??1月5號，印力聯合萬科、Triwater Asset Management Holdings Limited （“Triwater”），三方將聯合收購凱德集團旗下全資子公司凱德商用在中國國內的20家購物中心項目公司的100%股權并承接相應的負債，交易金額約為83.65億人民幣，預計于2018年第二季度完成交易。這一收購事件不僅成為2018年首個震動業內的收購事件，而且無疑是對雙方企業在新的一年戰略的部署起到了推進性的作用。 那么，這一收購案背后到底隱藏著雙方對未來怎樣的商業布局？

??01 萬科印力加速商業布局

??2016年8月，萬科宣布以128.7億元的價格收購印力集團96.55%股權，將印力打造成萬科商業開發與管理的主要平臺。整合交易之后，截至2017年印力在國內管理的商業項目達到100個，總建筑面積850萬平方米、遍布全國40個城市，相繼在六大城市成立商業公司，覆蓋以北京、上海、廣深、杭州、武漢、西安為核心區域的城市群。此次萬科印力收購凱德20家購物中心項目完成之后，印力在全國持有或管理的商業項目數量將達到120家，管理面積約為1000萬平方米，管理資產規模逾800億元，分布在中國58個城市。新增18個城市，這意味著此次收購的項目大都位于印力此前尚未曾踏足的城市，進一步拓展了其城市布局。而對萬科而言，此次商業版圖的擴展為其實現“萬億大萬科”企業戰略目標又更近了一步。

??印力此次收購凱德的20家購物商場，按區域分布來看，主要分布在中西部和珠三角，中西部以45%的占比傲居第一位，而位于長三角的項目僅有1個，位于揚州。此前印力的商業項目主要分布于長三角、珠三角和環渤海地區，收購之后其全國化的布局更加完善。從城市能級分布來看，此次收購的項目位于三四線城市的比例達到了70%。由此可見，印力此次的擴張戰略是遍地開花式的“分散式擴張”，符合印力的覆蓋核心區域周邊城市群的擴張戰略。

??02 產品劃分清晰契合發展方向

??此次收購完成之后，這20家購物中心將全部交由印力管理與運營。從項目的產品與定位來看，收購項目將進一步推動印力產品線的發展。目前萬科商業已經擁有了從“萬科廣場-萬科里-萬科紅-萬科2049”成熟的商業產品線，印力也擁有印象城、印象匯和印象里三大產品線。 不難發現，印力旗下的印象匯、萬科旗下的萬科里與凱德旗下的凱德廣場在產品定位上有相似之處，走的都是家庭客群為主的社區型購物中心。而凱德此次出售的購物商場主要是凱德廣場，這對于印力來說，收購完成之后的產品線將更加成熟，覆蓋面會更加全面，社區型購物中心的產品定位會占到主要位置，更好的服務家庭客群。由于產品定位上的相似之處，在未來印力也能更系統有效地對此次收購的凱德廣場進行運營和管理。

??而對凱德來講，大幅出售凱德廣場和整合資源之后，未來的產品線會主要集中發展以來福士為主要代表的綜合體購物中心（包含購物中心、酒店和寫字樓等），客群也更加精準于追求時尚并有中高端消費能力的年輕人，在產品定位上較之前而言有了很大的優化和側重點。 

??03 凱德“換倉”未來集中核心城市

??對凱德來講，此次收購事件背后是凱德集團對中國市場更加集中布局的重要一步。凱德雖然一方面拋售自己旗下的商業廣場，但另外一方面也在不斷的有收購其他優質商業資產的動作。 

??2017年6月，凱德以26.4億收購上海國正中心、2017年11月份以33.6億元收購廣州樂峰廣場、2017年12月份以8.38億購入力高上海五角場商辦用地。由此可見，凱德這是變相的在換置旗下商業資產，強化在北京、上海、廣州、成都、武漢五大核心城市的業務布局，重點聚焦一二線城市。凱德所采用的是一個主動出擊的策略，出售旗下一些非重點發展城市的項目，可以借此機會回流資金以及時配合集團的商業戰略運作和投資一些重點城市更優質的項目。

??根據凱德公布的2017年最新數據，凱德廣場的凈物業收益相對去年相比上升了7.9%。而凱德此次出售的20個凱德廣場中三四線城市的占到了14個，三四線城市的凈物業收益相對一線和二線城市來說比重相對較小，所以此次收購事件對凱德未來的收益并不會產生很大的影響。 

??總結：促成這次收購事件的主要原因除了雙方對于未來商業布局的互補性，這宗交易也基于雙方企業對自身商業版圖發展戰略的一致性，能更好發揮平臺資源的協同效應，可謂是一拍即合。其實不難發現，被萬科收購之后的印力在商業領域的擴展比之前來的更加迅速和廣泛，這也是基于萬科在全國廣泛拿地開發的房地產背景。作為萬科底下的主要商業平臺，印力除了要豐富自身的產品線，還要在進入城市上更加靠近萬科的發展方向，從而更好地發揮出兩家的品牌效應。

??而擁有新加坡背景的凱德集團走的的就是地產基金化道路，擅長利用“一進一出“和“資產優化”的方式去經營自身商業。此次交易之后，會更有利于凱德在五大核心城市集中發展自己的綜合體商業。