??2018年越秀地產合約銷售577.8億元，同比上升41.4%；新增土地投資505萬平方米，但合作比例增大；大灣區將成為越秀地產深化布局的重點，未來將繼續拓展“軌道+物業”業務發展模式；總體融資成本略有上升，凈負債率較年初有所下降，財務資金相對穩健安全；養老地產和房屋租賃業務方面也在穩步推進中。

??銷售：完成去年目標的105%，2019年目標680億

??越秀地產2018年全年合同銷售金額為577.8億元，同比上升41.4%，完成全年550億元銷售目標的105%；合同銷售面積為276.46萬平方米，同比增加24.5%；合同銷售均價達20900元/平方米，同比增長13.6%。 

??目前越秀地產可售貨值約1312億元，2019年度銷售目標定為680億元，較2018年的業績增幅僅為18%，與去年銷售業績增速相比，差距較大。這或與之前的新增土儲結構有關。2017年越秀在武漢、杭州、青島等地拿下多幅地塊，拿地相對集中，受市場調控政策影響較大，預期可能會對2019年上市貨量產生一定壓力。

　　從合同銷售的區域分布來看，廣州獨挑業績大梁，全年合約銷售金額約302億元，占全年總銷售金額的52.3%，珠三角（除廣州）達7.7%，大灣區總體約占全年銷售金額60%；緊隨其后的長三角地區為22.2%，而中部地區和環渤海分布相對均衡，分別占到10.7%和7.1%。越秀在廣州南沙區國家級自貿區利好政策下，積極應對市場變化，銷售金額達82.9億元，同比上升132.9%。雖然越秀在長三角地區重點布局的杭州和蘇州繼續受到嚴格調控政策的影響，但成交量和均價未見較大下滑，該地區銷售金額達128.4億元，同比上升49.2%。

　　投資：積極布局大灣區，深化區域優勢

??2018年，越秀地產新增地塊總建筑面積505萬平方米。主要通過國企合作、競拍及并購等多種模式，于廣州、江門、武漢、襄陽、蘇州、煙臺、青島、濟南等8個城市新增16幅優質土地，溢價較低。總土地儲備建筑面積達1941萬平方米，較去年上升19%，地塊項目數量多達58個，分布于14個城市。

??值得注意的是，越秀地產近年來的土地權益占比逐步下滑。截至2018年，越秀總土地儲備權益占比為56.3%，較今年年初下降4.1個百分點。去年，越秀新增的16幅地塊中，僅有4幅土地權益占比高于90%，有9個地塊權益占比均低于30%，說明越秀在投資方面比較謹慎，多是與其他企業的合作項目。

??從土地儲備的區域分布來看，今年新增地塊有7塊位于大灣區，目前位于大灣區的土儲地塊達到29個。其中，廣州仍然是越秀地產的核心發展城市，并輻射整個大灣區。截止2018年末，廣州的土地儲備達762萬平方米，占比約為39.3%；珠三角區域為173萬平方米，占比約為8.9%。其次為長三角區域，土地儲備建面達376.4萬平方米，占比19.4%，包含杭州6個和蘇州3個土地項目。越秀在中部區域有9幅地塊，大部分位于武漢，新入1個襄陽地塊，合計建面363.9萬平方米，占越秀總土地儲備的18.7%。 

??此外，環渤海區域的土地儲備占比為12.8%，在煙臺青島兩地有3塊權益超50%新增土地，或為在環渤海區域繼續深化其影響力。從響應國家級戰略粵港澳大灣區的角度來說，越秀地產也在積極布局香港地產市場，香港油塘項目約有7.21萬平方米。綜上可以看出，越秀在大灣區、長三角和中部地區三大核心區域的土地投資仍比較活躍。

　　財務：營收以及利潤穩步上升，凈負債率下降

??2018年，越秀地產的營業收入為人民幣264.3億元，同比上升11.1%;毛利潤為83.9億元，同比上升37.4%，毛利率約為31.8%，同比提升6.1個百分點。核心凈利潤約為28.1億元，同比上升19.6%，核心凈利率約為10.6%，營收規模和盈利能力有所增加，核心凈利潤也大幅提高。但運營成本總體仍有小幅上升：銷管費用合計約16.96億元，銷管費用率6.4%，較上年下降0.3個百分點；財務費用20億元，財務費用率為7.6%，較上年上升2.1個百分點，主要原因是銀行貸款和債券發行金額同比增加11.9%。

　　在資本運營方面，公司的財務風險控制情況相對較好，并于境內外拓展了多元化融資渠道，優化了債務結構。2018年，越秀地產的企業平均公告借貸利率為4.82%，較年初的4.30%有小幅上升，主要因為今年發行利率為4.875%的8億美元和5.375%的4億美元公司債，但總體融資成本維持在較低的水平。截止2018年12月31日，現金及現金等價物及監控戶存款總額約為271.6億元，較年初上升30.6%；凈借貸率由年初的72.8%下降至61.2%，較年初下降11.6個百分點。足以可見，在穩步擴張的同時，越秀地產也十分重視穩健的財務結構以及現金流的安全。

　　多元化：養老地產與住房租賃項目均在積極拓展中

??在多元化的業態發展形勢下，越秀也在養老地產和房屋租賃版塊穩步推進新業務。 

??養老地產是“商住并舉”戰略下，豐富企業商業地產業態的一種模式。企業目前運營中的五星級養老項目廣州銀幸頤園入住率達到90%，分項目也順利開業，還在改造建設的項目有8個。于此同時，企業也在積極整合國內外的優質養老和醫療資源，多層次的豐富現有的醫養結合養老模式。 

??在住房租賃業務上，有三個項目落地，并有多個優質項目在拓展對接中。重點將放在與國企存量項目的合作開發與“輕資產”的運營模式，規避掉現有長租公寓的問題，比如利用社會資本盲目擴張以及擴張之后帶來的出租率不高和現金流不足的情況，企業也會持續關注并積極響應相關國家政策。

??總結：2018年越秀地產整體銷售以及盈利情況較為理想，土地投資也在順應政策和市場影響下穩步進行，各項財務指標平穩優化。廣州仍然是核心發展城市，2019年越秀地產將在國家級政策利好下，積極布局大灣區，深化區域影響力。在多元化產業格局下，越秀將積極拓展養老地產和住房租賃業務，并繼續推進“軌道+物業”業務發展模式。2019年業績目標較為穩健，有很大可能成功達到預計目標。