??房企融資大環境維持收緊

??部分領域有利好消息

??本月政府依然延續了嚴管房企融資，堅持房住不炒的戰略，并對相關政策作出了說明和解釋：4月3日，財政部在國新辦舉行的新聞發布會上明確了地方政府專項債不得用于土地收儲和房地產相關項目，22日銀保監會又強調要堅決糾正貸款違規流入房地產行為。而與此同時，政府仍然對房地產行業的發展釋放出了一些利好：4月3日財政部將城鎮老舊小區改造納入了地方政府專項債券的支持范圍；上海政府在10日宣布會支持房地產企業合理融資需求，鼓勵金融機構加大對舊區改造的融資支持；20日央行將5年期以上LPR下調了10個基點；30日證監會和發改委聯合下達通知表明要推進基礎設施領域REITs試點工作。這些政策表明房企未來在舊改、銷售回款以及PPP項目建設等方面的融資可能會得到支持。

??本月沒有企業發行境外債

??整體融資成本環比下降

??本月95家典型房企的融資總額為1104.39億元，環比下降14.9%%，同比下降16.2%。其中，4月房企的發債總額為309.3億元，環比下降65.9%，同比下降63.8%。本月單月融資成本3.93%，環比下降0.71個百分點；主要是本月無境外債發行，從而結構性拉低了成本,同時境內超短融發行量的增加也是融資成本下降的重要原因。

??擬上市房企及分拆業務公司為18家

??本月沒有房企或房企旗下公司掛牌上市。而在上市申請方面，本月房企方面有領地控股首次遞交招股說明書，同時三巽控股也在原招股書到期之后重新提交了招股書，房企旗下公司則有奧園旗下的中國文旅。因此截至2020年4月底，在港交所等待IPO的房企和房企旗下公司分別有10家和8家。此外，本月合景泰富、世茂、金科等企業也宣布計劃分拆物管業務上市，未來較為值得關注。

??企業發債

??債券發行：房企境外無發債等原因致發債量環比腰斬

??本月95家典型房企的融資總額為1104.39億元，環比下降14.9%%，同比下降16.2%。其中，境內債權融資790.32億元，環比下降23.3%，同比增長64.5%；境外債權融資82.84億元，環比下降63.5%，同比下降86.8%。一方面境內公司債等發行集中在3月份，導致本月境內債權融資減少；另一方面，由于境外疫情持續擴散的影響，境外美元債的發行盛況仍沒有恢復，本月僅有3家房企進行了境外銀團貸款，暫無境外美元債的發行，也是導致整體融資水平下降的原因。

??此外，值得注意的是，本月股權融資、永續債、資產證券化發行環比實現較大的上漲，特別是資產證券化產品，由于公司債、中期票據等發行門檻相對較高，且額度有限，資產證券化產品成為了多數公司補充資金的重要來源，本月除了已發行之外，還有較多企業的資產證券化產品獲批，如華發股份、龍湖、新城、榮盛發展、藍光等ABS產品獲批發行。

??其中，4月房企的發債總額為309.3億元，環比下降65.9%，同比下降63.8%，其中受國外疫情持續影響，本月房企無境外發債；境內發債309.30億元，環比下降55.8%，同比上升20.1%，在3月多數房企發行公司債，使得本月境內發債量減少。境內發債從結構上看，本月房企境內公司債發行85.00億元、中期票據134.3億元、融資券90.00億元，分別環比下降80.06%、上升44.41%、下降50.3%。

??本月單月融資成本3.93%，環比下降0.71個百分點。主要在于4月份沒有企業發行境外債，從而結構性拉低了成本。2020年前4月房企新增債券類1融資成本6.29%，較2019年全年下降0.82個百分點，其中境外債券融資成本達8.51%，較2019年全年增長0.43個百分點，境內債券融資成本3.93%，較2019年全年下降1.39個百分點。整體融資成本的下降一方面主要由于整體的境外發債整體數額較少，境外/境內債券比1.06，同比下降了1.20，此外，境內超短融發行量的上升也是導致成本下降的重要原因。

??具體企業表現來看，4月發債最高的企業為萬達集團，發債總量50億元，主要為其于4月16日發行了一筆50億元的中期票據，融資利率4.89%；此外，融創中國本月發行了1筆4年起的40億元的公司債，利率水平4.78%左右。

??債券期限：本月到期債券類274.32億元

??本月房企有20筆債券到期，金額共計274.32億元.其中，到期金額最高為景瑞控股2017年4月發行的一筆4億美元人民幣的境外優先票據。此外，建業地產本月有2筆境債券到期，分別是一筆3億美元和1億新加坡元的境外優先票據。提前關注到2020年5月將有19筆債券到期，金額共計293.58億元，環比上漲7%。單筆金額最高為雅居樂2015年發行的一筆5億美元的境外優先票據，此外綠地有3筆共計約59.2億元的債券到期。

??上市和股票

??擬上市房企：排隊房企及分拆業務公司為18家

??4月9日領地控股向港交所遞交了招股說明書，而在4月27日三巽控股在原有招股書過期后再次提交了新的招股說明書。因此截至2020年4月底，在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、萬創國際、三巽控股、港龍地產、大唐地產、鵬潤控股、金輝控股、上坤地產以及領地控股10家，其中海倫堡、奧山、萬創國際以及港龍地產的招股書已經過期，截止2020年4月底仍未更新，未來是否繼續申請上市仍然有待觀察。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月僅有中國奧園旗下的文旅公司中國文旅向港交所申請上市，而建業旗下物業公司建業新生活則在28日通過了上市聆訊。因此截至2020年3月底，在港交所等待IPO的房企旗下公司共有8家。此外，本月合景泰富、世茂、金科等企業也宣布計劃分拆物管業務上市，未來較為值得關注，房企分拆物業或商管等板塊上市的熱潮仍在繼續。

??IPO和增發：世茂年內二次配股融資23億港元

??本月沒有房企掛牌上市，因此2020年成功上市的房企截至4月底仍然只有匯景控股一家。而在增發配股方面，本月世茂房地產以每股29.73港元的配售價配售7820.4萬股，配售價格相當于4月22日的收市價每股30.40港元折讓約2.20%，配售股份相當于企業已發行股本約2.26%及經認購事項擴大后的已發行股本約2.21%。世茂通過本次增發配股凈融資約23.1億港元，將用于項目開發、償還債務及集團一般營運資金。這是世茂今年以來第二次以配售股份方式進行融資，上一次是在今年1月17日配售1.58億股股份募集了約46.38億港元，可以認為這兩次的配股融資都是收購福晟項目的延續。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒有房企旗下公司成功上市。而由于建業旗下物業公司建業新生活在本月成功通過了上市聆訊，預計將在5月15日掛牌上市，未來較為值得關注。

??股權變動：融創減持金科，新湖中寶入股綠城

??本月有多家房企出現了股東對公司股票進行增持減持，比如奧園、龍湖和金科等，其中金科和綠城的股權變動較為引人注目。對于金科集團而言，融創將其持有的11%的金科股份轉讓給紅星集團，意味著圍繞著金科三年多的股權之爭落下了帷幕，融創通過退出順利回籠了46.99億元的現金，黃紅云則將更加牢固掌握住金科的控制權，同時紅星集團的入股也有利于加深雙方的合作，形成了三贏的局面。而綠城中國在新湖中寶入股之后，原有的中交、九龍倉、宋衛平三足鼎立的局面被打破，新湖中寶取代了宋衛平成為綠城的第三大股東，也將自己與綠城的關系更進一步捆綁在一起。

??股價變動：地產股整體回暖，投資者依舊看好物業股

??本月A股和H股的地產相關股整體表現相較于上月明顯回暖，兩市都有65%以上的地產股在整月出現了上漲。在H股方面，本月合生創展的漲幅較大，月漲幅為26.45%，企業股價從3月23日開始就進入了上升通道，主要是因為2019年業績較為不錯，企業的合約銷售額首次突破了200億元，營業收入則同比增長約39.9%；毛利同比增長約43.4%；毛利率也保持在50%。在合生創展發展提速之后仍能保持較高的盈利水平，這點是香港投資者較為青睞的。除了合生創展之外，本月物業商管股的漲幅也相當不錯，比如鑫苑服務、保利物業的漲幅排名都在內房股前五，再度體現了香港資本市場對物業商管股的看好。在A股房企方面，本月漲幅最大的是光大嘉寶，其股價從27日開始一直到月末都連續大漲，最后整月漲幅23.84%。可能是因為由于政府鼓勵在住房租賃市場推動REITs發展，而光大嘉寶旗下光大安石平臺是國內領先的、具有主動管理能力的房地產資產管理平臺，因而受此利好影響放量大漲。