??【操盤金額同比下降39%，強(qiáng)回款下經(jīng)營現(xiàn)金流增70%】2019年泰禾的操盤銷售金額達(dá)到了798.7億元，同比下降39%，其中銷售貢獻(xiàn)主要來自北京及福州兩城，銷售金額分別達(dá)181、102億元。規(guī)模放緩主要是由于泰禾集團(tuán)在發(fā)展上不再以規(guī)模為發(fā)展重心，而是更加注重銷售回款。2019年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額同比增長70%至正236.15億元。

??【審慎投資未有新增拿地，項(xiàng)目出售回款近百億】2019年泰禾未有新增拿地，與此同時(shí)，還拿出部分項(xiàng)目股權(quán)引入合作方聯(lián)合操盤。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2019年泰禾共16次發(fā)布出讓公告，主要涉及項(xiàng)目13個(gè)，總對(duì)價(jià)達(dá)到了132.98億元。在此背景下，2019年泰禾集團(tuán)的投資性現(xiàn)金流凈額由負(fù)轉(zhuǎn)正至145.23億元。

??【利潤下滑有待關(guān)注，存貨跌價(jià)損失達(dá)8.77億元】2019年泰禾實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入236.21億元，同比下降24%；毛利潤同比下滑59%至38.18億元。此外2019年泰禾存貨跌價(jià)損失達(dá)8.77億元，并在銷售推廣力度加大，以及費(fèi)用化利息支出增加下，三費(fèi)比率同比增長3.56個(gè)百分點(diǎn)至13.43%，凈利潤同比下降81%至7.28億元；凈利率同比約下滑9.5個(gè)百分點(diǎn)至3.08%，未來應(yīng)關(guān)注企業(yè)的持續(xù)盈利能力。

??【凈負(fù)債率持續(xù)下降，擬引入戰(zhàn)投改善經(jīng)營】2019年泰禾在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、加快回款、調(diào)整內(nèi)部管理架構(gòu)等一系類措施之下，資金面有一定的改善，凈資產(chǎn)同比增長5.85%至337.54億元，凈負(fù)債率同比大幅下滑136個(gè)百分點(diǎn)至248%。但2019年末現(xiàn)金短債比仍較低，到期債務(wù)仍是其面臨的主要挑戰(zhàn)。5月泰禾拋出利好，或引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，如果成功將有效緩解當(dāng)前的資金壓力。

??1 銷售

??注重效益牢抓回款，經(jīng)營現(xiàn)金流凈額同比增70%

??據(jù)克而瑞銷售排行榜，2019年泰禾集團(tuán)的操盤銷售金額達(dá)到了798.7億元，同比下降39%；銷售面積342.7萬平米，同比下降36%。規(guī)模放緩主要是由于泰禾集團(tuán)在發(fā)展上不再以規(guī)模為發(fā)展重心，而逐步從“擴(kuò)張型”向“效益型”進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

??與此同時(shí)，泰禾集團(tuán)還加強(qiáng)了銷售回款，2019年第一季度泰禾集團(tuán)發(fā)起了“1號(hào)搶收計(jì)劃”，覆蓋北京區(qū)域的泰禾金尊府、泰禾金府大院、泰禾西府大院和泰禾北京院子等多個(gè)項(xiàng)目。2020年3月，在疫情背景下泰禾集團(tuán)再發(fā)起“暖春計(jì)劃”，旗下各區(qū)域開啟線上看房，聯(lián)動(dòng)北京、鄭州、濟(jì)南、太原、石家莊、天津等七城市，包括北京的金府大院、西府大院等。

??在此背景下，泰禾集團(tuán)2019年的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為凈收入，同比增長70%至236.15億元，其中在快周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略下期內(nèi)銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為440.79億元，與2018年大致持平。2020年泰禾表示，將繼續(xù)以促進(jìn)周轉(zhuǎn)、回流資金為重心，充實(shí)壯大集團(tuán)賬面資金規(guī)模，強(qiáng)化區(qū)域的現(xiàn)金流意識(shí)。

??從銷售金額的結(jié)構(gòu)來看，2019年泰禾的銷售貢獻(xiàn)主要集中于環(huán)渤海及福建省兩地，銷售金額占比分別為32%、29%；其中主要來自北京及福州兩城，銷售金額分別達(dá)181、102億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他城市。

??此外泰禾于一二線城市的銷售金額占比達(dá)到了69%，三四線城市中漳州、佛山等熱點(diǎn)城市也同時(shí)銷售較好，體現(xiàn)了泰禾深耕一二線及其周邊輻射城市的戰(zhàn)略效果顯現(xiàn)。在未來保障財(cái)務(wù)穩(wěn)健的情況下，未來泰禾還可繼續(xù)加強(qiáng)中西部和珠三角地區(qū)的投資開發(fā)力度，使企業(yè)的銷售結(jié)構(gòu)更為均衡。

??2 投資

??出售部分項(xiàng)目股權(quán)回血超百億，投資現(xiàn)金流凈額由負(fù)轉(zhuǎn)正

??從投資面來看，自2018年下半年，泰禾就開始采取審慎的土地投資策略，停止大規(guī)模拿地，并且對(duì)部分不符合公司發(fā)展要求的已收購項(xiàng)目進(jìn)行全面梳理。2019年泰禾未有新增拿地，與此同時(shí)，還拿出部分項(xiàng)目股權(quán)引入合作方聯(lián)合操盤。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2019年泰禾共16次發(fā)布出讓公告，主要涉及項(xiàng)目13個(gè)，總對(duì)價(jià)達(dá)到了132.98億元；其中世茂作為泰禾主要的合作方，涉及合作項(xiàng)目10個(gè)，項(xiàng)目股權(quán)對(duì)價(jià)63.02億元，加上承接債務(wù)在內(nèi)總對(duì)價(jià)為95.46億元，占總量的72%。

??從13個(gè)項(xiàng)目出售后的情況來看，有4個(gè)與世茂合作的項(xiàng)目出售后仍由泰禾控股，有4個(gè)項(xiàng)目從控股轉(zhuǎn)變?yōu)閰⒐桑Ｏ碌?個(gè)項(xiàng)目則完全無持股。由此可見，泰禾集團(tuán)在項(xiàng)目層面正在積極加大合作，通過適當(dāng)稀釋股權(quán)，引入更多開發(fā)資金，從而最大程度地減輕企業(yè)財(cái)務(wù)壓力，為融資增信。通過多次項(xiàng)目出售，2019年泰禾集團(tuán)的投資性現(xiàn)金流凈額由負(fù)轉(zhuǎn)正至145.23億元，其中處置子公司及其他營業(yè)單位收到的現(xiàn)金為98.17億元，同比增長8276%。

??截止2019年，泰禾集團(tuán)擁有累計(jì)土地儲(chǔ)備占地面積1303.98萬平米，總建面3270.14萬平米，剩余可開發(fā)建面1011.50萬平米；其中長三角剩余開發(fā)建面362.71萬平米，占比35%，福建及珠三角區(qū)域分別占比30%及21%，預(yù)計(jì)能維持泰禾三年的開發(fā)需求。在財(cái)務(wù)穩(wěn)定后，未來泰禾應(yīng)適時(shí)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，為企業(yè)未來的銷售規(guī)模增長提供助力。

??3 財(cái)務(wù)

??存貨跌價(jià)下凈利下滑，未來應(yīng)注重盈利能力

??2019年泰禾集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入236.21億元，同比下降24%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入218.54億元，同比下滑26.05%；毛利潤為38.18億元，同比下滑59%；毛利率為16.16%，同比下滑14個(gè)百分點(diǎn)。

??2019年泰禾資產(chǎn)減值損失達(dá)8.77億元，其中存貨跌價(jià)損失8.25億元，同比增加了近6億；此外由于19年加大了銷售推廣力度，以及費(fèi)用化利息支出增加，三費(fèi)比率同比增長3.56個(gè)百分點(diǎn)至13.43%。在此背景下，凈利潤同比下降81%至7.28億元；凈利率同比約下滑9.5個(gè)百分點(diǎn)至3.08%。未來泰禾還應(yīng)繼續(xù)關(guān)注企業(yè)的持續(xù)盈利能力，提升企業(yè)的盈利空間。

??凈負(fù)債率大幅下滑136個(gè)點(diǎn)，債務(wù)償還仍具較大挑戰(zhàn)

??除了加強(qiáng)銷售回款、出售項(xiàng)目股權(quán)，泰禾還積極融資，加強(qiáng)企業(yè)的償債能力。在融資方面，2019年7月泰禾在新加坡交易所掛牌4億美元債券；9月及12月又分別發(fā)行了2億、1.105億元的美元債券，改善了財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

??2019年泰禾還償還了較多債務(wù)，期內(nèi)共償還債務(wù)支付現(xiàn)金591.34億元。在一系列的措施下，截止2019年，泰禾擁有現(xiàn)金131.56億元，同比略有下滑11%；總有息負(fù)債同比下降29%至969.75億元；凈負(fù)債率同比大幅下滑136個(gè)百分點(diǎn)至248%。但隨著高息債的發(fā)行，2019年泰禾的綜合借貸利率上升至9.94%，或會(huì)影響企業(yè)凈利，未來有待下降。

??從償債能力來看，2019年泰禾的現(xiàn)金短債比仍為0.24，短期有償債風(fēng)險(xiǎn)；此外據(jù)年報(bào)披露，截至2019年末秦禾集團(tuán)已到期尚未還款的借款總金額超48.62億元，其中更有23.3億的銀行貸款出現(xiàn)了逾期，正與借款機(jī)構(gòu)協(xié)商展期方案，短期內(nèi)如何面對(duì)較多到期債務(wù)仍是其要面臨的主要挑戰(zhàn)。

??值得注意的是，2020年3月泰禾發(fā)布公告擬申請(qǐng)發(fā)行120億元公司債券，期限5年。若此120億公司債能夠成功發(fā)行，將極大補(bǔ)充企業(yè)流動(dòng)資金，改善財(cái)務(wù)現(xiàn)狀。此外泰禾也在積極尋求戰(zhàn)略投資者，或有效緩解資金壓力。