??新城悅服務（下文簡稱：新城悅）于3月12日發布2020年度業績公告，年報業績表現良好，貝殼研究院認為主要表現為：其一，關聯母公司住宅項目，保障其規模與業績穩定；其二，發力外拓與收購雙輪模式，第三方項目管理增速快；其三，拓寬增值服務種類，收入渠道多元化。截至3月12日收盤，新城悅市值為188億港元（約157.6億人民幣）。

??管理規模：關聯母公司新城控股，增長穩定性高，持續發力第三方項目占比，全國化布局漸顯成效

??2020年新城悅在管建筑面積約為1.01億平方米，合約建筑面積約為2.03億平方米，同比增長分別為68.6%和33%，合約面積/在管面積的覆蓋倍數約為2，貝殼研究院認為，依托母公司新城控股的房地產開發項目優勢，未來能有效地保障新城悅管理規模的增長穩定性。從面積分源看，合約面積第三方的項目占比為32%，在管面積第三方的項目占比為40.7%，與2019年相比，占比皆有超過10%顯著提升。從新增面積來源看，據貝殼研究院統計，2020年新增在管面積與新增合約面積分別約57.4%與62.4%來自第三方，展示出第三方外拓的良好效果，表明除了母公司關聯業務以外，新城悅逐步通過外拓與并購等多元渠道擴大其管理規模。

??項目布局上，長三角區域為新城悅拓展的核心區域，在管面積約6176萬平米，占比60.9%，合約面積超9500萬平米，占比47.0%。同時，通過對成都誠悅時代和大連華安物業的股權收購，新增在管面積超過1600萬平米，進一步提升新城悅在川渝和環渤海區域的項目密度。

??業績表現：受益于在管面積增長與有效的成本管控措施，業績表現穩定有增

??相比于2019年，2020年新城悅業績核心指標增速穩定有增，實現收入約28.66億元，同比增長約41.6%，毛利潤為8.8億元，同比增長46.8%，凈利潤為4.9億元，同比增長約62.0%，增長動力主要來自物業管理服務的管理面積增長以致收入的增長。

??另一方面，新城悅核心經營能力指標持續向好，近三年，毛利潤率與凈利潤率兩項指標呈現穩定增長趨勢，2020年毛利潤率與凈利潤率各為30.7%和17.1%，與去年相比分別提高1.1%與2.2%，凈利潤率的提升得益于施行成本管控措施以提升的運營效率。基于良好的經營指標與對投資者的回饋，新城悅董事會建議派發截至2020年12月31日止年度末期股息每股本公司普通股人民幣0.275元。

??業績構成：物業管理服務奠下業績基礎，社區增值服務高速增長

??2020年新城悅業務可分為物業管理服務、社區增值服務、智慧園區服務與開發商增值服務四個板塊：

??就物業管理服務，2020年收入約12.55億元，同比增長約47.8%，為新城悅2020年主要收入來源，占總收入54.6%，主要得益于2019年在管面積的快速增長；

??就社區增值服務，2020年收入約4.98億元，同比增長高達118.6%，為新城悅增長最快速業務，也是第二大收入來源，主要原因為拓寬其服務種類，收入渠道的多元化，除了自身的拎包入住業務以外(2020年收入約6000萬元，同比增長426.5%)，也通過收購公司與品牌塑造方式，在團餐業務與社區設備設施業務上提升其業績貢獻，具備了相當的業務規模；

??就智慧園區服務，主要為住宅、寫字樓等業態提供一站式的智慧解決方案，2020年收入約3.89億元，同比增長約29.8%。值得一提的是，新城悅2020年首次就就智慧園區服務進行第三方的拓展嘗試，全年成功參與8個項目；

??就開發商增值服務，2020年收入約7.25億元，同比增長約11.9%，主要提供案場銷售、咨詢與驗房等服務。

??此外，貝殼研究院認為物業管理是人力集中度較高行業，如何有效降低其成本、提高人均產值，進而優化經營指標是物管企業須面對的課題，方法不外乎可通過管理模式的變革和科技手段的應用提升經營效率，新城悅在此方面通過子公司(若鴻智能科技)于今年年初獲得高新技術企業的備案證明有其潛力與決心，此舉措除了有利智慧園區業務的發展，亦能優化管理成本，更能受到資本市場的青睞。

??發展戰略：持續“一核兩增”的增長戰略，2023年欲實現2.8億平米在管面積規模

??2021年，新城悅表示將繼續執行“一核兩增”的增長戰略，“一核”指得是以物業管理服務為基礎，通過科技賦能的方式以提高客戶的粘性；“兩增”分為“增量”與“增值”，增量為持續擴大管理規模，增值為持續探索高增值服務業務。在第三方項目拓展方面，將持續以新項目拓展為主、高質量并購為輔，同時加大非居住業務的拓展力度，以及聚焦社區增值服務的新興業務的發展。在業績發布會上，新城悅董事長戚小明表示，2021年新城悅管理規模將以1.5億在管面積與2.7億合約面積為目標，2023年欲實現2.8億平方米的在管面積規模。