??【銷售：超額完成業績目標，操盤權益比例低于行業平均】2019年全年德信實現全口徑合約銷售金額450.8億元，同比增長13.8%，超額完成438億元銷售目標。操盤比例63.8%，權益比例41.1%，距離TOP100的平均操盤比例86.8%和權益比例73.0%差距較大。

??【土儲：土儲城市能級提升，拿地權益仍然過低】2019年德信中國新增土儲總價295.13億元，新增土儲建面474.46萬方，拿地銷售比0.65，明顯高于百強房企0.34的平均水平。積極拓儲同時著力升級城市能級，一二線城市拿地金額同比上升近15個百分點至74.4%。但企業新增土儲總價權益比例僅為37.8%，如此低權益拿地會使得企業的銷售權益仍舊保持低位。

??【盈利：毛利率下降，非并表合聯營提升利潤】實現營收95.13億元，同比增長15.8%，毛利率下降5.8個百分點至32.2%，毛利潤下降2.1%至30.59億元。合聯營利潤大幅增長103%至11.75億元，占稅前利潤的39.4%，帶來凈利潤規模和凈利率雙升。但大量非并表非操盤的合作對企業操盤、營銷等能力提升無益，行業競爭持續加劇的環境下企業內功得不到修煉。

??【償債：持續優化財務，各項指標均處安全區間】財務情況明顯改善，現金短債比相較提升至1.73，現金覆蓋短債無虞。通過債務置換優惠負債結構，長短債比升至1.68。年內企業積極投資，凈負債率僅微升1.1個百分點至68.7%，處于安全區間。

??1銷售

??超額完成業績目標，操盤權益比例低于行業平均

??業績增速13.8%，超額完成銷售目標。2019年全年德信實現全口徑合約銷售金額450.8億元，同比增長13.8%，超額完成438億元銷售目標；合約銷售面積246.2萬平方米，同比增長5.2%。合約銷售均價再度上升8.2%至18310元/平方米，企業銷售均價的提升一方面得益于企業調整布局升級城市能級，2019年企業銷售中一二線城市占比上升12.5個百分點達到45.9%，另一方面得益于其產品系的升級，目前德信已經形成了海派系、泊林系、大院系、臻悅系以及新迭代出的高端產品云莊系五大產品系,其中今年僅1個杭州九溪云莊即讓企業整體均價提升300元/平米。

??操盤權益比例均遠低于TOP100平均，業績增長質量有待提升。雖然德信取得了業績的穩步增長，但是其增長質量仍待提升，操盤比例和權益比例均低于行業平均水平。根據CRIC排行榜數據，2019年TOP100房企平均操盤比例為86.8%，德信的操盤比例僅為63.8%，而企業的權益比例數據與TOP100的平均水平差距更大，2019年德信的權益比例僅有41.1%，相較于百強房企的73.0%落后了31.9個百分點。

??2 土儲

??積極拓儲，提升城市能級優化區域布局

??投資積極，拿地銷售比0.65，新進大灣區、成渝城市群，全國化持續推進。2019年德信中國新增土儲總價295.13億元，新增土儲建面474.46萬方，拿地銷售比0.65，明顯高出百強房企0.34的平均水平。步入20年德信仍未停止拓儲步伐，1-2月新增土儲總價39.5億元，接近1-2月銷售額的2倍。2019年新增土儲成本6220元/平方米，與企業19年銷售均價18310元/平方米相比仍有充足利潤價差。布局上，企業堅持深耕浙江省，布局長三角和全國主要樞紐核心城市的布局策略，2019年新進了成都、廣州兩大核心城市，在據守長三角的同時積極拓展大灣區及成渝兩大城市群，進一步完善了自己的區域布局。

??著力升級企業土儲能級，一二線城市拿地金額占比74.4%。根據企業公布的2018年及2019企業確認的銷售收入金額數據，德信中國確認收入項目主要以三四線城市為主，而與企業2018年及2019年新增土儲金額分布數據對比來看，企業明顯加大了在高能級城市的布局。除了在一線的廣州和上海分別斬獲土地之外，二線城市拿地金額占比已接近7成，成為企業重點布局區域；三四線投資占比逐步下降，且著重投資在溫州、無錫以及佛山這類有著優異經濟基礎支撐，市場風險較小的城市。

??拿地金額權益比例不足4成，未來銷售權益仍將保持低位。雖然企業整體拿地力度較大，新增土儲城市能級也有明顯上升，但是拿地權益比例仍然過低。根據企業披露數據，2018年企業新增土儲總價的權益比例僅為31.3%，2019年雖然情況有所好轉，但是仍不足4成為37.8%，2019年企業銷售權益比例已經只有41.1%，仍保持如此低權益的拿地，未來銷售權益比例仍將保持低位。

??土儲資源充足，土地儲備城市能級持續提升。截至2019年底企業共擁有土地儲備1341.9萬方，同比翻番，按照企業目前的開發節奏，足以滿足企業3-4年發展需要。隨著企業對一二線城市投資力度的持續加大，總土儲城市能級相較2018年末也有明顯提升，其中一線城市土儲建面占比為2.0%，布局包括廣州、上海兩城；二線城市占比相較2018年末提升18個百分點達46.5%，其中杭州占比達30.0%是企業第一大重倉城市；三四線城市占比降至51.5%，以溫州、湖州等長三角城市為主。

??3 盈利

??毛利率下降，非并表合聯營提升利潤

??物業銷售規模擴張推動集團營收增長，租金收入同比翻倍但規模太小影響不大。2019年德信實現總營收95.13億元，同比增長15.8%，營收增長主要源于當期物業銷售確認收入的增長，集團物業開發收入94.64億元，同比增長15.6%。另外值得關注的是上半年企業商業物業租金收入同比增長102.5%至0.55億元，但由于整體規模較小，因此對企業營收增長貢獻并不明顯。

??受項目結轉周期影響，年度毛利規模、毛利率雙降。2019年德信中國實現毛利潤30.59億元，同比下降2.1%，整體毛利率下降5.8個百分點至32.2%。企業本期毛利率大幅度下降主要受到寧波及衢州確認收入的項目售價較低的影響。整體來看，近年來企業毛利率水平呈現上升趨勢，雖然本年度錄得下降，但是仍然保持在30%以上。隨著拿地成本的控制以及新迭代的產品系入市，未來毛利率仍有回升空間。

??大量合作項目不并入收入而直接結轉合聯營利潤，使得凈利潤、凈利率雙升。根據企業業績數據，2019年德信中國實現凈利潤22.57億元，同比上升22.6%，凈利率23.7%，同比上升1.3個百分點。毛利下降凈利反升是由于企業合聯營確認收益的大幅增長，德信中國2019年確認合聯營利潤同比增長103.0%達到了11.75億元，占稅前利潤的39.4%。這種合聯營的項目由于不確認營收而直接確認利潤，因此對企業的凈利潤率起到了美化作用。但是長遠來看，這種大量合作的模式對企業操盤、營銷等能力提升無益，行業競爭持續加劇的環境之下企業內功得不到修煉。

??4 償債

??持續優化財務，各項指標均處穩健區間

??債務情況明顯改善，現金短債比1.73，長短債比1.68。截止至2019年底，德信中國共持有現金95.70億元，相較期初上升27.8%，在短債規模基本維持不變的情況下，企業現金短債比大幅提升達至1.73，現金覆蓋短債無虞。長短債方面，企業通過債務置換，累計償還借款72.18億元同時新增借款122.87億元，將企業長短債比優化至1.68，債務結構得到明顯改善。

??凈負債率微升至68.7%，財務狀況穩健。近幾年企業降負債效果明顯，尤其是上市之后，企業凈負債率水平得到進一步優化。雖然2019年企業積極拓儲擴張投資規模，但仍然維持了穩健的債務水平，根據企業公告數據，截止至2019年底，企業的凈負債率為68.7%，相比2018年末微升1.1個百分點。

??5 資本市場

??券商首次覆蓋，展望正面

??從券商覆蓋情況來看,一方面由于上市時間比較晚，另一方面由于市值較小，德信中國受到券商關注度較低。但是資本市場對德信還是給予了認可，于2019年5月和8月，德信先后被納入MSCI中國小型股指數以及恒生綜合指數系列。9月9日深圳證券交易所公告成分股定期調整時，德信地產又成功納入港股通。從今年2月中達證券對德信中國的首次覆蓋情況來看，機構也給予了德信非常正面的評價，預期未來兩年企業將實現27%左右的營收年復合增長率，同時還預計企業核心凈利率將會進一步提高,給出的4.61港元的目標價格相較于目前的股價也有50%的增長空間。

??總體上來看，企業經營狀況穩定，但權益過低問題需要注意。整體來看，企業全年業績目標穩步完成,且城市能級和產品系均得到提升。憑借積極拓儲，企業亦新進廣州、成都等城市群核心城市，拓展粵港澳和成渝區域。更值得一提的是，隨著企業的上市成功，企業財務結構持續改善，現金短債比、長短債務比均實現優化。但企業的業績增長依靠了大量的合作力量，操盤和權益比例均低于平均水平，得不到內功修煉的德信從長遠來看仍面臨競爭的挑戰。