??近年來，在高標(biāo)倉儲需求增加、國家政策支持以及房企自身多元化、提升盈利能力的需求下，越來越多的傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)加入了物流地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的行列。萬科作為房企進(jìn)軍物流地產(chǎn)的先行者之一，發(fā)展至今已初具規(guī)模。目前萬科已累計獲取物流地產(chǎn)項目50個并設(shè)立物流地產(chǎn)基金，其中一二線城市建筑面積占比較大達(dá)74.9%。另外，萬科在大量拿地的同時還通過參股普洛斯私有化加速了其物流地產(chǎn)版圖的擴(kuò)張，未來或?qū)⑿纬膳c普洛斯協(xié)同發(fā)展的態(tài)勢。

??多元化戰(zhàn)略布局物流地產(chǎn)，目標(biāo)行業(yè)領(lǐng)先

??萬科近年來加速了多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展，收購印力集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)、參股普洛斯私有化都極大地豐富了萬科的多元化布局。從萬科物流地產(chǎn)的發(fā)展軌跡來看，萬科早在2014年就涉足物流地產(chǎn)，先后進(jìn)駐廊坊、貴陽和武漢。2015年6月，萬科撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，并在住宅和傳統(tǒng)商辦地產(chǎn)之外，積極拓展消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)重點(diǎn)方向之一就是物流地產(chǎn)。

??目前，萬科已累計獲取物流地產(chǎn)項目50個，總建筑面積370萬平方米，權(quán)益建筑面積283萬平方米，分布在23個城市。這些物流地產(chǎn)項目大都選址在各城市產(chǎn)業(yè)集聚的空港物流園，電子商務(wù)物流園或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)中，目前的客戶主要來自于快遞業(yè)和電商零售行業(yè)。其中，武漢陽邏物流項目、南京溧水物流園、南京江寧空港物流園、天津武清電子商務(wù)園等多個項目在獲取項目的當(dāng)年都已完工出租。

??在2017年11月新獲取的項目中。西安灃東項目通過收購股權(quán)獲得，區(qū)位優(yōu)勢明顯，是現(xiàn)存物流地中距離市中心最近的點(diǎn)，臨近機(jī)場，可有效降低物流成本。天津?yàn)I海天津港項目位于濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，周邊非高標(biāo)的物流出租率在75%以上，未來會改造成為高標(biāo)庫，租金收益會有增長。

??截止2017年上半年，萬科物流地產(chǎn)已經(jīng)有11個項目建成運(yùn)營，其中9個在穩(wěn)定運(yùn)營。這9個穩(wěn)定運(yùn)營的項目出租率達(dá)98%，在行業(yè)中達(dá)到了一個比較高的出租率水平，凈運(yùn)營收入（NOI）也處于較好水平。物流地產(chǎn)作為萬科多元化戰(zhàn)略的一個重要組成部分，目前的規(guī)模在國內(nèi)已具有一定的影響力。萬科管理層曾表示，物流地產(chǎn)板塊未來的目標(biāo)是成為行業(yè)領(lǐng)先，全球第一也可預(yù)期。

??投資布局逐年增加，聚焦一二線城市高標(biāo)倉儲需求

??2015年以來，萬科新增物流倉儲用地的投資布局逐年增加，不斷強(qiáng)化在物流地產(chǎn)市場的份額。2015年和2016年萬科分別新獲取物流地產(chǎn)項目建筑面積50.7萬方和99.3萬方。2017年1-11月萬科物流地產(chǎn)投資步伐明顯加快，新增物流地產(chǎn)項目32個，累計獲取220萬方物流用地。這主要是因?yàn)榻?jīng)過了近一年的商談，大部分項目都集中在今年簽約。

??萬科對物流地產(chǎn)項目的布局更傾向于一二線城市。2015年至今萬科在一二線城市新增物流地產(chǎn)項目的建筑面積和成交金額占比分別達(dá)到了74.9%和81.1%，其中二線城市占到了較大的比重。這主要是因?yàn)槿f科物流地產(chǎn)聚焦品牌大客戶、主打高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化倉儲物流服務(wù)的定位。而顯然，受區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平和電商發(fā)展影響，一線及周邊衛(wèi)星城市將會有更多高標(biāo)倉儲的需求。

??值得注意的是，萬科新獲取物流地產(chǎn)項目的權(quán)益占比也在逐年增加，新增物流地產(chǎn)用地的加權(quán)平均權(quán)益從2015年的50.4%上升至今年的83.3%。2017年新獲取的項目中有數(shù)量近7成的項目權(quán)益在90%以上，不斷上升的權(quán)益占比也說明萬科物流地產(chǎn)的布局在2015、2016年的試水之后更傾向于獨(dú)立開發(fā)運(yùn)營的模式。

??從城市分布來看，目前萬科在西安、天津、嘉興、佛山、沈陽這五大城市布局的建筑面積排在前五位。分區(qū)域來看，萬科目前物流地產(chǎn)的新增土地重點(diǎn)布局在長三角和中西部區(qū)域，建筑面積分別占到了36.7%和34.3%。目前在長三角地區(qū)，上海擁有最優(yōu)質(zhì)的物流倉儲設(shè)施，而隨著租金水平的高企和需求外溢，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市也會帶動了周邊二線及三四線城市的物流地產(chǎn)發(fā)展。

??土地獲取優(yōu)勢、物流地產(chǎn)基金，加速萬科物流地產(chǎn)布局

??目前一二線城市工業(yè)物流用地的資源稀缺性也是萬科近兩年戰(zhàn)略布局物流地產(chǎn)、搶占一二線城市市場份額的重要原因。對于物流地產(chǎn)而言，土地資源是最為重要的資源之一。而受工業(yè)用地新政及供給側(cè)改革影響，土地供應(yīng)市場收緊，目前在一二線城市能通過開發(fā)以滿足高標(biāo)倉儲需求的物流地產(chǎn)用地顯得尤為稀缺。從2015年至今萬科新增物流用地的結(jié)構(gòu)來看，萬科作為國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)的龍頭企業(yè)，憑借品牌和開發(fā)能力，相比傳統(tǒng)物流企業(yè)在一二線城市工業(yè)物流用地的獲取上有較大優(yōu)勢。通過這兩年的土地儲備，萬科在一二線城市的物流地產(chǎn)項目布局也已初具規(guī)模。對于萬科而言，提前搶占一二線城市物流用地對萬科物流地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展的重要性不言而喻。

??此外，萬科不僅在土地獲取方面占有優(yōu)勢，還借力物流地產(chǎn)基金加速物流地產(chǎn)投資布局。2017年10月，萬科產(chǎn)業(yè)園認(rèn)繳15億元參設(shè)物流地產(chǎn)投資基金。該基金認(rèn)繳出資總額為人民幣60億元，未來將投資于中國境內(nèi)確定區(qū)域的擬建、在建及已建成的物流地產(chǎn)項目。物流地產(chǎn)相比傳統(tǒng)的住宅開發(fā)而言投資回報周期長、收益較為單一且需要一定的資金沉淀。因此物流信托是目前國內(nèi)外物流地產(chǎn)后期運(yùn)營的主流模式。設(shè)立物流地產(chǎn)投資基金可以借助外部合作方力量，通過高杠桿實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)、加快公司在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投資運(yùn)作。

??參股普洛斯私有化，協(xié)同發(fā)展、資源互補(bǔ)

??萬科在大量拿地的同時、經(jīng)過了近2年的布局，2017年7月聯(lián)合厚樸投資、高瓴資本、中銀投以及新加坡普洛斯的創(chuàng)始人梅志明先生共同參與了普洛斯的私有化，交易總價約159億新加坡元（合784億元人民幣）。其中萬科占股21.4%成為第一大股東，11月末該收購要約已獲普洛斯股東批準(zhǔn)。

??普洛斯的業(yè)務(wù)范圍涵蓋中國、日本、美國和巴西，包括了5500萬平方米的物流基礎(chǔ)設(shè)置。其中，中國市場占普洛斯總資產(chǎn)價值的57%，為普洛斯最大的市場。截止10月，普洛斯在中國有38個市場，建設(shè)和管理了254個物流園區(qū)和輕工業(yè)園區(qū)，覆蓋了中國主要的物流樞紐，如北京、上海、深圳、成都、廣州、天津等地。

??與萬科自己獲取工業(yè)物流用地并通過基金運(yùn)營不同，參股普洛斯私有化更多的是一種協(xié)作發(fā)展的戰(zhàn)略。萬科區(qū)別于厚樸投資、高瓴資本以及中銀投等財務(wù)投資者，其與普洛斯中國的物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)在戰(zhàn)略層面有一定的協(xié)同效應(yīng)。

??萬科進(jìn)軍物流地產(chǎn)的優(yōu)勢在于品牌與拿地開發(fā)，而普洛斯擁有運(yùn)營物流地產(chǎn)的豐富經(jīng)驗(yàn)，在國內(nèi)物流地產(chǎn)市場的客戶資源和物流網(wǎng)絡(luò)也將為萬科帶來更多的業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)會。除了物流地產(chǎn)的開發(fā)及運(yùn)營外，普洛斯的業(yè)務(wù)還涉及物流地產(chǎn)基金管理。雙方通過資源互補(bǔ)、發(fā)揮各自的優(yōu)勢可以帶來更大的價值增量。另外，普洛斯在私有化并新加坡退市之后、未來可能謀求在港股上市。萬科作為第一大股東，對港股上市的也會有一定的幫助。

??◆ ◆ ◆

??我們認(rèn)為中國的物流地產(chǎn)行業(yè)正處于成熟期并穩(wěn)定增長，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。而萬科作為房企進(jìn)軍物流地產(chǎn)的先行者，在高標(biāo)倉儲需求增加和工業(yè)物流用地日益稀缺的背景下，目前在一二線城市的重點(diǎn)布局已初具規(guī)模。相信未來在自有物流地產(chǎn)基金和參股普洛斯的協(xié)同效應(yīng)下，萬科物流地產(chǎn)離行業(yè)第一的目標(biāo)將越來越近。