??導 讀

??2015年，港龍中國與碧桂園合作項目熱銷，后快速增長。2020年上市后，積極擴張版圖、擴寬融資渠道，未來成長可期。

??【合約銷售量價齊升，長三角為主力區域】2015年，港龍中國與碧桂園合作項目常熟碧桂園領譽熱銷，自此港龍在地產開發快速發展。一方面，項目數量遞增，由2016年年底的16個，以每年平均超15個項目的增速拓張，截止20年底達83個；另一方面，行業排名提升，2018年首次入圍全國銷售200強，19年便躋身100強，位列87名，且在20年以同比20%的增幅達到313.2億元，穩居86位。20年長三角依然是大本營，銷售貢獻占比高達98%。值得關注的是，20年獲取的大灣區三幅地塊中的惠州項目在21年3月開盤去化率超90%，今年該等項目的銷售將直接影響企業未來能否成功打開灣區新市場。

??【新進3省9城，總土儲結構優化】2020年港龍中國新增土儲建面470.8萬平方米，總地價211.5億元，平均樓面地價為4492元/平方米，相比12904元/平方米的銷售均價有很大的優勢。全口徑拿地銷售金額比為0.68，尚處向外擴張期，拿地較為積極。當年港龍中國新進安徽、廣東和四川3個省份共9座新城市，包括廣州、惠州、成都、合肥、蕪湖、黃山、阜陽、揚州、義烏。得益于外拓，土地儲備中長三角建面占比79%，相比2020年中高達95%的占比趨于均勻，但未來仍需進一步平衡土儲布局，以分散風險。 

??【營收大增111%，毛利凈利高于行業平均】2020年港龍中國營業收入全部來自物業銷售，為41.7億元，同比大幅增長110.9%。毛利潤為15.17億元，同比上升79.6%。毛利率為36.4%，雖同比下滑6.3個百分點但仍高于行業平均水平。同時，凈利潤和歸母凈利潤分別為6.42億元和9.61億元，較去年同期上升 36.6%和43.8%。凈利率和歸母凈利率則分別為15.4%和23%，雖同比下滑8.4和10.7個百分點，也處于行業較高水平。值得一提的是，港龍中國2020年預收賬款達210億元，約為2019年預收賬款的2.5倍，同時是2020年營收的5倍，未來結轉有保障，收入可預見度高。 

??【融資渠道拓寬，債務結構有待優化】截止2020年，港龍中國擁有現金及銀行結余約68億元，同比增長170.5%。短期債務同比大幅增長429%至60.5億元，現金短債比為1.12，勉強過線。長期債務同比增長52%至25.9億元，長短期債務比僅為0.43，債務結構有待優化。上市后融資渠道拓寬，首次發行美元票據；融資議價能力提升，加權平均借貸利率降低1.1個百分點至7.7%。凈負債率上升了20.5個百分點至41.1%，保持在合理水平。剔除預收款的資產負債率，超出三道紅線70%的上限。

??01

??銷 售

??合約銷售量價齊升

??長三角為主力區域

??合約銷售量價齊升，銷售同比增長20%。2015年，港龍中國與碧桂園合作項目常熟碧桂園領譽熱銷，自此港龍在地產開發領域發展迅猛。一方面，項目數量遞增，由2016年年底的16個，以每年平均超15個項目的增加，截止20年底達83個；另一方面，行業排名提升，2018年首次入圍全國銷售200強，19年便躋身100強，位列87名，且在20年穩居86位。

??2020年，港龍中國合約銷售金額313.2億元，同比增長約20%，高于百強房企平均13.3%的銷售增長率。同期銷售面積146.7萬平方米，銷售均價達12904元/平方米，分別同比增長13%和6%。管理層在中期業績發布會上表示2021年的銷售目標為345億元，按此計算同比增幅約為10%，相比同時期發布業績的房企，目標制定較為保守。據悉，大灣區三幅地塊的可售貨值超200億，其中惠州項目在21年3月開盤去化率超90%，今年該等項目的銷售將直接影響企業未來能否成功打開灣區新市場。

??深耕長三角，區域外僅貴州省貢獻2%銷售額。從銷售金額的分布來看，長三角作為大本營，占比高達98%。江蘇作為發家地，銷售金額占比雖同比下降了6個百分點，仍超7成。根據CRIC監測的江蘇12個城市榜單來看，企業只在常熟和常州2個城市上榜，分別位列第6和第26，顯然港龍在未來還需加大本土市場的深耕，省內業績還有提升空間。浙江和安徽同為長三角省份，銷售占比有所提升，分別達21%和4%。其中，安徽省為2020年新進省份，已嶄露頭角。上海2020年下降4個百分點至1%，在貢獻銷售的五大省市中份額最低。

??02

??投 資

??新進3省9城

??總土儲結構優化

??拿地積極性高，但態度謹慎。2020年港龍中國新增土儲建面470.8萬平方米，總地價211.5億元，平均樓面地價為4492元/平方米，相比12904元/平方米的銷售均價有很大的優勢。同時，新增權益土儲建面為347萬方，權益拿地金額239.0億元，權益比例為51%，在行業中處較低水平。雖合作開發能輔助規模更快擴張，但也要適當提高項目的權益占比，以維持營收和銷售規模增長的平衡。全口徑拿地銷售金額比為0.68，尚處向外擴張期，拿地較為積極。但根據中期業績發布會，購地策略保持謹慎以規避風險，2020年意向跟蹤地塊共2367宗，經過初判、研究、參拍等環節最終只篩選出21宗地塊，占比不足意向跟蹤地塊的1%。

       新進3省9城，城市能級提升。2020年，港龍中國繼續加大了外拓力度，新進安徽、廣東和四川3個省份共9座新城市，包括廣州、惠州、成都、合肥、蕪湖、黃山、阜陽、揚州、義烏。從區域上看，實施以長三角為后盾，向大灣區和成渝雙城擴展的路徑，長三角新增土儲建面占比最大，達63%，其次為廣東省占比34%。其中，僅憑11月通過城市更新競得的廣東廣州增城地塊項目建面就高達81.2萬方，占新增建面約17%。從城市能級來看，三成新增土儲建面位于一線城市廣州，對比2019年，三四線城市占比減少11個百分點，能級有明顯提升。

??總土儲分布趨向均勻，但仍有八成土儲位于長三角。截止2020年底，港龍中國在全國共擁有83個項目，土地儲備總建筑面積為1080.9萬平方米。從分布來看，其中67個項目位于長三角，土儲建面占比達79%，仍存在集中分布的問題，但相比2020年中高達95%的占比，趨于均勻，主要是由于下半年在廣東省拿地規模較大。從省份來看，長三角的江蘇省、浙江省總土儲建面占比相比2020年中下降分別下降18個百分點和6個百分點，達54%和11%。此外，安徽省大增8個百分點至13%，超過浙江省占比。珠三角僅憑新進的廣東省占比躍升至14%，其余省份土儲建面占比與2020年中基本持平。未來仍需進一步平衡土儲布局，以分散土儲集中可能帶來的風險。

??03

??盈 利

??營收大增111%

??毛利凈利高于行業平均

??營收大增111%，未來可預見度高。2020年港龍中國營業收入全部來自物業銷售，為41.7億元，同比大幅增長110.9%。這主要是得益于期內推出的物業項目增加，從而被確認的銷售額增長。同時，期內交付面積43.80萬平方米，交付物業銷售均價9524元/平方米，分別同比增長75%和21%。值得一提的是，港龍中國2020年預收賬款達210億元，約為2019年預收賬款的2.5倍，同時是2020年營收的5倍，未來結轉有保障，收入可預見度高。

毛利凈利高于行業平均水平。2020年港龍中國毛利潤為15.17億元，同比上升79.6%。毛利率為36.4%，同比下滑6.3個百分點，主要是由于年內交付的土地成本高于2019年，但毛利率仍高于行業平均水平。同時，凈利潤和歸母凈利潤分別為6.42億元和9.61億元，較去年同期上升 36.6%和43.8%。凈利率和歸母凈利率則分別為15.4%和23%，雖同比下滑8.4和10.7個百分點，也處于行業較高水平。值得注意的是，歸母凈利潤大于凈利潤，可能是因為企業當前處投資擴張期，前期對并表項目的投入較大。

??04

??負 債

??融資渠道拓寬

??債務結構有待優化

??現金流動性增強，債務結構有待優化。截止2020年，港龍中國擁有現金及銀行結余約68億元，同比增長170.5%，資金流動性獲得了大幅提升。但由于高速擴張需要，同期債務規模上揚。短期債務同比大幅增長429%至60.5億元，現金短債比為1.12，勉強過線。長期債務同比增長52%至25.9億元，長短期債務比僅為0.43，債務結構有待優化。但港龍上市后，拓寬了融資渠道，2020年打開境外融資平臺，首次發行美元票據；融資議價能力也得到提升，加權平均借貸利率降低1.1個百分點至7.7%。

      凈負債率41%，剔除預收款的資產負債率超紅線。2020年底港龍中國的凈負債率為41.1%，相比于2019年的20.6%，上升了20.5個百分點，主要是因為期內有息負債同比大幅增長203%，但保持在合理水平。剔除預收款的資產負債率，雖較19年底下降6.3個百分點，相較三道紅線70%的上限略高。未來隨著企業債務結構的調整，相信會進一步優化。