??導(dǎo)讀 

??銷售金額及面積雙雙上漲，但排名仍顯下降趨勢；環(huán)渤海區(qū)域仍是主力銷售區(qū)域，土地儲備均衡化，可滿足公司3年左右的開發(fā)需要。

◎ 作者 / 沈曉玲、楊燕

??2018年上半年，榮盛發(fā)展實現(xiàn)400.99億合同銷售額，業(yè)績同比增幅達(dá)46.76%。土地儲備上，環(huán)渤海區(qū)域雖仍是主要拿地區(qū)域，但占比有所下滑，中西部及長三角拿地占比上升，土地區(qū)域布局均衡化。財務(wù)方面，營業(yè)收入和毛利率雙雙上升，凈負(fù)債率達(dá)130%，高出安全值，公司財務(wù)風(fēng)險控制情況需進(jìn)一步改善。

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??銷售：業(yè)績同比增長46.76%

??自2014年，榮盛發(fā)展合同銷售業(yè)績保持穩(wěn)定增長狀態(tài)，2018年上半年實現(xiàn)簽約金額為400.99億元，同比增長46.76%，略低于30強房企平均48.5%的增速。1-6月，累計實現(xiàn)簽約面積384.79萬平米，同比增長48.22%，其中，徐州、鄭州、重慶、蚌埠、嘉興、惠州等多地銷售勢頭強勁。

??上半年完成全年銷售目標(biāo)的880億元45.57%，下半年還需完成479.01億元的銷售，由于企業(yè)項目布局主要分布在長江及隴海鐵路沿線、京滬、京廣鐵路沿線的二三四線城市，市場供需關(guān)系良好，如果下半年公司管理層繼續(xù)以年度經(jīng)營計劃為目標(biāo)，持續(xù)加強內(nèi)部控制，且對城市結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行整合和調(diào)整，預(yù)計全年實現(xiàn)880億元銷售目標(biāo)難度不大。

??銷售上漲難抵行業(yè)排名下降。隨著行業(yè)競爭的加劇，在2015-2017年間，榮盛發(fā)展的銷售金額行業(yè)排名略有下降，從2015年的20名下跌到2017年的26名。2018年上半年，榮盛發(fā)展的銷售排名為34位，月度銷售排名中，除了1-2月銷售排名位列28位外，其余月度排名均在30及30開外，如果榮盛年底銷售業(yè)績排名需保持在30強以內(nèi)的話，下半年榮盛需要加大銷售力度。

??02

??投資：土地儲備足夠近三年發(fā)展

??新增土地儲備權(quán)益建筑面積402.76萬平方米，合作拿地增多。2018年上半年，榮盛緊緊抓住市場的有利時機，通過充分利用招拍掛、城中村改造、股權(quán)收購等方式多管齊下加強土地儲備，先后在京津冀、長三角、中西部等30多個城市獲得土地53余宗，建筑面積476.83萬方，規(guī)劃權(quán)益建筑面積402.76萬平方米，為公司未來發(fā)展打下了堅實基礎(chǔ)。

??對比近幾年，榮盛新增土地權(quán)益占比情況，可以發(fā)現(xiàn)，近年來，隨著土地成本的不斷上升，從2015年開始榮盛拿地權(quán)益占比逐年下降，更多的采用合作的運作方式，從而分散市場風(fēng)險，減輕資金壓力。

??聚焦優(yōu)質(zhì)三四線城市，集中布局長三角、環(huán)渤海和中西部區(qū)域。根據(jù)企業(yè)月度公布的企業(yè)拿地信息，2018年上半年，企業(yè)新增土地仍主要集中于環(huán)渤海及三四線城市。

??分城市來看，二線城市占比9%，僅在石家莊新增土地，三四線城市的新增土地占比達(dá)到91%左右，集中在長三角、環(huán)渤海和中西部區(qū)域。

??從區(qū)域來看，和2017年相比，2018年上半年新增土地環(huán)渤海占比有所下降，京津冀仍為環(huán)渤海主要拿地區(qū)域，中西部及長三角拿地占比上升。結(jié)合2017年的新增土地儲備，可以發(fā)現(xiàn)近一年半的時間，企業(yè)在珠三角區(qū)域沒有新增土地。

??總土儲建面3630.13萬平方米，可以滿足公司近3年左右的開發(fā)需要。截至 2018年上半年，榮盛發(fā)展土地儲備建筑面積3630.13萬平方米，根據(jù)估算，貨值超過3783億元，如今年完成880億元銷售目標(biāo)，按照年銷售30%的增速，可滿足未來近3 年左右的銷售量，也保證了后續(xù)銷售規(guī)模的擴(kuò)張。

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??財務(wù)：盈利能力穩(wěn)步提升

??營業(yè)收入穩(wěn)定增長，毛利率上升至32.3%。2018年上半年，榮盛的營業(yè)額實現(xiàn)人民幣193.88億元，同比增長44.51%。營業(yè)額的增長主要是受毛利率回升影響，公司實現(xiàn)營業(yè)利潤37.07億元，同比增長60.69%。 

??2018年上半年榮盛的毛利潤為62.7億元，毛利率上升至32.3%，高于2015-2017年三年的年度毛利率；凈利潤達(dá)27.6億元，同比增長49%，凈利率約14.2%，較2017年降低1.5個百分點；歸屬于母公司所有者凈利潤22.47億元，同比增長33.38%。整體來看，榮盛的盈利能力呈穩(wěn)步上升的趨勢。

??在資本運營方面，凈負(fù)債值高出安全值，財務(wù)風(fēng)險狀況需進(jìn)一步改善。2018年上半年，榮盛凈負(fù)債率達(dá)130%，高于2014年以來各年度負(fù)債率，整體負(fù)債情況有待改善。

??從企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)來看，2018年上半年榮盛的長短期債務(wù)比降至1.38，多數(shù)為一年以后需要償還的債務(wù)，現(xiàn)金短債比為0.79，短期內(nèi)存在一定的償債壓力。目前榮盛凈負(fù)債率超出行業(yè)正常的水平，未來財務(wù)風(fēng)險值得警惕。??

??04

??戰(zhàn)略：“3+X” 格局初步形成

??主、輔業(yè)的協(xié)同發(fā)展，實現(xiàn)公司收入、利潤的快速增長。2015年以來，在對行業(yè)格局和發(fā)展趨勢進(jìn)行深入分析的基礎(chǔ)上，公司制定了由傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸轉(zhuǎn)型為“大地產(chǎn)、大健康、大金融”以及新型產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的“3+X”戰(zhàn)略格局。

??公司目前已初步形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、設(shè)計、實業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)為一體的全方位、綜合性的全產(chǎn)業(yè)鏈條。

??從2018年上半年，榮盛發(fā)展?fàn)I業(yè)收入分行業(yè)占比來看，房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率仍最高，2018年上半年占營業(yè)收入比91.9%，其它各行業(yè)占比未有明顯上漲。