??2016年5月13日下午，南京土拍市場可謂火熱，拍賣7宗地塊共吸金200多億，其中最令人矚目的要屬世茂88億拿下建鄴區河西北部江東5號的2016G11地塊，溢價率達114.6%，一舉刷新了南京的總價地王。近年來，世茂在土地市場鮮有動作，銷售也算平平，此次“不惜血本”，而且許公子親臨土拍現場，對此地塊也可謂勢在必得，世茂的這場拿地豪賭，究竟意欲何為？

??面對業績瓶頸、利潤率下滑，內憂外困的世茂亟待突破

??2016年3月30日，世茂在香港發布了其2015年業績報告，令人咋舌的是，在市場一片向好、其他房企高歌猛進的時候，世茂2015年全年銷 售金額僅為670.4億元，較2014年同比下降了4.5%，目標完成率只達到93%，2016年目標初步定為670億元，也與2015年持平。以世茂 2016年前4月的銷售額來看，也不過171.6億元，增長幅度甚微。而與此同時那些曾經與世茂不相上下的企業大都增長顯著，這就導致世茂的銷售排名也在逐年下降，根據我們《中國房地產企業銷售TOP100排行榜》數據來看，2016年一季度世茂已跌至19名。

??再看其盈利能力，營業收入雖與2014年大體持平，但毛利率、凈利率等各項盈利指標卻有了不同程度的下滑，讓人不禁為世茂捏了一把汗。在房企競爭日趨激烈的當下，逆水行舟，不進則退，世茂的業績瓶頸已然出現，如何抓住時機尋找新的突破點成為了破局關鍵。

??事實上，世茂目前也在進行著諸多嘗試，例如創新性的打造Mini Mall和Mini Hotel，提升商業價值；大力展開金融創新，相繼推出了物業費資產證券化、購房尾款資產證券化、酒店資產證券化項目來加速資金回籠，這些途徑對世茂的長 期發展固然有好處，但終究也只是助力，無法從根本上解決世茂目前的擴張困境，作為典型的規模開發企業還是要思考如何發揮既有的優勢，實現銷售最大化，保持行業地位。

??為了發揮區域優勢爭取“逆襲”，增加南京土儲勢在必行

??從世茂2015年確認銷售金額的城市分布，我們不難發現，這兩年業績表現不佳也是受到三四線項目的拖累。世 茂布局了19個三四線城市，占布局城市總數的一半，但收入貢獻度僅為28.32%，單位城市產能為8.14億元，與一二線城市的21億元形成了鮮明對比。 目前世茂一方面通過降價等手段來解決三四線城市的去庫存難題，但壓縮利潤空間并非長久之計，從世茂過去兩年的財報中已經能看出端倪；另一方面，其也加強了一二線城市的投資，但“水漲船高”的地價已再無便宜可占，并且想要在核心城市房企們的激烈競爭中脫穎而出也并非易事。

??世茂這次之所以將目標瞄準南京，一方面固然是看好火熱的南京市場，另一方面也是因為世茂在南京區域的銷售優勢較為明顯。據CRIC監測，2014年和2015年世茂均位于南京銷售金額前十房企的榜首， 2015年世茂南京的銷售貢獻達到13.4%， 同比增長3.9個百分點。在大力銷售背后，世茂在南京的土儲總量也已告急，企業公告數據顯示，截至2015年12月31日，世茂在南京總土儲量(權益前) 為231.07萬方，僅占其總土儲的4.96%。為了鞏固其區域銷售優勢，提升企業整體業績支撐點，世茂此次88億地王之舉也算是情理之中了。

??地塊所處區位的核心優勢，世茂甘愿為其一再加碼

??世茂此次以88億獲得的建鄴區河西北部江東5號的2016G11地塊，地處江東商貿區商業集中區核心，據了解，該地塊為住宅兼商辦混合用地，土 地面積為6.72萬平米(地上面積6.27萬平米+地下面積0.45萬平米)，容積率不超過8.7，折合樓板價約為15051元/平米，建筑高度不超過 300米，建筑密度不超過65%。根據地塊基本出讓條件，我們可以推斷，地塊有望建成該核心區內一超高層建筑，成為高端居住、辦公、商業的新中心。就區域 配套而言，周邊擁有著金盛國際家居、萬達廣場、金隅建鄴天地廣場、萬達金街、樂基廣場等密集的商業配套；同時路網密布，除了地鐵2號線集慶門大街站，江東路、應天大街高架等快速路，還有多條公交線路交錯；加之超市、銀行、學校、醫院等生活配套相對完善，也為地塊本身增色不少。

??從價格角度來看，世茂此次拿地雖然成交總價偏高，但以樓板價15051元/平米來看，在周邊地塊成交中尚屬較低水平，而且考慮 到目前周邊在售的金隅紫京府和宏圖上水云錦的在售均價分別為35000元/平米和36000元/平米，若后期能巧妙運用地塊本身規模優勢并聯合地王概念炒 作，想必還是存有一定溢價空間的，相信這也是起拍價41億元，世茂愿意一再加碼的主要原因。

??總結：世茂這場88億的拿地豪賭，也算是“破釜沉 舟”之舉，究竟依靠地王能否實現“絕地反擊”，一切都依賴于南京樓市未來的房價動向。不得不說，自去年下半年以來，南京樓市的火熱已經引發庫存見底，截至 2016年5月13日，官方數據顯示南京新房庫存僅為2.6萬余套，達到歷史最低位，“敞開”賣2個多月就會被售空，相信這也是房企熱衷于投資南京，一日 刷出三個地王的主要原因。是新的機遇還是拐點將近，沒有人能給出定論，但是我們相信，無論市場如何變化，房企后期的操盤運作都會成為決勝的關鍵所在。