??導 讀 

??百強房企加大多元化投資力度，逆勢而為

??◎  研究員 / 馬千里、邱娟

??房地產黃金十年已經過去，傳統房地產項目投資回報率也大幅下降。加之房地產調控政策趨嚴，為化解風險，房企紛紛探索新領域、開啟多元化投資經營之路。據不完全統計，2018年，在總投資數量同比下滑21%的背景下，百強房企投資事件數量同比近乎翻番，較2014年增長了近20倍，發展十分迅猛。本文旨在通過梳理百強房企重點投資領域、投資階段特征和典型成功案例，進一步描繪出百強房企的投資格局，以期對房企未來投資布局提出針對性建議。

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??風投事件數量：

??百強房企風投方興未艾，2018年投資事件同比近乎翻番

??據不完全統計，2018年，百強房企參與的風投事件達62件，同比2017年近乎翻番，較2014年增長了近20倍。按照目前的速度來看，2019年百強房企投資事件依然維系高位。總的來看，百強房企與全行業投資策略存在較大差異，在2018年其他機構風投明顯降溫的背景下，百強房企“逆勢而為”，加大了多元化投資力度。

??而就百強房企開展投資業務情況來看：目前已有三成百強房企開啟了多元化經營業務，尤其以萬達、越秀等房企發展最為迅猛，走在第一梯隊，投資事件數已超20宗；融創、遠洋、保利、華夏幸福、萬科、新希望居于第二梯隊，投資事件數超10宗。綠地、當代、恒大等企業明顯落后于上述企業，投資事件寥寥無幾，均不足10宗。

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??風投重點領域：

??房產服務項目居首位，醫療健康、文化娛樂、企業服務緊跟其后

??就百強房企重點投資領域來看，與自身關聯度最高的房產服務類項目投資居于首位，占到15%，尤其融創表現最搶眼，入股萬達商業地產、收購萬達城，動作頻頻，一方面加碼商業地產，另外還投資自如、鏈家，在長租公寓、二手房方面全面布局，可謂全面開花。其次，百強房企投資也十分看重醫療健康、文化娛樂、企業服務等方面，投資項目時間數量份額也均在10%以上，緊跟其后的是物流、汽車交通、金融、硬件等行業。就各房企的投資偏好來看，越秀比較“偏愛”醫療健康，萬達集團“偏愛“文娛，新希望集團則比較“偏愛”企業服務，遠洋集團則明顯對物流有所”偏愛”。

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??重點風投階段：

??房企投資階段以B輪和戰略投資為主，投資偏好相對保守

??就百強房企重點投資階段分布情況來看，B輪和戰略投資并且居于首位，均占投資事件總數量的19%，由于進入B輪融資的企業已經經過初創的風險期，商業模式被證實相對可靠，由此可見房地的投資策略還是相對保守的。而緊跟其后的投資事件則是A輪和并購，分別占據投資事件數量的15%和14%。相比之下，百強房企天使輪投資事件占比僅有6.8%，這與知名投資機構高達32%的天使投資比重有明顯差異，也從側面印證了房企的冒險精神是相對欠缺的。

??就各房企的投資階段偏好來看，越秀集團由于旗下有專門的基金子公司，投資相對較為”激進”，在確保A輪和B輪投資比重居首、投資穩健的總投資策略下，天使輪投資比重也相對處于較高水平。萬達集團“偏愛“并購，這與前幾年萬達偏重文娛的投資策略十分契合，2015、2016年萬達并購了一系列海外院線。巧合的是，萬達的“救世主”融創也十分偏愛并購和戰略投資。

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??典型風投案例：

??高估值項目行業分布分散，房產、文娛、企業項目成長性較強

??我們將百強房企風投項目估值TOP20羅列出來，結果發現：估值最高的當屬鏈家，最新估值約500億元，D輪獲得萬科、騰訊、融創、百度四家機構聯合投資的30億元人民幣融資。其次是文娛項目華人文化集團CMC，當前估值高達400億元，2018年7月3日獲得萬科、騰訊、阿里巴巴聯合投資的100億元人民幣。緊跟其后的是企業服務類項目商湯科技，估值達390億元。

??而就20個項目分布情況來看，分布情況極其分散：文化娛樂、企業服務、物流類項目均有3個，房產服務、硬件類項目均有2個，本地生活、電子商務、廣告營銷、金融、旅游、汽車交通、體育運動類項目均有1個。相對而言，房產、文娛、企業項目成長性較強，當前估值均處于較高水平，可予以重點關注。

數據來源：根據IT桔子整理

??總的來說，在全行業投資事件減少的大背景下，百強房企加大多元化投資力度，逆勢而為。究其原因，主要是由于房地產市場調控越發嚴苛，樓市陷入下行困局，房企選擇把雞蛋放進多個籃子，以規避風險。當前房企的投資特征也能印證這一目的，如房企的投資領域還是圍繞“地產類”下游行業，尤其是裝修裝潢、租賃等衍生行業，偏愛自己相對熟悉的領域；從投資階段來看，也是相對較為保守的B輪和戰略投資，明顯的規避風險型投資。當然，保守也不一定是壞事，在當前大多房企缺乏專業人才儲備和管理經驗時，穩妥投資是最優選，貿然投資新業務很大程度上會陷入發展困境。至于百強房企投資領域的選擇，從已獲投資的房產服務類項目估值情況來看，裝潢裝修、租房類項目成長性頗強，可予以適當關注。但考慮到裝潢裝修類項目市場相對飽和，而長租公寓市場發展空間巨大，加之國家予以政策扶持，長遠來看，租房類投資項目仍是不錯的選擇。