近日，中化集團旗下房地產和酒店業務平臺——中國金茂啟動戰略升級，也是從中糧集團調任中化集團董事長寧高寧的首次公開亮相，表示將在“輕重并 舉，創合創新”的戰略指引下，通過資產管理強化收益，通過輕資產輸出等方式快速擴大業務規模，并以旗下四條標桿產品線為核心，打造標桿項目，努力成為“中 國品質商業地產引領者”。

??同時，會上也給出了金茂商業未來的發展路線及上市時間表，到2018年實現管理面積200萬平方米，確保所管理資產具有良好的業績表現，早日具備上市條件，擇機進軍資本市場。

??金茂的輕資產模式將以委托管理為主，包括操盤、包租操盤、合資經營模式為輔的資產管理輸出模式，而強大的運營能力是實現資產管理業務的基礎。目前，中國金茂商業板塊的運營情況究竟如何？我們從其過往業績中，可以大致看出其商業運營的能力。

??一、金茂商業：體量較小，目前還處在初級階段

??中國金茂在2016年1月克而瑞研究中心發布的《2015年房地產企業商業運營能力TOP20》排行榜上位列第7名，而排在金茂前面的6家房企中有三家為內地企業，分別為萬達、華潤、大悅城。因此，我們將金茂與這三家內地領先的典型房企在商業租賃收入方面進行對比分析。

??從4家典型企業投資物業的租賃收入來看，中國金茂該板塊僅有12.53億元的收入，與內地其它三家典型涵蓋 商業地產的房企相比明顯較少。而租金在總收入中的占比來看，中國金茂僅為7%，相對占比較低。同時值得注意的是，金茂的這12.53億元租賃收入是包含了 寫字樓與商業的，這其中絕大部分都是來自寫字樓的收入貢獻，而零售商業方面由于已開業的項目數量較少，因此貢獻較為有限。

??從中國金茂自身的情況來看，銷售物業及一級土地開發收入150.33億元，占總營業額的81%，為企業主要收入來源；酒店經營收入18.96億元，占比10%；商務租賃及零售商業運營收入12.53億元，占比雖然僅為7%，但同比增長幅度最大，達到了7%。

??因此，中國金茂的商業事業部體量還比較有限，雖然目前來說，還是一家以銷售物業及酒店經營為主的地產開發公司，但未來商業運營的增長可期。

??二、商業項目：在運營項目較少，大多還在籌建中

??從目前中國金茂官方披露的信息來看，其旗下在運營的商業項目還較少，大多在籌建中。金茂商業的四條標桿產品線包括城市級商業、旅游地產商業、商務配套商業以及社區商業。而根據中國金茂2015年年報顯示，目前在運營的商業項目僅有南京金茂匯、上海J?LIFE、三亞J?LIFE、麗江J?LIFE四個項目，其它大多還在籌建當中。

??金茂商業的大多項目都與旗下高端住宅、酒店、寫字樓等其它物業搭配布局，同時這也符合中國金茂最新要實行的“雙輪兩翼”戰略，即“銷售+持有+ 金融+服務”。但是，未來金茂商業在擴大規模的過程中要做輕資產輸出，或做獨立的購物中心，那么或將失去多種旗下資源的支持，因此在這個發展的過程中還充 滿了未知性。

??三、擴張模式：輕重并舉，實現“輕資產”輸出

??金茂商業要實現商業板塊規模的迅速擴大，在2018年達到資本化的基礎。那么在短短的2年時間內，傳統的方式是很難達到這個目標的，必須要實現 “輕資產”輸出。因此，金茂表示“將輕重并舉，加大輕資產運營模式，重點甄選5-8家大中型國企進行深度合作，以委托管理為主，包括操盤、包租操盤、合資 經營模式為輔的資產管理輸出模式，實現商業資產價值最大化。”

??這個戰略思路讓我們聯想到內地正在“輕資產”模式下奔跑的萬達和寧高寧一手打造的大悅城。

??商業龍頭萬達的輕資產模式有兩種。第一種，與項目持有者合作。萬達商業負責項目管理和運營管理，項目持有者 負責土地和資金，最后，萬達物業在扣完所有管理和運營支出之后，與項目方按3∶7的比例分享凈物業收入。第二種，與金融平臺合作。萬達商業將5個購物中心 打成一個資產包，放在金融平臺上募資，合作方進行項目投資，萬達商業負責建設、運營、管理，最后以凈物業收入和合作方分成。

??大悅城在2015年底首個輕資產模式在天津落地。根據官方的透露，大悅城輕資產合作在談的條件為5%的項目溢價加5%的租金收入，整體來看還是以管理輸出、商業運營、收益共享的形式。

??而從這一次發布會上可以看出，寧高寧不僅為金茂帶來了商業板塊的具體戰略思路，同時也帶來了相應的商業與資本資源。一方面，輕重并舉與創新突破的戰略方針與大悅城較為相似，頗具“寧氏”特色。另一方面，現場中國金茂與青島奧帆廣場、時尚集團的戰略合作，以及資本界人事的現身，都說明了寧高寧為金茂商業帶來的不僅是商業戰略，還有商業與資本方面的資源。

??那么最終金茂商業能否在輕資產戰略下迅速的擴大規模，對于其團隊商業運營能力還有比較大的考驗。

??四、結語

??這次戰略升級距離上次中國金茂宣布由“地產商”轉型為“城市運營商”已經過去了7個月的時間，金茂在這個轉型方面的動作并不算快，而剛剛成立2年的金茂商業，獲取將承載了集團轉型“城市運營商”的重要使命。

??發布會上，李從瑞表示，“金茂商業將發揮中國金茂在金茂酒店資產上市、資產證券化等成功經驗與融資能力，按照上市的路徑要求，積極謀劃商業資產 的早日上市。”因此，對于金茂來說,，未來搭建的銷售型物業開發與持有型物業運營的多板塊上市平臺，將繼續提升企業整體估值，同時實現低成本融資和穩健擴 張。

??由于當下商業地產過剩以及電商的沖擊，未來金茂商業除了要進行突破性創新之外，還需加強與母公司其它資源的相互借力發展，如金融、銷售物業、一級土地開發等方面。

??面對金茂商業的這條上市之路，時間緊迫，但寧高寧要做的可能還有很多。