??導讀：       

??首創置業2020年目標800億是否過于保守？

??【全年業績目標完成，布局更加均衡】首創置業全年實現全口徑銷售金額808.1億元，同比增長14.4%，合約銷售均價上升至25549元/平方米，較去年上升10.8%。銷售業績分布較去年更加均衡，北京仍貢獻最大份額。鑒于今年形勢，首創置業目標制定較為保守為800億元，和2019年一致。

??【一二級聯動，低成本獲地優勢顯著】首創置業新獲22個項目，總土地投資額為355.5億元，首進蘇州、寧波、東莞、廈門和鄭州等城市。一二級聯動優勢進一步顯現，2019年全年首創置業通過一二級聯動底價新獲京津5個地塊，總建面80.3萬方。

??【營業收入下降，盈利能力提升】2019年首創置業實現營業收入207.86億元，同比減少約11%。毛利率同比上升了6.9個百分點至32.66%；歸母凈利率為10.21%，較去年同期上升1.97個百分點。存量借貸利率為5.39%，居行業低位。首創置業持有現金270.35億元，較去年同期上漲20%，現金短債比1.10，這是三年來首次現金能夠覆蓋短債。長短債務結構進一步優化，凈負債率較2018年末下降14.2個百分點至145.42%，但仍高于行業平均水平，需加強控制。

??【奧特萊斯持續擴張，平均營收同比上升27%】首創奧特萊斯2019年已有12家奧萊開業，還有5家仍在籌備中，布局及開業數量行業第一。全年收入為18.65億元，較去年同期有較大的提升，同比增長53.5%。單項目平均營收為1.6億元，同比增長27%。但凈利潤較年中下降，需要提高運營效率。

??1銷售

??超額完成全年目標

??銷售分布更加均衡

??超額完成全年銷售目標，均價提升。2019年首創置業實現全年銷售金額808.1億元，同比增長14.4%，超額完成全年制定目標，合約銷售面積316.3萬方，合約銷售均價上升至25549元/平方米，較去年上升10.8%。銷售均價提升主要是由于首創置業持續推進并升級“首創制造2020”產品戰略，完成“天閱”、“禧瑞”及“禧悅”等核心產品線升級，如上海的首創·天閱濱江開盤售罄。同時進一步完善主力產品布局，在三大核心城市圈效果顯著，帶動銷售業績增長。2020年，受疫情及全球經濟環境影響，首創置業2020年銷售目標與2019年持平，為800億元。回顧17年-19年的首創銷售目標增長率分別為10%，34%和13%，相比百強房企的平均增速，首創置業表現偏保守。

??銷售業績分布較去年更加均衡，三大核心城市圈為銷售主力。從區域來看，首創置業在京津冀、長三角和粵港澳三大核心城市圈保持銷售份額主力地位，2019年三大核心城市圈簽約金額約715.3億元，占比為87%。從城市來看，首創置業的主要五大核心城市，在2019年貢獻的銷售金額為77%，較去年下降8個百分點。其中北京仍保持首創置業大本營地位，銷售占比為48%，較去年下降5個百分點。除去五大核心區域的其他區域銷售業績占比上升較快，較去年提升11個百分點，可以看出首創置業的銷售區域分布較去年更加均衡，這也是首創置業不斷擴寬其區域版圖的必然結果。

??2拿地

??一二級聯動低成本拿地優勢凸顯

??2019年，首創置業持續深化三大核心城市圈及潛力型強二線單核城市，住宅業務首進蘇州、寧波、東莞、廈門和鄭州等城市。全年新獲22個項目，總土地投資額為355.5億元，總建筑面積達778.9萬平方米，按照地上建面525.4萬平計算其平均樓板價為6,766元/平。2019年首創置業住宅業務首進蘇州、寧波、東莞、廈門和鄭州等城市，在拓寬長三角、粵港澳大灣區城市版圖的同時，持續深化單核城市布局。

??一級開發資源充足，一二級聯動效果持續凸顯。2019年全年首創置業通過一二級聯動底價新獲京津5個地塊，總建面80.3萬方。其已獲及鎖定的一級開發項目規劃建面近2800萬平方米，在企業力爭60%以上二級土地轉化率的情況下，企業未來可有超過1600萬平米的土地轉化。隨著這些土地的轉化完成，企業未來將持續保持土地的低成本優勢。

??2019年末首創置業總土地儲備建面為1661萬平方米，較2018年末上升32.4%。總土儲建面中，88%為發展物業，12%為投資性物業及其他。目前其平均樓板價約為9900元/平方米，和銷售均價比值0.38，可以看出首創置業有較高的利潤空間。現有土地儲備規模適中，且核心城市資源充足，可以支持本集團未來3年左右的規模突破及業績提升。

??首創置業在拿地方面保持合作開放態度，權益略降至65%。首創置業2019年權益建面為1,076萬平方米，占總土地建面約65%的比例，相較2018年年下降3個百分點。考慮到目前整體的市場環境、項目進展及首創的項目城市布局等因素，合作拿地在房企中較為普遍，該模式也在資源整合、分散風險和攤薄成本方面有較多的優勢。

??3財務

??融資成本優勢持續

??短期負債壓力不大

??營收下降，企業需關注項目竣備節奏。首創置業2019年營業收入為207.86億元，同比下降11%百分點，首創給出原因為2019年項目竣工節奏的影響。如果首創仍然保持目前的銷售增速，營收將會在較長時間內保持低位。雖然今年的經濟環境有一定的不確定性，但在現階段房企銷售業績集中度提高，競爭壓力加劇的情況下，首創置業要想進一步提升自身實力，銷售方面仍需要保持一定增速。

??盈利還是保持在比較高水平。首創置業的毛利率依舊維持比較高的水平，毛利率同比上升了6.9個百分點至32.66%。主要是通過其快周轉策略，提高產品力水平從而提高項目溢價水平，以及通過一二級聯動的方式降低拿地成本，形成快速周轉快速結利等方面來提升毛利率水平。歸母凈利潤21.23億元，同比增長10%。歸母凈利率為 10.21%，較去年同期上升1.97個百分點，處在行業平均水平。

??融資渠道多元，存量平均借貸利率僅為5.39%，居行業低位。在近來融資成本普遍上升的情況下，首創的借貸利率依然保持穩定且有所下降，較18年下降0.06個百分點。這主要由于公司憑借國企背景多元化融資渠道暢通，通過境外美元債、境外永續債和境內私募公司債券多元渠道，進一步優化融資結構，2019年年底抓住較好時間窗口，獲取低成本資金支持。

??債務結構優化，短期資金壓力不大。2019年首創置業持有現金270.35億元，較去年同期上漲20%，短期負債為245.37億，同比上升4.77%。現金短債比1.10，這是2017年以來首次現金能夠覆蓋短債，償債能力較之前有所提升。主要的原因是首創置業通過提升項目去化率，確保回款工程節點等多項舉措，加快了銷售回款速度，簽約銷售和股權回款率約為70%，銷售回款大幅增長。2019年長短債務比2.78，較2018年末進一步優化。

??凈負債率有所下降，低融資成本利好企業發展。首創置業2019年在財務方面較2018年末有所改善，凈負債率為154.42%，較2018年末下降14.2個百分點，仍高于行業平均水平。且若將永續債作為負債來看，首創置業的凈負債率則更高。但最近幾年首創積極拿地調整布局結構，一定程度的高負債是企業發展的必經之路。更值得一提的是，企業并不是高息舉債，其存量債務平均融資成本僅為5.39%，優勢十分明顯。

??4商業

??奧特萊斯持續擴張

??單項目平均營收同比上升

??首創鉅大持續擴大奧特萊斯產業規模，目前已有12座開業。2015年首創鉅大從原有化工業務轉變為在特選城市發展奧特萊斯綜合體物業項目及商用物業項目。公司持續擴大奧特萊斯業務規模。2019年上半年新開北京房山奧特萊斯二期和濟南奧特萊斯，下半年西安和重慶奧特萊斯也相繼開業。截至2019年全年累計布局17座城市，目前已經有12個已開業，擴張速度迅速，布局及開業數量行業第一。2019年全年已開業奧萊實現營業額78.3億元，同比增長53.5%，全年客流量4129萬人次，同比增長32%，經營業績穩步提升。首創鉅大2019年收入為18.65億元，較去年同期有較大的提升，同比增長52%，收入增加主要由于奧特萊斯商業持續增強的銷售表現，使投資物業租金收入增加；可售奧特萊斯商業交付結轉收入，使物業銷售收入增加。單項目平均營收為1.6億元，同比上升27%。19年上半年凈利潤為0.23億元，已經扭轉盈虧，但全年凈利潤仍虧損2.23億元，主要為新開業項目及開業初期項目的持續投入，管理費用及銷售費用增加較多所致。首創需要提升奧萊運營效率，進行成本管控，使其成為一個穩定的盈利增長點。

??5資本市場

??逐漸受關注

??有上漲空間

??首創置業目前受到資本市場的關注度較低，2019年12月，中信建投首次覆蓋首創置業。從情況來看，機構給予了首創置業正面評價，對應每股價格為3.2元，預期有33%的漲幅空間。目前股價對應券商預測的20年市盈率約為2.5倍。