??內容提要>>>

??7月百強房企業績表現不及上半年和歷史同期

??熱點城市土地供應減少，長三角區域持續領跑

??7月房企新增融資總額環比下降10.9%

??7月房企營銷相對平淡，讓利分化依然明顯

??遲峰辭任藍光總裁劉平接任保利地產董事長

??華潤、大悅城擇新城打造商業，商管物業潮或將開啟

??01

??合約銷售

??7月百強房企業績表現

??不及上半年和歷史同期

??核心觀點

??2021年7月，TOP100房企單月實現銷售操盤金額8611.7億元，環比降低33%，降幅水平較往年有所擴大，同比降低8.3%。受房企貨量供應不足、部分城市市場調整、政策調控升級等多方面因素影響，二季度以來百強房企單月業績增速呈放緩趨勢。從累計業績來看，1-7月百強房企累計銷售操盤金額增速較1-6月也有明顯降低，但較2019年和去年同期分別增長32.5%和29%。

??從企業表現來看，7月40家典型上市房企有6成以上同環比雙降。其中，絕大部分單月業績環比降低，包含Top10房企在內不少企業的環比降幅超過35%，僅融信、碧桂園、佳兆業等少數幾家企業實現環比增長，分別為6.8%、2.9%、2.8%。此外，40家典型上市房企單月同比增長企業數量不及4成，超9成TOP30房企7月單月業績不及上半年月均水平。

??我們預計8月，多數房企仍將留力備戰“金九銀十”，供貨節奏并不會明顯加快。而在供應未見大幅改善的情況下，預計成交較難實質性好轉。外加近期企業投、融兩端監管不斷升級，未來降杠桿將成行業主基調。目前房企，一方面需積極供貨、深化營銷，將既有貨量有效轉化為業績增長，以提升現金回流、加快資金周轉效率。另一方面，則要更加關注產品升級、加強產品打造，在未來日趨激烈的市場競爭中不斷提升自身品牌的核心競爭力。

??02

      企業拿地

??熱點城市土地供應減少

       長三角區域持續領跑

??核心觀點

??22城集中供地首輪集中供地暫告段落，7月份投資力度下降，量價齊跌。本月30家典型房企新增土儲總建面為1868萬平方米，環比下降45%；新增土地成交價格1145億元，環比下降49%；平均樓板價6128元/平方米，與上月相比下降6%。雖然量價齊跌但均價企穩主要原因是本月22城已經結束首輪集中供地，典型房企拿地熱度減少，但南通、湖州等長三角熱點城市集中拍地維持本月均價水平。

??在目前供地政策影響下，本月三四線城市拿地金額占比65%，區域方面基本面較好的長三角區域達到56%，仍為投資主力。整體來看，30家典型房企本月土儲成交結構中，三四線城市占比較高，拿地金額占比達到65%，7月集中供地的南通投資額居首。區域分布方面，30家典型房企投資額56%位于長三角區域，主要是由于南通、金華、湖州等城市迎來集中供地，以及上海有多宗商辦用地入市。

??7月企業拿地意愿不高，但集中供地公告陸續發布，8月熱點區域供地或將調動企業積極性。7月由于22城均已完成首輪集中供地，供地量有所降低且大都是三四線城市土地，加上上半年企業積極拿地，目前大部分企業土地儲備較為充足，拿地意愿不高，30家典型房企中有超10家沒有新增拿地。但隨著天津、福州、蘇州和杭州等22城第二輪集中供地公告逐步發布，預計8月熱點城市供地荒現象有望得到緩解。另外本月出臺新規買地金額不得超過年度銷售額40%，且這一比例限制包含收并購支出。在投比管控下，部分之前投資力度過強的房企將受到影響。

??03

       企業融資

       7月房企新增融資總額環比下降10.9%

??核心觀點

??融資總量：2021年7月100家典型房企的融資總量為1018.26億元，環比下降10.9%，同比下降47.0%，值得注意的是，自2020年11月份以來，房企的單月融資已經連續9個月均呈現同比下降，“三條紅線”調控體系下，房企渠道融資持續收緊，降杠桿壓力持續下，房企融資限制仍然頗多，本月房企融資水平仍屬于較低水平。從融資結構來看，境內債權融資572.15億元，環比下降4.5%，同比下降31.7%；境外債權融資302.68億元，環比下降3.5%，同比下降56.8%；本月無企業進行永續債以及股權融資的發行，資產證券化融資143.42億元，環比下降35.6%，同比下降47.7%。

??融資成本：2021年截至7月100家典型房企新增債券類1融資成本5.46%，較2020年下降0.61個百分點，其中境外債券融資成本達6.79%，下降1.04個百分點，境內債券融資成本4.33%，較2020年下降0.10個百分點。單月來看，7月房企融資成本4.72%，環比下降1.47個百分點，同比下降1.47個百分點。其中境外融資成本6.02%，環比下降2.35個百分點；境內融資成本4.06%，環比下降0.37個百分點。其中，多數發行境外債的房企融資利率相對較低，最低的可達2.70%，超過10%以上的境外債僅一筆；而境內債方面，房企的境內融資利率在2.50%-7.30%之間，在4%以下的利率區間的融資量占比達到62%，發行企業主要以國企央企為主，從而拉低了成本。

??企業表現：本月融資總量最高的企業為碧桂園，融資總量約99.39億元，主要發行了2億美元的境外優先票據，以及進行了60.76億港元及5.59億美元的雙幣定期貸款融資。從企業梯隊來看，2021年1-7月平均額最大為TOP10房企，平均融資額207.3億元，4個梯隊的融資額均同比下降，TOP31-50梯隊同比降幅最大。成本來看，4個梯隊均較2020年全年下降，其中TOP10梯隊的融資成本最低，為4.23%，也是下降幅度最大的梯隊。

??04

??營銷策略

??7月房企營銷相對平淡

       讓利分化依然明顯

??核心觀點

??7月房企營銷活動相對平淡，由于沒有營銷節點，因此房企在“造節營銷”的基礎上，開始圍繞“司慶”、“周年慶”等事件做宣傳，整體折扣力度平穩，但分化明顯。7月而言，房地產市場有所降溫，29個重點監測城市商品住宅成交面積同、環比分別下降12%和11%，其中一線城市仍處高位，受供應量影響，7成二三線城市成交同比轉降。在6月沖刺業績之后，房企本月營銷活動相對平淡，折扣力度也有限。

??月月有活動趨勢未變，“造節營銷”基礎上房企又推出“司慶、周年慶”。從CRIC監測的房企營銷活動來看，整個上半年房企基于“造節營銷”推出了不少集團性的營銷活動。步入下半年以后，房企“造節營銷”仍在繼續，與此同時不少房企持續創新，像綠地舉行“司慶月”、華潤“萬象十年感恩回饋”等。

??市場分化明顯，房企營銷讓利隨市場動態變化。從市場來看，7月區域市場仍然呈現分化特征，長三角、粵港澳大灣區市場逐漸恢復理性，京津冀強、弱兩極分化，環京壓力較大，中西部運行平穩，山東半島由升轉降，東北、北部灣等地區市場難言樂觀。相應的房企在營銷設置上也是動態分化，像金科在山東區域推出特價房最高優惠可達18萬元，折扣力度達到9折左右，讓利幅度較大，而華東、華南區域則以一些到訪禮、抽獎等為主，四川、重慶等雖有讓利，但幅度有限，以特價房和萬元優惠為主。

??05

??人事變動

??遲峰辭任藍光總裁

??劉平接任保利地產董事長

??核心觀點

??7月，房企高層人事動態信息數量較上月減少，從108家監測企業的人事變動情況來看，7月也有不少房企對組織架構進行了調整，高層變動頻率和數量同比上升，環比下降。

??7月5日，藍光發展發布公告稱，遲峰因公司整體工作安排原因申請辭去公司總裁（法定代表人）職務，歐俊明因公司整體工作安排原因申請辭去公司首席財務官（財務負責人）職務。遲峰、歐俊明辭去上述職務后，仍繼續擔任公司第八屆董事會董事職務。根據公司經營發展需要，經董事長提名，同意聘任楊武正為公司總裁（法定代表人）；另經公司總裁提名，同意聘任楊偉良為公司首席財務官（財務負責人）。

??7月29日，保利地產公告稱，同意宋廣菊因年齡原因辭去公司董事長、董事職務。宋廣菊1993年加入公司，2002年擔任公司總經理，2010年擔任公司董事長，是公司的初創者和領軍者之一。在宋廣菊帶領下，公司確立“一主兩翼”發展戰略，致力打造“不動產生態發展平臺”。此外，董事會同意選舉劉平擔任公司董事長，任期自董事會審議通過之日起至公司第六屆董事會任期屆滿之日止。

??06

??戰略動態

??華潤、大悅城擇新城打造商業

       商管物業潮或將開啟

??核心觀點

??本月房企多元化業務主要集中在城市更新、商業地產、物業管理和商業管理板塊。城市更新方面，有企業持續參與其中，本月華潤置地、佳兆業和碧桂園服務均有涉及。商業地產方面，大悅城控股和華潤置地有動態，選擇新城擴展項目。物業管理方面，綠地和雅生活確立往后的合作關系，碧桂園則涉足機場運營服務。商業管理方面，花樣年和彩生活，以及瑞安房地產，都擬拆分旗下商管業務獨立上市，未來有望迎來商管物業分拆上市潮。

??擇新城打造項目，大悅城、華潤商業版圖擴張。7月8日，大悅城控股與紹興國周集團達成正式合作，雙方將共同打造紹興國金大悅城。該項目是大悅城布局浙江的首個，也是全國第6個輕資產管理輸出的大悅城購物中心，標志著大悅城控股“輕重并舉、深耕浙江”的戰略決心。此外，華潤萬家大賣場升級品牌“萬家CiTY”天津首店于7月9日正式開業。這是萬家CiTY的第3家門店，前兩家分別在蘇州和嘉興。萬家CiTY屬于華潤萬家推出的“中超”業態，定位介于Ole’精品超市和華潤萬家大賣場之間，目標群體聚焦在年輕人群。

??花樣年和彩生活計劃分拆商管物業上市，商管物業潮或將開啟。7月26日，花樣年、彩生活發布聯合公告稱，正考慮尋求將各自商業及綜合用途的物業管理業務、商業運營管理業務進行分拆，于聯交所主板單獨上市。同日，有消息稱瑞安房地產也將分拆旗下負責商業物業的中國新天地上市。相比普通物業管理賽道，當前商業管理賽道熱度和估值均較高，且已上市企業較少，故早期上市更有優勢。7月初，中駿商管成功在港交所上市，成為繼寶龍商業、華潤萬象生活、星盛商管之后，第四家重點發力“商管”賽道的物業運營管理服務商。反觀之，還有部分規模房企的商管業務規模已相對成熟且具備上市潛力，未來有望迎來商管物業分拆上市潮。