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??在規模競速賽道上，寶龍地產狀態不俗。

??近日，寶龍地產發布2021年4月未經審核營運數據顯示，2021年4月，寶龍地產合約銷售額(連同共同控制實體及聯營公司的合約銷售額)及合約銷售面積分別約為人民幣85.05億元及55.62萬平方米；銷售金額較3月環比下降10.6%；平均銷售價為15292元/平米，較上月平均銷售價15721元/平米環比下降2.73%。

??雖然單月量價環比雙降，但綜合1-4月份數據，寶龍地產合約銷售總額及合約銷售總面積分別約為人民幣331.19億元及213.94萬平方米，同比仍增長約139.0%及約139.5%。

??機構發布的《2021年1-4月中國房地產企業銷售業績TOP200》顯示，TOP100房企銷售額均值為426.6億元，增長率均值為88.4%，寶龍地產排名為41，而在上年同期中指研究院發布的《2020年1-4月中國房地產企業銷售業績TOP100》中，該排名為50。得益于銷售額大幅增長，寶龍地產行業百強排名較上年同期上升了9個位次。

??猛進

??寶龍地產(01238.HK)2020年報稱：“綜合當前形勢及自身發展需求，本集團將進一步提高2021年合約銷售目標至人民幣1050億元”。

??按照寶龍地產2020年約815.51億元人民幣的合約銷售金額計算，完成1050億元目標，需要保持28%以上的銷售增速。

??《東地產財經周刊》觀察到，事實上，“當前形勢”表明，房企對2021年的銷售增速預期普遍下調。

??不完全統計，在已公布銷售目標增速的上市房企中，僅有9家企業設定的目標增速相對2020年的實際增速有所上升。其中，僅寶龍地產及建發國際集團2021年銷售目標增速達到30%左右。

??對規模較大的房企來說，企業對規模的訴求相對較弱，在地產主業以外往往還布局多元化業務，為企業的未來發展提前打好基礎，且由于銷售額基數較大，因此增速隨之放緩。對還未實現千億規模的房企來說，依舊需要朝著千億奮斗，此類房企規模訴求較強，因此目標增速往往設定較高。

??寶龍地產這家已成立30年，2009年便在香港主板上市的老牌房企，規模不僅遠落后于同期的閩系世茂、也被后起的陽光城等超過。

??在房地產集中度不斷提升的當下，巨頭林立，千億已成為房企的生存和競爭門檻，中小房企難以擺脫規模焦慮。

??2019年寶龍中期業績發布會上，寶龍地產總裁許華芳那句“(我們)沒有沖規模的沖動和角度”言猶在耳。

??黑馬

??或許是業績帶來了底氣，寶龍地產早早發布了2020年度報告，為房企年報季打響了“第一槍”。

??年報顯示，2020年寶龍地產實現合約銷售金額約815.51億元人民幣，同比增長35.1%；收入約354.95億元，同比增長36.3%；年度凈利潤約88.15億元，同比增長46.5%；歸屬母公司凈利潤60.93億元，同比增長50.8%。

??《東地產財經周刊》注意到，年報顯示，寶龍地產的毛利率較2019年同期36.4%下降約0.3個百分點。在上市房企2020年平均毛利率下降的背景下，這一降幅并不顯眼。36.1%的毛利率水平，仍位于行業中線水平之上。

??營收、利潤勢頭均稱得上強勁。

??2021年是“三道紅線”政策出臺后的首個年報季，一直是外界密切關注的焦點。寶龍地產全線達標，剔除預收賬款后的總資產負債率為69.9%，凈負債率為73.9%，現金短債比為1.22倍，晉升“綠檔”企業。

??房企座次趨于固化的趨勢愈發明顯，旭輝控股董事局主席林中曾公開表示：“未來行業出現黑馬的幾率很小。因為黑馬多少都是要加杠桿的，但在三道紅線下，很難加杠桿了。”

??此刻，寶龍地產卻展示出了些許“黑馬”相。

??反差

??以杠桿在短時間內撬動規模，曾是近年來中小型房企屢試不爽的方法。

??在“三道紅線”的嚴厲制約下，今年房企的負債指標幾乎整齊劃一出現了同步下降。

??“紅線翻綠”背后，有研究機構指出，地產行業屬于資金杠桿驅動型行業，其融資擴張受自身資產負債表約束。部分房企通過跟投等少數股東引進方式打破這種束縛。盡管這一定程度能提高公司融資能力加快企業規模增長，但如果存在明股實債的情形，當行業周期整體向下時，這種被掩蓋的債務風險或不得不需要引起投資者重視。

??少數股東權益是合并資產負債表的凈資產中屬于少數股東的部分，少數股東損益是合并利潤表中屬于少數股東的部分，這兩個指標并非上市公司常見的償債指標或盈利指標，但是對于分析上市公司風險卻顯得十分重要。一般來說，若少數股東損益與少數股東權益持續不匹配，就需要引起特別關注。

??年報顯示，2019年末，寶龍地產的少數股東權益為62.46億元，當期公司的少數股東損益為19.07億元。到了2020年末，寶龍地產少數股東權益暴增至150.6億，增長了141％，而相應的公司少數股東損益為26.7億，僅增長40％。

??此外，寶龍地產在其主要創收來源長三角地區，2020年住宅已出售及交付金額為176.73億元，銷售單價為12062元/平方米；2019年，這兩項數據則分別為149.31億元和14696元/平方米。營收增長與銷售均價的下降形成反差，內在關聯值得注意。

??模式

??曾與萬達相提并論，“專注開發運營綜合性商業地產項目”的寶龍地產，從銷售貢獻比角度觀察，“商業屬性”并不凸顯。

??2020年，寶龍地產約人民幣815.51億元銷售額中，商業銷售金額131.18億元，住宅銷售金額684.33億元。

??寶龍地產近三年以“商業+住宅”合作形式獲取的土地占比持續上升，自2018年起便維持在85%左右。對比過去寶龍集中以商業地產為主，近年住宅銷售額占比持續提升，2020年住宅銷售額占比已達83.9%。

??住宅銷售較商業去化速度更快，自然能夠加快公司的周轉速度，助推銷售規模增速。

??對房企的“以住養商”模式，業內觀點多認為，商住用地成本較住宅地為低，利用商業綜合體開發的概念，有助于房企低成本拿地擴張，尤其是在區域整體提升需求較大的城市群。商業地產作為招牌，住宅才是業績主力。

??年報顯示，2020年寶龍地產新增項目39個，計容總面積940萬方，新增貨值1332億，權益地價333億，權益比66%。截至2020年底，寶龍地產土儲總體計容建面3650萬方，可售貨值4478億。土儲平均土地成本3466元每平米，僅相當于銷售均價的22.6%。2020年新增項目的平均溢價率僅4.7%，土地成本優勢明顯。

??基于特有的拿地模式和現有的土儲指標，在業績發布會上，寶龍地產高層表露出對沖千億的樂觀，“我們不需要拿任何新項目就基本能接近這個指標了”，許華芳表示，“我們非常有信心能保持高增長跟高利潤。因為在目前土地儲備里，所有土儲指標都具備很高的毛利率，放眼三年時間，這個問題都不是問題。”

??前路

??寶龍地產2020年新增土儲中，長三角及大灣區的投資金額占比 80%，其中長三角區域合計占比68.7%。

??長三角城市群提供了國家戰略下的發展機遇，市場購買力活躍，房企競爭也激烈殘酷。

??深耕長三角龍頭上海多年后，寶龍地產的項目布局仍多位于郊區，寶龍地產旗下最高端的商業產品系寶龍一城尚未進入，同萬科、保利、中海等房企近年在滬的綜合體項目相比，能級和標桿效應并不占優。

??在被認為是高端商業未來的上海城市更新賽道上，寶龍地產亦鮮見大的動作。

??集中供地制度出臺，寶龍地產重點布局的南京、寧波等城市均在其中。供地結構變化對寶龍地產后續發展的影響，也有待進一步觀察。更有分析人士指出，勾地制度的出現本是為了避免地價過低或流拍，隨著土地出讓體系日益完善，勾地模式已經愈加不適應如今的市場競爭，存在被淘汰的可能。

??沖規模的籌碼，寶龍地產幾乎全部押給了長三角發展紅利與特有的低成本拿地方式。雞蛋裝在一個籃子里，集中資源“聚焦”專注某一區域發展，對中小房企未必是一個不好的選擇。但考量一家企業的時間標尺遠不止三年五年，從優勝劣汰的行業長生命周期看，所有個體的業績沉浮，最終仍將取決于產品力的敘事。

??拿出與增速相匹配的標桿產品,可能是寶龍亟需完成的任務。