??金科股份旗下的金科服務即將在11月17日于港交所掛牌上市，股票代碼9666.HK。本次金科服務擬在全球發(fā)售1.33億股股份，每股發(fā)售價區(qū)間為41.8港元至47.6港元。以44.7港元的中位數(shù)計算的話，在扣除IPO應付的包銷傭金及其他估計開支后，預計所得款項凈額約為57.38億港元。金科服務的上市是金科推進四位一體戰(zhàn)略的重要一步，也是企業(yè)把握物業(yè)企業(yè)上市窗口期的理想決策，那么這家即將上市的物業(yè)企業(yè)的表現(xiàn)究竟如何呢？

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??集團支持快速發(fā)展，推進外拓項目卓有成效

??截至2020年中，金科服務已經(jīng)進入了全國24個省、直轄市及自治區(qū)內的133個城市，簽約項目總數(shù)為843個，總合同面積約為2.56億平方米，其中在管項目數(shù)為487個，總建面約為1.3億平方米，占比達到了50.8%。由此計算金科服務的合約在管比達到1.97倍，隨著更多已訂合約項目的交付，企業(yè)規(guī)模仍有較大的增長潛力。

??自從2017年以來，金科服務一直保持著較快的規(guī)模發(fā)展速度，2017-2019年在管建筑面積的年復合增長率達到了39%，合約總建筑面積的年復合增長率也達到了33.67%。企業(yè)管理規(guī)模的高速擴張，離不開金科股份的快速發(fā)展以及項目支持。據(jù)金科的年報數(shù)據(jù)，集團的合約銷售面積在2017-2019年間由843萬平方米增至1905萬平方米，年復合增長率為50.33%，同時幾乎將所有項目的物業(yè)管理服務合同都交給了金科服務，因此給企業(yè)提供了充足的規(guī)模發(fā)展基礎。

??除了母公司的支持之外，金科服務也在開發(fā)外拓項目方面不斷發(fā)力。從金科服務在管項目的來源分布看，自2017年以來企業(yè)的在管總建面中來自外拓項目的部分就持續(xù)增加，從2017年的2029萬平方米逐漸增至2020年中的6287萬平方米，占比也從32.52%升至48.45%。與此同時，外拓項目對物業(yè)管理服務收益的貢獻占比也從25.15%提升至36.01%。這一方面說明，來自母公司的項目目前依然是金科服務收益的主要來源；另一方面也反映出金科服務近幾年來在外拓項目方面卓有成效，對母公司的依賴度在逐步降低。此外，截至2020年中，金科服務非住宅的在管面積已達2100萬平方米，主要都是通過外拓項目獲得，這既增加了企業(yè)管理的業(yè)態(tài)，體現(xiàn)了企業(yè)強大的業(yè)務能力，又降低了整體的運營風險。

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       物業(yè)管理以外業(yè)務加速發(fā)展，提升企業(yè)盈利能力

??在規(guī)模穩(wěn)健高速擴張的同時，金科服務的收入也保持著較快的增長速度。金科服務的收入主要來自物業(yè)管理服務、對非業(yè)主的增值服務、社區(qū)增值服務以及智慧科技服務四大業(yè)務板塊，企業(yè)的總收入在2017-2019年間保持著49.1%的年復合增長率。2020年上半年金科服務的總收入在受到疫情短期影響的情況下也達到了13.7億元，同比增長36.2%。其中，物業(yè)管理服務收入9.25億元，同比增長38.9%，占總收入的68%；對非業(yè)主的增值服務收入2.92億元，同比增長29.1%，約占總收入21.3%；社區(qū)增值服務收入1.26億元，同比增長約27.9%，占比9.2%。整體來看，雖然物業(yè)管理服務仍是企業(yè)收益的主要來源，但是其余三個板塊的收益貢獻占比也在逐漸提升，因此物業(yè)管理服務的收入占比也慢慢從2017年的73%降至2019年的63%。

??在利潤率方面，2020年上半年金科服務的毛利率達到了31.6%，創(chuàng)下了2017年以來的新高，主要是由于收入占比最大的物業(yè)管理服務部分的毛利率相比于2019年大幅提高了6.1個百分點，這是因為企業(yè)在上半年因為疫情影響獲得了雇員社保繳費減免，同時新增了部分毛利率較高的在管項目。

??從四大業(yè)務板塊來看，企業(yè)的物業(yè)管理服務、對非業(yè)主的增值服務、社區(qū)增值服務以及智慧科技服務的毛利率分別為27.8%、39.9%、36.6%和48.7%，除了社區(qū)增值服務之外其他幾個板塊均有提升。在通過強大的服務能力提高各大板塊毛利率的同時，高毛利板塊的收益占比逐漸提高也是企業(yè)整體盈利能力提升的一大原因。在近期準備或完成上市的物業(yè)企業(yè)中，金科服務無論是規(guī)模還是盈利水平都處于較為前列的水平。

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??擴張規(guī)模是發(fā)展重點，內功建設同時齊頭并進

??憑借著較大的規(guī)模發(fā)展?jié)摿σ约安诲e的盈利能力，金科服務的上市吸引了眾多投資者的關注。本次金科服務引入了泰康人壽、Gaoling Fund, L.P.及YHG Investment, L.P、Snow Lake China Master Fund,Ltd、中金啟融基金、UBSAM、MWAL、AMF、WT、3W及China Orient Multi-Strategy Master Fund共計10名基石投資者，合計認購金額為26.74億港元，約占總募資金額的40%，整體來看有利于后續(xù)股價的穩(wěn)定。

??優(yōu)質基石投資者的進入意味著物業(yè)行業(yè)已經(jīng)受到了資本市場的廣泛重視，也為金科服務的發(fā)展增添了一把動力。從金科服務在招股書中透露的IPO募集資金使用計劃來看，企業(yè)未來將聚焦核心區(qū)域，通過擴大地域覆蓋范圍及業(yè)務規(guī)模鞏固領先的市場地位，為此其擬將募資所得款的約60.0%用于收購及投資；在社區(qū)增值服務方面為了滿足客戶不斷變化的需求，20%的融資將會用于進一步發(fā)展上下游增值業(yè)務，包括團膳業(yè)務、社區(qū)教育、洗衣服務、社區(qū)智能硬件升級等；同時為了進一步優(yōu)化智能系統(tǒng)平臺，提升科技賦能核心競爭力，以提高服務質量和運營效率，因而有約10.0%的融資用于數(shù)字化管理系統(tǒng)及自動化運營；最后還有10%的融資用于一般營運資金。

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??金科的資金使用計劃表明規(guī)模擴張是企業(yè)的發(fā)展重心的同時，也體現(xiàn)了對加強內功建設的重視。由于大部分的客戶愿意為更優(yōu)質的物業(yè)管理服務支付更高的價格，因此加強多元化增值服務體系以及不斷升級社區(qū)的基礎設施就成為了金科服務內功建設中重要的著力點。事實上，金科服務早就在這方面開始了持續(xù)的探索：在技術層面為了實現(xiàn)“智慧社區(qū)”的目標而啟動了國內首個社區(qū)大數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)“天啟”，打造了客戶云服務中心，推出了“金管家”、“金悅家”、“金慧家”三個子項目；在人文服務方面則連續(xù)十余年運營鄰里文化，搭建了“鄰里萬家宴”、“鄰里萬人游”、“鄰里踏青季”、“鄰里親情節(jié)”、“鄰里運動會”以及“鄰里藝術節(jié)”6大鄰里系列活動平臺，受到了業(yè)主的喜愛。未來企業(yè)將會在擴張規(guī)模的同時繼續(xù)延續(xù)其優(yōu)良傳統(tǒng)，用更優(yōu)質更智慧更人性化的服務給客戶帶來價值的同時提升企業(yè)的盈利能力。

       整體來看，金科服務作為集團多元化板塊中的重要一環(huán)，其上市有力地推進了集團的四位一體戰(zhàn)略。由于金科服務目前在服務質量和品牌價值上都有較強的競爭力，同時整體規(guī)模和盈利能力上都處于行業(yè)的前列水平，在上市之后企業(yè)的發(fā)展值得期待。