??11月初，佳源和旭輝先后發(fā)布公告，分別回購2022年到期的6000萬美元票據(jù)及2021年到期的合計3.5億美元優(yōu)先票據(jù)。事實上，2020年尤其是下半年以來，房企回購境外票據(jù)及債券現(xiàn)象日益普遍，其背后的動機幾何？

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??房企境外債回購潮暗涌

??據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年以來，15家房企陸續(xù)實行境外債回購舉動，房企累計回購境外債券及票據(jù)涉及資金合計33.2億美元，其中25.3億美元于下半年回購。此外，融信、華南城、陽光城等房企于年內(nèi)多次進行境外債券及票據(jù)的回購。

??從房企回購境外債的到期情況來看，多數(shù)集中于2020-2021年；從回購境外債的融資利率來看，過半數(shù)在10%以上，處于較高水平。

??02

??疫情沖擊疊加融資監(jiān)管下

??房企的求穩(wěn)及降杠桿需求

??從宏觀層面來看，房企集中回購境外債，或是受境內(nèi)外融資環(huán)境及政策影響。一方面，今年以來在疫情的沖擊影響下，境內(nèi)外經(jīng)濟不確定性增強，尤其是境外市場，受疫情持續(xù)變化影響周期較長，境外債行情反復(fù)震蕩。在此背景下，對于部分境外債存量占比較大的房企而言，適度回購是出于維穩(wěn)訴求，例如旭輝和禹洲2019年以來境外債權(quán)融資總額分別是境內(nèi)債權(quán)融資總額的8.5和10.0倍。同時，整體來看房企基于不確定性因素影響，境外融資趨謹(jǐn)慎。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年2月以來，86家重點房企境外發(fā)債占融資總量的比重較去年同期顯著下行，4月境外融資占比僅7%，為近兩年低谷值，三季度開始有所提升，但境外融資總量仍較去年同期有一定差距。

??另一方面，8月以來“三條紅線”新規(guī)出臺，針對房企的杠桿水平、資金流動性情況進行了較為嚴(yán)苛的監(jiān)管。在此政策背景下，降杠桿成為部分房企的首要任務(wù)。例如一些規(guī)模房企，在資金流動性充裕的情況下，回購部分境外債，在降低有息負債的同時，釋放出企業(yè)運營管控良好信號，有利于提振投資者的信心。

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03

??平滑境外債集中到期風(fēng)險
合理化償債時點排布

??從2018-2022年86家重點房企境外債的到期情況來看，近年來房企境外債到期規(guī)模持續(xù)走高，且存在持續(xù)攀升趨勢。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年下半年與2021年上半年，境外債到期規(guī)模分別折合人民幣1309億元和1998億元，房企或面臨境外債到期償付的高峰期壓力。

04

??境外債利率走低疊加美元匯率下行
部分房企借機“以舊換新”

??此外對部分房企而言，回購境外債是出于選擇適合的時機進行債務(wù)置換，以此降低融資成本，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

??統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，近期房企回購的境外債以美元債及美元優(yōu)先票據(jù)為主。一方面，受疫情影響今年下半年以來美元指數(shù)失去經(jīng)濟基本面支撐，結(jié)束長牛走勢進入弱周期，同時美聯(lián)儲的多項貨幣政策疊加，增加了市場對美元貶值的預(yù)期，美元兌人民幣匯率持續(xù)震蕩下行，近期美元兌人民幣中間價最低已跌破6.6。對房企而言，在這個窗口期回購以美元計價的境外債，所需的本金代價更低。

另一方面，2020年4月份以來美國市場利率持續(xù)走低，繼而影響到美元債或美元優(yōu)先票據(jù)的發(fā)行利率下行，房企選擇今年下半年這一時點新發(fā)行境外債所需的付息成本將顯著低于過去。同時，根據(jù)2019年7月國家發(fā)改委778號文件，房企發(fā)行海外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)，在境外債到期高峰期，房企債務(wù)置換的訴求被推高。近期房企的頻繁回購境外債，很大一部分原因或是在債務(wù)置換、延后償債壓力的同時，降低融資成本，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

??其中，正榮地產(chǎn)于今年5月回購于2020年到期年息10.5%的優(yōu)先票據(jù)，涉及資金1.69億美元，并于同月發(fā)行一筆2億美元2024年到期的優(yōu)先票據(jù)，年息8.35%，債務(wù)置換后的票據(jù)利息更低。而華南城于今年先后四次回購美元優(yōu)先票據(jù)，總涉及資金1.2億美元，并表示此舉有助于改善企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)，不排除擇機繼續(xù)回購的可能性。

??此外，在“三條紅線”新規(guī)下，房企在回購境外債的同時進行債務(wù)置換，也是基于自身較低的凈負債率，具備充裕的融資空間。例如，旭輝于11月6日回購于2021年到期的3.5億美元優(yōu)先票據(jù)，緊接著于11月8日公告發(fā)行于2026年到期的3.5億美元優(yōu)先票據(jù)，實現(xiàn)債務(wù)置換；其近兩年的凈負債率均控制在70%以下的較低水平，2020年中期凈負債率僅54.9%。

??總體而言，房企回購境外債，是綜合融資環(huán)境與政策、市場宏觀基本面等多方面因素影響，權(quán)衡考慮自身財務(wù)戰(zhàn)略后做出的合理選擇，其中以降低融資成本的為目的的債務(wù)置換為主要動因。值得注意的是，回購境外債對于房企的現(xiàn)金流動性能力也是一個考驗，過低的現(xiàn)金短債比或不足以支撐其回購操作。在“三道紅線”壓力下，房企還需將重心落地到“修煉內(nèi)功”、精細化運營上，從源頭上提升經(jīng)營效率與可持續(xù)性。