2016年上半年龍湖實現合約銷售金額385.9億元，同比大幅上漲78.4%。究其原因，主要是過去幾年龍湖不斷調整布局，現在企業項目主要分布在核心一二線城市。而上半年一二線城市市場火熱，尤其是南京、蘇州等城市，龍湖的項目銷售大好。如龍湖位于蘇州的獅山原著項目，5月6號開盤2小時就宣告售罄，上半年單項目合同銷售金額高達29.3億元；南京春江驪城也是如此，開盤2小時銷售18億，上半年銷售收獲25億元的銷售金額。上半年龍湖于一二線城市的銷售貢獻高達89%，在一二先市場的帶動下，企業實現了業績的大突破。

　　從目標完成率來看，1-7月龍湖已累計完成銷售額473億元，完成年初制定的全年銷售620億元目標的76.3%。在良好的銷售業績推動下，龍湖將年銷售目標上調至750億，比去年合同銷售金額增加37.5%。在穩健潛行了多年之后，龍湖的銷售規模迎來了新一輪的沖刺。上調后，龍湖前7月的銷售目標完成率為63.1%，依然較高。但是企業有1250億的可售貨量支撐，下半年將有13個全新項目上市、14個項目將加推，根據目前的銷售情況來看，目標完成壓力不大。

　　拿地：堅持10+X城市布局戰略，加大合作力度

　　2016年上半年，龍湖共新增土地儲備574萬平方米，新增地塊主要分別位于龍湖提出的10大重點城市以及天津和濟南這些潛力市場。從城市能級來看，新增地塊集中于一二線高能級城市，這與龍湖以往布局一線及二線潛力城市的拿地策略一致。大規模拿地之后，龍湖的總土地儲備較2015年底的3486萬方大幅增加414萬方，達到3900萬平方米，其中一二線城市土地儲備占比達71%。

　　從過去幾年企業新增土地儲備規模來看，龍湖上半年新增土地儲備量較多，一方面是因為龍湖今年上半年銷售較好，企業增加在一二線城市土地儲備積累，為銷售持續增長奠定基礎。另一方面企業較強的融資能力和充足的資金，也為企業拿地提供了有力的支撐。龍湖的財務狀況一直十分良好，且得益于良好的債務結構及穩健的發展策略，龍湖的信用評級一直較為優良，上半年末企業平均融資成本約為5.18%，處于行業較低水平。上半年，龍湖先后發行81億公司債，對企業資金有很好的補充。上半年末龍湖持有現金162.81億元，且現金短債比進一步增加至3.29，短期債務壓力不大，還存在進一步在核心城市適當增加土地儲備的財務空間。

　　從價格來看，龍湖雖然上半年拿地面積雖然較多，但是溢價率不高，平均新增土地成本5316元/平米。且合作地塊較多，如位于北京的景粼原著項目地塊，青島的春江酈城項目地塊，企業權益都只有25%，因此上半年龍湖實際要支付的地價僅181億元。合作拿地可以讓企業以更少的資金獲得更多的資源，支撐企業規模擴張。但是如果從權益銷售角度來看，也會有所影響，據了解2016年上半年企業權益銷售額占比大概在70%左右，較去年同期的90%有明顯下降。

　　商業：租金同比增長34%，2020年50億元目標可期

　　上半年末，龍湖已開業商場面積達到了154.96萬平方米，同比增加24.45%，租金收入(含稅)達9.2億元，較上年同期上升33.9%，整體出租率達到96.0%。7月份龍湖又新完工開業2個商場，為北京大興天街和重慶時代天街3期，面積為22萬平方米。目前龍湖主要在建的商場項目有7個，總建筑面積92萬平方米。預計到今年年底開業面積將達170萬方，全年企業租金收入極有可能超過20億元。

　　在企業堅持每年10%的回款投在投資性物業上的基礎下，隨著一二線城市租金的不斷上漲以及在建商業的持續投入運營，龍湖的租金收入也將進入快速上行通道。按照目前的增長速度，保證30%左右的復合增長率不成問題，企業到2020商業收入50億完全可以實現。此外，上半年龍湖在物業管理方面的營業收入為6.65億元，同比上漲17.9%，收益逐年穩定上漲，未來物業管理也將會是龍湖去進一步探索的方向。

　　盈利：商業收入拉升毛利率，受益于市場銷售管理費用率顯著下降

　　2016年上半年，龍湖的毛利率為27.9%，同比增長了1.4個百分點，其中物業開發的毛利率為25.8%，同比微增0.8%。整體毛利率的上漲主要原因是龍湖商業投資方面實現了較高的收入增長，而商業的毛利率相對較高。上半年龍湖商業不含稅租金收入人民幣共8.8億元，較上年同期上升了33.9%，占總營業的比例同比上漲1個百分點。

　　上半年，龍湖的營銷及管理費用率較往年降低了1.67個百分點，主要是因為今年市場較好，一二線城市銷售大幅增長，而企業所需的營銷費用等增加相對較少。雖然毛利率有所增長、費用率顯著下滑，但是企業的核心凈利率依然微跌了0.21個百分點，主要是因為企業應占聯營/合營業績從去年的盈利變為虧損。

　　存貨：煙臺巨無霸項目去庫存問題尚待解決

　　總體來看，龍湖現在區域布局結構合理，銷售發展勢頭良好，商業可持續收入也大有保障，但是依然存在問題尚待解決，即三四線去庫存問題。目前龍湖71%的土地儲備位于一二線城市，三四線只有29%，但是這當中19%位于煙臺一個城市一個項目，而2015年煙臺市的去化周期為24.9個月。龍湖于2010年首進煙臺后，拿下了養馬島A/B/C地塊，即現在在售的煙臺葡醍海灣項目。該項目上半年銷售金額1.88億元、銷售面積1.8萬平米，去化緩慢，目前剩余的土地儲備面積依然有722萬平米，該項目如何加快去化速度，是企業需要考慮的問題。