??和大金融、大基建板塊相比，綠地大消費板塊下的跨境電商似乎一直是阿里、網(wǎng)易等互聯(lián)網(wǎng)巨頭的領(lǐng)地，和房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)也不如前兩者緊密。

??但事實上，綠地已經(jīng)提前做足準備，無論是選址、時機，還是與其他業(yè)務(wù)的整合，都精心安排。

??一、地利：全國交通樞紐，貿(mào)易產(chǎn)業(yè)新載體

??綠地表示，將在青浦出口加工區(qū)布局發(fā)展進口商品自營業(yè)務(wù)，包括全球直采、食品加工和保稅展示交易等，陸續(xù)建設(shè)進口食品加工中心、采購及物流配送中心、國際保稅展示交易中心等多個產(chǎn)業(yè)項目，形成年銷售額超百億的跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)集群。綠地選址青浦，背后有深遠的戰(zhàn)略意義。

??1、青浦是綠地重點投資的區(qū)域。已有兩個重點大型綜合體項目，包括總價47.2億元的徐涇會展中心地王項目，位于虹橋商務(wù)區(qū)，定位總部經(jīng)濟、會展、商貿(mào)物流；17號線青浦新城站上蓋項目，計劃建成高170米的青浦新地標；可見綠地與青浦已經(jīng)建立了良好的合作關(guān)系。

??2、地理位置靠近虹橋交通樞紐。青浦是大虹橋輻射區(qū)域之一，也是其中發(fā)展空間相對較大的區(qū)域。交通物流是電商和貿(mào)易產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵因素，外高橋保稅倉盡管距離港口近，但與上海市區(qū)及其他省市 間的交通并不便利。而虹橋機場和虹橋火車站，是前往國內(nèi)各大省市最主要的主要交通樞紐，以此為依托建立保稅倉是最佳選擇。

??3、青浦承接長寧外溢的外貿(mào)產(chǎn)業(yè)。長寧區(qū)是上海會展和涉外貿(mào)易商務(wù)發(fā)展的起源地, 有大量日資、韓資和貿(mào)易企業(yè)駐扎，亦具有成熟產(chǎn)業(yè)氛圍和文化基礎(chǔ)。隨著貿(mào)易產(chǎn)業(yè)逐漸向外 

??擴大，毗鄰的青浦能直接受益。此外，虹橋商務(wù)區(qū)的定位決定了將有更多大型企業(yè)被引入片區(qū)，優(yōu)惠扶持政策也會不斷推出。

??二、天時：消費產(chǎn)業(yè)鏈成熟，稅制改革機遇

??大消費領(lǐng)域布局基礎(chǔ)——綠地已經(jīng)完成了從商品直采到銷售給C端的產(chǎn)業(yè)鏈布局。去年成立的國際直采中心位于美國、英國、澳洲、韓國；此番又與法國、匈牙利、加拿大、日 

??本等國達成貿(mào)易合作意向。除了匈牙利外，其余國家綠地均有房地產(chǎn)項目。銷售渠道包括位于上海、南京、濟南等地的線下全球商品直銷中心“G-SUPER”，和線上APP平臺“綠地鮮生”。

??自營產(chǎn)業(yè)鏈是綠地進行業(yè)務(wù)擴張的基礎(chǔ)，保證綠地在沒有其他合作伙伴的情況下，也能完成整個流程，且沒有了中間經(jīng)銷商、代理商等環(huán)節(jié)成本更低。

??跨境電商行業(yè)變革——跨境電商行業(yè)剛完成新稅制改革，正面臨洗牌期。跨境電商的前身是海淘、代購等，相比傳統(tǒng)進口貿(mào)易速度更快、稅收更低，一度 只收取行郵稅，幾乎相當于免稅。4月8日起采用新稅制，按貨物征收關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)增值稅、消費稅。新稅制將壓縮跨境電商企業(yè)的利潤，天貓國際、京東全球 購、網(wǎng)易考拉等大型企業(yè)則能依托雄厚的資金實力，度過稅制改革帶來的行業(yè)轉(zhuǎn)型期；中小企業(yè)的生存難度加大。

??綠地選擇了比較合適的進入時機。綠地的全球購平臺將引進數(shù)十家成長型跨境電商企業(yè)，是基于行業(yè)洗牌帶來的整合機遇。從運作模式來看，綠地可能采用以平臺(引入海外品牌和電商企業(yè)在平臺進行交易，案例如天貓國際)為主，自營(自行進口，保稅區(qū)發(fā)貨，案例如聚美優(yōu)品)為輔。

??國民消費需求情況——商務(wù)部的 數(shù)據(jù)顯示,2015年，我國出境游人數(shù)達到1.2億，中國游客在境外消費約1.2萬億元,其中有7000-8000億元用于購物。2015年全年GDP實 際增長6.9%，消費支出對GDP貢獻率為66.4%，較2014年大幅提高15.4個百分點；消費比2014年名義增長10.7%，實際增長10.6%

??消費對GDP的增長貢獻占比提高。當前，我國消費能力強的人口盡管諸多，但對進口商品的需求并未在國內(nèi)渠道得到釋放，主要原因 還是各種中間成本導(dǎo)致的價差。跨境電商則有望搶占這一市場份額，未來的改革趨勢是從面對C端為主，到面對B端的比例增加，以使更多國內(nèi)企業(yè)和產(chǎn)業(yè)在消費增 長中受益，并與傳統(tǒng)貿(mào)易模式間逐漸達成互補和平衡。

??三、人和：物流地產(chǎn)支撐，金融板塊協(xié)同

??綠地當下首先計劃搭建電商交易平臺，提供供應(yīng)鏈服務(wù)，整個產(chǎn)業(yè)鏈的具體內(nèi)容包括：

??供應(yīng)鏈服務(wù)的核心在于既有部分自營業(yè)務(wù)直接增加盈利，又有強大的上下游資源整合能力，以滿足不同企業(yè)的需求。綠地的主要盈利點包括：

??1、直采銷售收入。通過供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)，綠地將能在國內(nèi)找到更多電商、經(jīng)銷商，綠地自營直采中心的銷售渠道得以拓寬。

??2、供應(yīng)鏈管理收入。綠地在海外主要國家已有數(shù)年房地產(chǎn)滾動開發(fā)經(jīng)驗，建立了本土化團隊，積累了資源，能幫助服務(wù)對象安排物流、倉儲、銀行等供應(yīng)鏈中不可或缺的合作方，獲取最低成本，從中收取一定比例服務(wù)費。

??3、國內(nèi)倉儲物流收入。在國內(nèi)，除了此番在青浦建立的上海第二大跨境保稅倉外，綠地在南寧、東莞常平等已有跨境電商相關(guān)的園區(qū)或基地，并在鄭州、沈陽、西安等地開發(fā)空港新城，提前布局交通樞紐，為物流倉儲業(yè)務(wù)發(fā)展做準備。

??4、金融業(yè)務(wù)最具拓展空間。如采用傳統(tǒng)貿(mào)易支付模式，遠期信用證可用于融資，類似應(yīng)收賬款資產(chǎn)證券化，同時減輕進口和出口企業(yè)的資金壓力。未來拓展方面，我們預(yù)計有兩大方向：一是獲取跨境支付牌照，帶來更多現(xiàn)金流，并可在交易中收取一定比率費用；二是并購保險企業(yè)，為進出口船運等提供必需的保障服務(wù)。

??有意思的是，綠地此番涉及的業(yè)務(wù)，在廈門三家旗下有房地產(chǎn)開發(fā)板塊的國企廈門國貿(mào)、建發(fā)股份和象嶼股份中均可找到對標，這反映了：一方面，廈門 和上海同為貿(mào)易港口城市，這三家國企均依靠貿(mào)易相關(guān)業(yè)務(wù)做大了規(guī)模，并與房地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展，綠地自然也有此潛質(zhì)；另一方面，從披露的財務(wù)數(shù)據(jù)可看出，傳統(tǒng)供 應(yīng)鏈管理盈利水平并不高，而物流平臺開發(fā)運營和金融業(yè)務(wù)的盈利能力更強，也是行業(yè)未來的重要延伸方向。