??在經歷了2014年的銷售“寒冬”之后，行業在2015年迎來了一二線城市的爆發，帶動了企業銷售的回升，同時寬松的貨幣環境為房企新一輪的擴張帶來了充足的資金，房企的債務結構也因此得到優化。在經歷了這一輪債務置換之后，不少房企的債務壓力得以緩解，但是居安當思危，況且整體的經濟增速在放緩，房企仍需警惕財務風險。目前，房地產企業2015年年報陸續發布完畢，不少房企實現增收增利，那么備受關注的償債能力和壓力如何？

??為了解企業的償債能力，我們選擇現金、短期有息負債、長期有息負債、總有息負債、現金短債比、長短期負債比、凈負債率、平均融資成本等指標進行標分析。

??樣本范圍：

??2015年中國房地產企業銷售TOP100排行榜企業中35家上市企業

??第一梯隊1000億元以上：萬科、恒大、綠地、萬達、中海、保利地產、碧桂園；

??第二梯隊500-1000億元：華潤、融創、綠城、世茂、金地、招商、龍湖、富力；

??第三梯隊250-500億元：雅居樂、遠洋、新城、首創、保利置業、旭輝、中國金茂、陽光城、首開、金科；

??第四梯隊250億元以下：越秀、龍光、時代、合景泰富、中駿、禹州、建業、金融街、中國奧園、寶龍。

??涉及指標計算公式：

??現金短債比=現金(含受限制現金)/短期有息負債；長短期負債比=長期有息負債/短期有息負債；

??凈負債率=(短期有息負債+長期有息負債-持有現金)/應占股東權益(不含永續債)；

??平均融資成本=借款利息(資本化利息之前)/AVERAGE(2015年長期有息負債+短期有息負債,2014年長期有息負債+短期有息負債)。

??一、 房企債務、現金水平雙增長，多數企業抵御風險能力增強

??1、政策環境+策略轉變，房企現金持有量大幅增長(部分略)

??2015年35家典型上市房企的現金持有量在9609.21億元，同比增長34.81%；短期有息負債6443.63億元，同比增長18.29%；現金短債比1.49，同比增長13.96%。從數據可以看出，2015年在房企持有現金量大幅增長的情況下，短期有息負債增速相對較低，房企的現金短債結構大幅優化。事實上，這樣的變化有幾方面原因：

??1)2015年上市房企采取債券+股權的方式，大量融資；2)在經營策略上強調回款率，如保利地產2015年的回款率達企業歷史最高值99%；3)14年的市場行情為房企打了預防針，要持有一定的現金應對市場波動；4)熱門城市競爭激烈、地價上漲，行業并購機會增多，企業對“現金”需求增多。

??當前房企現金的增多有賴于整體寬松貨幣環境帶來的便利，目前來看，貨幣政策并沒有收緊趨勢，而且房企的跨界金融以及金融創新的趨勢越來越強，因此，企業的現金短債比在未來的一段時間依然會保持較好水平。不過考慮到國際的匯率風險等，建議企業進行適當的降低現金比例，增大投資力度。

　　2、機遇期充分實現債務置換，債務長期化趨勢明顯(部分略)

　　2015年35家典型房企的有息負債總規模達22001.06億元，同比增長23.89%，長短期債務比為2.41。從結構上來看，35家典型房企在擴大債務規模促進發展的同時，保持了較好的長短債比，保障企業長期且穩定的發展，主要原因是2015年企業發債較多且以長期債為主。

　　3、凈負債率水平總體下降，擴張期企業杠桿仍維持高位(部分略)

　　2015年35家典型企業的凈負債率為96.56%，較2014年下降1.75個百分點，盡管典型房企在15年大量發債，典型房企并沒有出現杠桿快速升高的現象，相反負債率水平得以有效控制，甚至可以說“穩中有降”。

　　二、 重點企業償債能力大PK

　　下面我們將從現金、負債、短期償債能力、長期償債能力及融資成本控制五個方面對房企進行詳細分析。

　　1、 誰是最有錢的房企？

　　從35家重點企業2015年持有現金絕對量來看，企業規模越大，相應的現金也越多。第一梯隊處于絕對領先的地位，其中恒大以1640億元成為“最有錢的企業”，現金持有量同比大漲176%，主要和企業15年借貸增多有直接關系。中海地產僅次于恒大持有現金達819億元，主要是企業15年投資拿地減少，加上現金回款增加了大量的現金。總體來看央企依然保持較大優勢，如華潤、招商蛇口等企業，即便處于第二梯隊但現金量甚至超過部分千億房企。中駿、寶龍、新城等企業則是35家企業中現金持有量較少的企業，新城則是加大投資力度，因此在手現金偏少，中駿、寶龍則是因為企業規模相對不大，現金持有量有限。

　　而從35家典型企業2015年持有現金同比變動幅度來看，除少數企業現金有所減少外，絕大多數企業的現金同比出現明顯增長。陽光城成為35家典型企業中現金同比增長幅度最大的企業，達248%，主要原因是企業2015年增發引入戰略合作伙伴中民投，此外通過非公開發行債券等途徑募得大量資金。當然也有如萬達、萬科、保利地產、龍湖等個別企業，2015年現金同比有所下降，但這些企業本身信用層級高、資金充裕、債務結構也比較合理，因而現金出現暫時性下滑，并不需要過分擔憂。

　　2、 誰是負債最多的房企？(略)

　　3、 誰的短期償債能力最強？(略)

　　4、 誰的長期償債能力最強？

　　第一梯隊企業中，除綠地、恒大、保利地產外，其余的負債率在64%以下。綠地、恒大的凈負債率常年高企，2015年分別為384%、261%，考慮到兩家千億房企仍處于高速發展階段，且不斷布局多元化業務，企業凈負債率水平升高在意料之中，以兩家企業的慣用發展模式及背景看，系統性風險暫不會出現。盡管保利地產的負債率仍然高于100%，但是較2014年下降25個百分點，企業愈發穩健。

　　第二梯隊中，富力、綠城依然延續了高負債水平，但是綠城較去年微降，考慮到中交入住綠城，綠城的負債率在未來有望進一步降低。第三梯隊中凈負債率在100%以上的有6家企業，總體的發展偏向激進型，從拿地情況也可以看出，首創、陽光城2015年的投資力度加大。

　　第四梯隊企業的凈負債率水平反而是相對較低的，而且如時代、禹州、龍光等企業重點布局為核心一二線城市，2015年受益于一二線市場火熱，企業經營壓力小，債務的改善空間大。

　　5、 誰的融資成本控制力最好？(略)

　　三、 企業綜合償債能力整體提升，“兩星”企業仍有改造空間(部分略)

　　在企業進行單個指標的PK后，我們就企業在短期償債能力、長期償債能力及融資能力進行了綜合評判。

　　中海、招商、旭輝、龍湖、華潤、越秀、時代等七家企業在的綜合償債能力在35家企業中名列前茅，我們給予“五星”評價，其中中海地產各項指標均處于最佳水平，現金短債比及長短期債務比僅次于時代地產，凈負債率及融資成本位列第一。時代地產盡管凈負債率偏高，但是債務結構大幅優化，因此在2015年房企償債能力中“脫穎而出”。總體來看，“五星”企業的在短期償債能力、長期償債能力及融資能力幾個方面均有突出表現，并無明顯短板，未來發展持續看好。

　　在今天的行業背景下，企業仍然有機會降低債務風險。一是充分利用當前“便宜”的債券市場；二是主動涉足金融領域，形成有效互動。實際今天市場中有大量資金，但是卻難找到優質的投資標的，從險資入股房企、信達高價搶地等都可以看到，地產項目或房企依然有很好的保值甚至是增值效用，房企應當抓住機會謀求新的發展。

　　目 錄

　　【前言】

　　一、償債能力分析指標選擇

　　二、房企債務、現金水平雙增長，多數企業抵御風險能力增強

　　1、政策環境+策略轉變，房企現金持有量大幅增長

　　2、機遇期充分實現債務置換，債務長期化趨勢明顯

　　3、凈負債率水平總體下降，擴張期企業杠桿仍維持高位

　　三、重點企業償債能力大PK

　　1、 誰是最有錢的房企？

　　2、 誰是負債最多的房企？

　　3、 誰的短期償債能力最強？

　　4、 誰的長期償債能力最強？

　　5、 誰的融資成本控制力最好？

　　四、企業綜合償債能力整體提升，“兩星”企業仍有改造空間