?自35號文件《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》發布以來，資本市場紛紛試水養老產業，在近三年的市場發展中，企業投入重資而折戟沉沙的消息不絕于耳，業內對于養老產業這片藍海也有了新的認識。但幸有各路資本對這份公益事業不斷的嘗試與探索，我國的養老產業發展也在不斷進步，同時政策也開始隨著市場積極調整變化。整體來看養老事業的前途是光明的，但道路是曲折的，而房企選擇進入時不但要講情懷，也要看條件，講方法。

??消費不足、結構性過剩與政策轉向

??目前我國60歲以上的老齡人口已在2.2億以上，占據總人口的16.1%，但人均GDP與發達國家仍有較大差距，因此市場很大，但消費需求并不旺盛。從我國的養老結構來看，政策倡導“9064”式結構，即90%的老年人選擇居家養老，6%的老年人在社區養老，4%的老年人入住養老服務機構集中養老，目前的市場主要圍繞社區及機構養老，90%份額的強調服務的居家養老鮮有資本進入。

??而當前的養老產業也存在結構性過剩問題，15年中國老齡科學研究中心的數據顯示：全國的養老機構空置率高達48%，在被訪養老機構中，有利潤盈余的養老機構比例為19.4%，32.5%的機構虧損，48.1%的機構基本持平。服務有限的養老機構和高端養老機構較多，未照顧到中等收入群體。根據胡潤《2016中國高凈值人群白皮書》統計，中國16年資產千萬以上的人口達134萬人，按照高凈值人群家庭平均贍養３位老人，10%參與機構及社區養老來測算，目前最多有40.2萬張床位需求，雖然這類人口的消費能力不可小覷，但數量有限，在險資、房企涌入后，目前高端養老項目的競爭將十分激烈。

??從養老政策來看，我國的養老方向正逐步發生改變，政府對于微型養老機構的投入開始加大。這類機構一般建于社區之內，床位數最低在10張即可申請養老牌照，即社區嵌入式養老微機構。該養老微機構既可以擔任社區養老服務角色，也能輻射90%的居家養老需求，老人可在不脫離其原有生活圈進行養老，而對于子女來說也方便照看，一般價格較為適中，因此入住率也相對可觀。其中北京計劃在2020年建成1000家“養老驛站”，驛站一般設置10-15張床位。上海則計劃在今年年底實現各街鎮“長者照護之家”全覆蓋，規模多在10-45張床位之間，兩者皆屬于社區嵌入式養老，而這兩地的養老政策推出也將對其他城市形成示范效應，該類養老機構在未來有不少的增長**。

??房企投資謹慎，養老模式各異

??對于養老地產，目前已不是房企多元化發展的優選目標。而早在2014年，孫宏斌即在是否會涉足養老地產的問題上這樣回應：“有錢的人沒有老，老的人沒有錢，為什么要做”，這也較能反映當前多數房企對于發展養老地產的顧慮。從進入養老產業的房企來看，多數房企對養老項目投入相當有限，甚至也有房企苦撐幾年后黯然離場。但也有房企的養老產業已形成一定規模和影響力的，如萬科、遠洋、保利這三家。

??萬科：社區嵌入式養老

??萬科2010年進入養老市場，在經過多年的探索，萬科養老產品已經覆蓋居家、社區、機構三類養老服務體系，截至目前，萬科已在杭州、廣州、北京、上海、青島、成都、濟南、合肥等10個城市布局了近130個養老項目，其中開業運營了超過70個養老項目，目前緊隨政策走向，著力發展其嵌入式養老微機構，即萬科的智匯坊和隨園之家項目。智匯坊養老項目在上海、廣州兩地布局，已成為當地的標桿微型養老社區項目，其中上海的智慧坊現金流已經轉正。

??但從投入回報來看，嵌入式養老微機構目前營利并不樂觀，以上海的七寶智匯坊為例，該機構總計有34張床位，配有萬科團隊人員16名，其中8名護理，整體運營成本較高，在入住率達到90%才能保證收支平衡，而該項目前期投入即有650萬元，僅依靠護理收入難以回本。出現這種問題的除了政策扶植不夠外，也在于該機構“麻雀雖小，五臟俱全”，因此成本較高，而暫時未能形成規模效應，若后期對機構輻射的周邊社區老齡人口提供居家養老服務，在業務拓展的同時也能攤薄人力成本，將會為機構取得新的利潤增長點。

??在規模化經營上，萬科的杭州隨園之家的表現優異，通過與當地合作政府，依靠自身養老團隊支持各社區養老機構運營，在2016年10個月內即完成從1家到100家的迅速擴張，在未來三年，萬科計劃將隨園養老布局至千個網點，直接服務客戶數超過5萬名，覆蓋長者將達60萬人，這些均是以萬科在杭州的大型養老機構隨園嘉樹和護理院為依托的，因此隨園之家也可看作是萬科養老服務擴張的一個支點。整體來看，萬科的養老事業前途光明，未來通過與政府合作，輕資產，品牌化輸出或成常態，其養老產業的市場占有率將進一步提高。

??遠洋：輕資產式養老

??遠洋養老項目以輕資產方式運營，目前遠洋在北京共有7家養老機構，已運營三個高端養老社區，一個項目臨近開業，三個項目在建。背靠安邦及中國人壽兩大股東，遠洋發展養老產業的戰略也比較符合險資的投資偏好。根據遠洋總裁李明在2016年中期業績會上的表述，“養老地產可以占據遠洋三分之一的業務”，由此可看出遠洋未來在養老產業領域的投入仍將繼續加大。

??遠洋自2013年開始以子公司椿萱茂布局養老，所運營的養老項目全為高端養老項目，且均是通過租賃物業的方式完成建造，而選取的項目一般位置臨近三甲醫院，再通過與國外成熟的養老機構合作，引入設施及專業護理人員，保證了椿萱茂的高端養老品牌。根據遠洋2016年的中期業績會顯示，其北京第一個養老公寓已經滿租。其他兩個項目出租率當時分別為50%及40%，40%出租率的項目是在項目開業4-5個月之后完成的，總體上運營較為成功。雖然遠洋輕資產的運作方式減緩了公司的資金壓力，但整個椿萱茂當前并未實現盈利，高端養老項目也并非對應的高回報，具體原因除了政策補貼不足外，可能還與北京高端養老項目激烈的競爭環境有關。整體看來，遠洋養老地產的品牌建設比較成功，節省了一部分資金的同時，為其未來的輕資產化運營、高端品牌輸出打下了基礎。

??保利：全產業鏈介入式養老

??保利地產在2010年即涉足養老產業，經過這幾年的探索，目前發展有三類子品牌，專注機構養老的和熹會，提供社區及居家養老服務的和院健康生活館，還有參與提供養老產業產品與服務的保利安平，形成了保利全產業鏈介入的養老產業模式。根據保利2016年半年報顯示，公司在北京、上海、廣州、成都等核心城市規劃或投入運營養老項目共11個，目前主要以和熹會形式的機構養老為主，面向高端客戶，與遠洋地產的椿萱茂類似，而目前整個和熹會也暫未達到盈虧平衡，仍在提高市場占有率以及品牌經營階段，距離其在全國范圍內形成80個和熹會連鎖化經營的目標還有一段距離，因此對養老產業也將持續投入。

??保利在養老產業上下游的嘗試正對當前養老市場的缺口，根據民政部數據，全國養老床位數2015年達到680萬張，按照1位護理人員照顧5位老人來算，當前市場上至少有100萬以上的專業護理人才缺口，保利安平通過培訓專業人才，向外可提供專業化的護理服務，輕資產化運營，而向內也可為和熹會補充人才，是一個比較好的規模增長點。此外，保利安平的服務也覆蓋養老咨詢，設施運營管理等方面，依照其和熹會的品牌及自身的專業程度，保利地產在養老產業的上下游的前景值得看好。

??總結

??整體來看，我國的養老市場遠未成熟，政策端也需要不斷發力支持。已進入該市場的房企目前均處在搶占市場及經營品牌階段，盈利效果不如人意。從各典型企業的表現來看，未來的養老市場在社區嵌入式養老微機構、輕資產運營、養老產業上下游建設上的機會較多，房企可借此投入有限的資金，來撬動一個未來的大型消費市場。而對于中小房企則并不建議進入，因當前的養老市場盈利空間十分有限，需要企業有足夠厚實的家底才能“玩得起”，若是有足夠良好的政商關系，提前布局有相關的健康產業，那就更好了。