩層，負2層為停車場，負1層連通商業區，地下還有1000多個停車位，也有商業，地上地 下商業可達到人流錯開和交匯的雙重目的。

　　◆ 商業業態：打造適宜當地文化的社交型商業

??柳州窯埠TOWN以“再現窯埠古鎮古樸風貌，復興古埠碼頭昔日繁榮”為理念，融入柳州本土風情和城市文化，打造了具備柳州文化特色的體驗式商務商業辦公、購物場所及社交空間。建筑結構打破了傳統購物中心的“盒子式”構造，形成了多元的、有活力的、社交型的新型商業模式。街區綜合規劃了特色餐飲、風情旅館、民俗廣場、旗艦購物、企業會館等業態。同時，在具體規劃上，配合建筑風格做適當安排，以增加銷售額。如將四合院的建筑出售作為商業用途，如開設會所等，已經贏得了市場的認可，自2014年下半年推出，截至2015年10月，48棟樓已售出29棟，每棟總價均在1000千萬元以上。

　　◆ 招商運維：租售并舉，統一管理

??陽光100董事長范小沖表示，企業在項目規劃前期對本地文化均做過較為深入的了解的準備，因此在管理上也會因地制宜調整業態比例及項目管理人員安排。對 于商業地產，企業堅持銷售和持有并舉的方式(自持比例大于30%)。柳州陽光100窯埠TOWN項目自持比例為60%，銷售部分占40%。自持部分由企業進行統一的招商、運營、管理；已售部分，陽光100在業態方面做引導。具體主要分為三種形式：第一種是陽光100負責招商，找到適合的項目，引進并談租金；第二種是售出部分自己招商，但須遵守管理控制，如沒有煙道的地方，不能做餐廳；第三種是通過售價進行調節，比如10萬每平方米的地段適當引進品牌和連鎖店。此外，在日常運維上，陽光100以主題體驗式的活動吸引顧客。如2014年，柳州陽光100窯埠TOWN以“紫藤花主題商街”吸引了大量的市民前來觀賞。

??后記

??雖 說經濟發達的一二線城市商業機遇多，但在土地價格飛漲的當前情形之下，對于中小型房企來說，進入門檻實在太高。像陽光100這樣立足于三四線城市開發商業 地產的還有嘉凱城的“城市客廳”，以品牌創新稱霸市場。盡管如此，這樣的商業模式是否有風險呢？詳細請關注后續有關專題。