??2017年8月3日，長實公布2017年中期業(yè)績。2017年上半年，長實收入298.63億港元，同比增長8%，股東應占溢利144.1億港元，同比增長67%。近期，長實在能源的大筆投資引人關注，加上上半年長實沒有購入一塊土地，一時間李嘉誠不做地產(chǎn)、退出內地香港市場的流言紛飛。但是縱觀中期業(yè)績，長實純利的大幅增長依然依靠物業(yè)銷售，地產(chǎn)業(yè)務從業(yè)務占比到體量依然是長實核心，內地地產(chǎn)業(yè)務則是核心中的核心。依靠充足的土地儲備，長實的地產(chǎn)業(yè)務在近年來一地未投的情況下依然保持穩(wěn)健，長實在土地市場的表現(xiàn)以及在新領域的開拓更多是象征著長實正逐步走向利潤最優(yōu)化型企業(yè)。

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??不買地不代表不做地產(chǎn)

??李嘉誠不做地產(chǎn)的流言自然不是空穴來風，事實上，長實近年來在土地市場上表現(xiàn)異常保守。以大本營香港市場為例，從2012年到2017年五年間，長實在香港地產(chǎn)總共只投得四幅土地，拿地積極性甚至不如南下的內房企。近三年集團土地儲備持續(xù)下降，且下降幅度與開發(fā)土地面積大致相當。

資料來源：公司公告

??但是逐漸減少的土地儲備短期內對長實地產(chǎn)業(yè)務的開展影響不大。截止2017年6月30日，長實土地儲備為1152萬平方米，按照2017年計劃開發(fā)面積164.74萬平方米計，即使長實未來一塊地不投，現(xiàn)有土地儲備還足夠長實開發(fā)7年。

??在銷售收入方面，2017年上半年物業(yè)銷售收入218.31億港元，占總收入73.1%，而2016年同期物業(yè)銷售收入占總收入77.26%，地產(chǎn)業(yè)務作為長實集團業(yè)務核心的地位并沒有改變。

??從區(qū)域上看，內地業(yè)務占據(jù)長實地產(chǎn)業(yè)務的半壁江山。上半年內地物業(yè)銷售收入142.92億港元，占比65%，銷售收益61.36億港元，占比67%。在2017年全年長實地產(chǎn)開發(fā)計劃中，內地地產(chǎn)項目開發(fā)面積占比95%。

資料來源：公司公告

??盡管在土地市場表現(xiàn)保守，但長實在投資物業(yè)方面表現(xiàn)積極。長實在香港購入荃灣海之戀商場，并新建北角維港頌項目酒店及擴建紅磡九龍海逸君綽酒店。長實表示未來會繼續(xù)增加能提供固定收益的項目，彌補減少購買土地的影響。

??因此，近期對長實的種種流言可謂是夸大，地產(chǎn)業(yè)務依然支撐起長實集團業(yè)務的半壁江山，而內地地產(chǎn)業(yè)務則是長實核心中的核心。

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??利潤最優(yōu)化型房企VS規(guī)模擴張型房企

??既然地產(chǎn)業(yè)務在集團業(yè)務中依然占比很重，為何近年來長實積極開拓新領域而在土地市場上表現(xiàn)如此謹慎？

??李嘉誠在很多場合都表示過對于內地和香港未來樓市的看淡，以及表示目前土地價格過高。從長實業(yè)務表現(xiàn)上看，2017年上半年物業(yè)銷售收入占比73.1%，物業(yè)銷售收益僅占比63.37%，物業(yè)銷售的毛利率41.81%，相比集團其他投資業(yè)務低。如果長實持續(xù)高價拿地，毛利率可能還會下降。長實在業(yè)績報告中提到“發(fā)展不忘穩(wěn)健”原則，在利潤和規(guī)模擴張速度中選擇了利潤最優(yōu)化。

??相比長實，國內各大房企在近幾年紛紛走上高速擴張的道路。2016年54家典型房企存活規(guī)模達50665.75億元，同比增長22%。其中12家房企存貨超過1000億元，排名前列的恒大、綠地、萬科三家企業(yè)規(guī)模都超過了4000億元。其中恒大土地儲備面積增長46.9%至2.29億平方米。而長實地產(chǎn)土地儲備與內地房企連前20都排不進。

資料來源：企業(yè)公告、中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（CRIC）

??但是從2017年上半年的土地儲備變化情況上來看，各大房企的拿地策略已經(jīng)出現(xiàn)了不同，部分企業(yè)依舊拿地進取，但更多的企業(yè)選擇了謹慎。在謹慎拿地的方面，長實可以說走在了各大房企的最前列。

??與內地規(guī)模擴張型的房企對比，長實的物業(yè)銷售業(yè)績增長速度自然是遠遠不如。相比國內銷售業(yè)績排名前50房企2017年1-5月平均銷售業(yè)績增長56.6%，長實的上半年物業(yè)收入增長速度僅2.51%，相距甚遠。如果將長實地產(chǎn)放入內地房企銷售業(yè)績排行榜，長實僅排33位。

??但是從盈利能力及債務情況上看，長實這樣的利潤最優(yōu)化企業(yè)則更優(yōu)。內地房企毛利率普遍位于20-30%，而長實近三年毛利率均保持在38-40%。

資料來源：企業(yè)公告、中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（CRIC）

??債務情況方面，穩(wěn)健發(fā)展的長實也要更優(yōu)。長實近兩年的資產(chǎn)負債率均在20%以下，而內地近年擴張比較快的房企如恒大、萬科等資產(chǎn)負債率均在80%以上。

資料來源：公司公告

??因此，以長實為代表的香港追求利潤最優(yōu)的房企與內地規(guī)模擴張型房企對比，長實擁有更好的盈利能力和償債能力，但是發(fā)展速度遠遠不及規(guī)模擴張型房企。

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??非地產(chǎn)業(yè)務比地產(chǎn)業(yè)務更吸引？

??雖然半年來沒有投得一塊地，但長實今年上半年連續(xù)進行了幾項重大的非地產(chǎn)業(yè)務投資。2016年12月，集團以76.9億港元收購長江和記實業(yè)旗下的飛機租賃公司，完成飛機租賃業(yè)務的重組合并；2017年5月，長實以426.9億港元收購歐洲能源集團DUET；2017年7月17日，長實以414億港元收購另一家歐洲能源集團ista。這些多元化的非地產(chǎn)業(yè)務有什么亮點使得在地產(chǎn)業(yè)務謹慎無比的長實愿意大筆投資呢？

資料來源：公司公告

??就盈利能力來看，長實集團飛機租賃業(yè)務的毛利率41.16%，能源及基建資產(chǎn)業(yè)務44.99%，與物業(yè)銷售毛利率41.81%相當，低于物業(yè)租賃業(yè)務的92.57%。所以，長實的新業(yè)務和地產(chǎn)業(yè)務水平盈利能力相差不遠。長實新業(yè)務的拓展更多是因為與自身原有的能源投資和飛機租賃業(yè)務進行整合。同時，由于長實保持盈利能力，高漲的地價阻止了長實在地產(chǎn)業(yè)務擴張的步伐，長實需要尋找能提供固定收入的新業(yè)務來彌補集團增長的頹勢。

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??結　語

??盡管長實2017年上半年一地未拿，但是半年純利取得67%的增長基本依靠地產(chǎn)業(yè)務，而內地地產(chǎn)業(yè)務仍是長實核心中的核心。同時，在長實拿地策略謹慎，土地儲備不斷減少的情況下，能提供穩(wěn)定收入的新業(yè)務的投資有助于彌補集團增長的頹勢。