??核心觀點(diǎn)

??【繼續(xù)保持穩(wěn)健增勢(shì)，長(zhǎng)三角業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)214.6%】2021年上半年，龍光累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額736.4億元、權(quán)益銷售面積390.5萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)58.9%、28.3%，業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率達(dá)到50.8%。其中大灣區(qū)作為業(yè)績(jī)的主要來(lái)源，貢獻(xiàn)率超過(guò)6成，是企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最大的助力器。值得注意的是，長(zhǎng)三角區(qū)域權(quán)益銷售額達(dá)到54.23億元，同比增長(zhǎng)214.6%，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率提升至7.4%，在企業(yè)戰(zhàn)略地位越來(lái)越突出。

??【招拍掛與城市更新并行，總土儲(chǔ)筑面達(dá)8555.7萬(wàn)平方米】今年上半年，龍光透過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛的方式獲取27個(gè)項(xiàng)目，新增權(quán)益建筑363.3萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)達(dá)292億元，投銷比（上半年權(quán)益地價(jià)/權(quán)益銷售額）為39.65%。此外，龍光還持續(xù)發(fā)力城市更新，增厚企業(yè)的儲(chǔ)備資產(chǎn)。截至報(bào)告期末，公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛項(xiàng)目與城市更新項(xiàng)目總土儲(chǔ)建筑面積達(dá)到8555.7萬(wàn)平方米，形成企業(yè)重要競(jìng)爭(zhēng)力。

??【利潤(rùn)率保持行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也面臨下行壓力】報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收351.7億元，同比增長(zhǎng)約13.3%。毛利潤(rùn)較2020年同期有所減少，為94.7億元。隨著行業(yè)利潤(rùn)率整體下滑，公司毛利率為26.9%，較2020年降低3個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)、核心凈利潤(rùn)維持增長(zhǎng)，分別為65.0億元、58.6億元，凈利率為18.5%，核心凈利率為16.7%。整體來(lái)說(shuō)，龍光利潤(rùn)率仍保持在行業(yè)較高水平，未來(lái)保證、提升自身的盈利能力，需進(jìn)一步加強(qiáng)土地成本控制、提高管理效能。

??【融資成本低至5.4%，資本結(jié)構(gòu)穩(wěn)健維持綠檔地位】龍光融資渠道多元化，包括境外優(yōu)先票據(jù)、公司債、ABS等，融資成本也得到有效控制，截至報(bào)告期末加權(quán)平均借貸成本為5.4%，較2020年末進(jìn)一步降低。資本結(jié)構(gòu)也保持穩(wěn)健，現(xiàn)金短債比為1.85，凈負(fù)債率較2020年末進(jìn)一步優(yōu)化，低至60.8%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.0%，均符合“三條紅線”要求，為未來(lái)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展提供了安全保障。

??【拓展產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，踐行EGS追求高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展】發(fā)展戰(zhàn)略上，龍光堅(jiān)持四輪驅(qū)動(dòng)，輕重并舉，在住宅開(kāi)發(fā)、城市更新、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)地基礎(chǔ)上拓展了產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，包括設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)、建筑業(yè)務(wù)、園林業(yè)務(wù)、裝飾業(yè)務(wù)。同時(shí)積極推動(dòng)ESG戰(zhàn)略，履行企業(yè)公民責(zé)任，追求高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，在綠色環(huán)保、產(chǎn)品服務(wù)、社會(huì)責(zé)任、公司治理等方面表現(xiàn)積極，目前已被納入恒生ESG50指數(shù)成分股。

??01

??銷售

??繼續(xù)保持穩(wěn)健增勢(shì)

??長(zhǎng)三角業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)214.6%

??2021年上半年，龍光連續(xù)6個(gè)月業(yè)績(jī)均破百億，累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額736.4億元、權(quán)益銷售面積390.5萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)58.9%、28.3%。按全年1450億元銷售目標(biāo)算，上半年目標(biāo)完成率達(dá)到50.8%。從供貨安排來(lái)看，下半年可售貨值有1560億元，新開(kāi)盤項(xiàng)目有33個(gè)，繼續(xù)保持銷售節(jié)奏，大概率會(huì)達(dá)成年度目標(biāo)。

??龍光能夠保持平穩(wěn)增勢(shì)，一方面是深耕區(qū)域市場(chǎng)持續(xù)發(fā)力，大灣區(qū)作為業(yè)績(jī)的主要來(lái)源，上半年總計(jì)貢獻(xiàn)權(quán)益銷售額473.63億元，占比超過(guò)總業(yè)績(jī)的6成，是企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最大的助力器。此外，以南寧為核心布局的西南區(qū)域業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)維持基本穩(wěn)定，銷售額達(dá)90.45億元，占比12.3%。另一方面，外拓區(qū)域的銷售為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)添磚加瓦，長(zhǎng)三角區(qū)域權(quán)益銷售額達(dá)54.23億元，同比增長(zhǎng)214.6%，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率提升至7.4%。總的來(lái)說(shuō)，龍光深耕區(qū)域市場(chǎng)廣闊，外拓城市選擇得當(dāng)，項(xiàng)目去化具備需求支撐，為規(guī)模增長(zhǎng)創(chuàng)造了良好條件。

      02

      投資

??招拍掛與城市更新并行

       總土儲(chǔ)建面達(dá)8555.7萬(wàn)平方米

??新增權(quán)益建面363.3萬(wàn)平方米，積極關(guān)注集中供地機(jī)會(huì)。今年上半年，龍光透過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛的方式獲取27個(gè)項(xiàng)目，新增權(quán)益建筑363.3萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)達(dá)292億元，投銷比（上半年權(quán)益地價(jià)/權(quán)益銷售額）為39.65%，低于40%指引線，并首進(jìn)長(zhǎng)沙、溫州，繼續(xù)完善異地拓展，長(zhǎng)三角地區(qū)已經(jīng)成為重點(diǎn)戰(zhàn)略布局區(qū)域。

??值得注意的是，龍光積極關(guān)注集中供地機(jī)會(huì)，上半年在深圳、成都、長(zhǎng)沙等熱點(diǎn)城市集中供地中均有所獲。尤其在深圳首輪集中供地中，作為區(qū)域深耕房企，龍光總斥資近80億元拿下兩塊地，有效補(bǔ)充了在深圳的土儲(chǔ)。截至2021年上半年末，龍光公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛土儲(chǔ)達(dá)3930萬(wàn)平方米，貨值約5320億元。

??持續(xù)發(fā)力城市更新，增厚企業(yè)的儲(chǔ)備資產(chǎn)。除了公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛，城市更新也是龍光獲取項(xiàng)目的重要方式。龍光在城市更新方面具備先行經(jīng)驗(yàn)和資源優(yōu)勢(shì)，過(guò)去3年成功孵化貨值超過(guò)900億元，今年上半年持續(xù)發(fā)力，新增項(xiàng)目20余個(gè)。截至報(bào)告期末，孵化中城市更新資源有4626萬(wàn)平方米，分布在11個(gè)城市，其中93%位于大灣區(qū)核心城市，這也是企業(yè)深耕優(yōu)勢(shì)的體現(xiàn)。

??在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、政策監(jiān)管從嚴(yán)的行業(yè)環(huán)境下，越來(lái)越考驗(yàn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備和拿地方式。龍光公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛和城市更新并行，對(duì)企業(yè)擴(kuò)充儲(chǔ)備資產(chǎn)和控制拿地成本方面都將起到重要作用。總計(jì)來(lái)看，龍光兩部分土儲(chǔ)建筑面積已達(dá)到8555.7萬(wàn)平方米，形成企業(yè)重要競(jìng)爭(zhēng)力。

??03

??盈利

??利潤(rùn)率保持行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

??龍光收入利潤(rùn)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，報(bào)告期內(nèi)累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收351.7億元，同比增長(zhǎng)約13.3%。毛利潤(rùn)較2020年同期有所減少，為94.7億元，毛利率為26.9%。凈利潤(rùn)由于所得稅支出顯著減少，同比增加3.4%至65.0億元，凈利率為18.5%。另外，核心凈利潤(rùn)為58.6億元，核心凈利率為16.7%，稍低于2020年同期17.6%。

??在行業(yè)利潤(rùn)率普遍下滑背景下，上半年公司毛利率27%，較2020年微降3個(gè)百分點(diǎn)，明顯低于行業(yè)平均降幅。盈利能力保持穩(wěn)定，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)持續(xù)穩(wěn)固。未來(lái)，龍光保證、提升自身的盈利能力，需進(jìn)一步加強(qiáng)土地成本控制、提高管理效能。

??04

??償債

??融資成本低至5.4%

??資本結(jié)構(gòu)穩(wěn)健保持綠檔地位

??龍光的高成長(zhǎng)性和企業(yè)價(jià)值一直以來(lái)備受資本市場(chǎng)關(guān)注，不僅獲得花旗、瑞銀、中金、美銀證券、星展銀行、海通國(guó)際證券、建銀國(guó)際等多家國(guó)內(nèi)外大行一致推薦，國(guó)際信用評(píng)級(jí)也再獲調(diào)升，惠譽(yù)確認(rèn)評(píng)級(jí)為BB，展望調(diào)升為正面。借助資本市場(chǎng)，龍光打通了多元融資渠道，包括境外優(yōu)先票據(jù)、公司債、ABS等，融資成本也得到有效控制，上半年新增融資成本為4.6%，報(bào)告期末加權(quán)平均借貸成本為5.4%，較2020年末進(jìn)一步降低，保持在行業(yè)低位區(qū)。

??債務(wù)方面，截至2021年上半年末，龍光總有息負(fù)債850.5億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)227.1億元，占比26.7%；總持有現(xiàn)金流420.6億元（包括非流動(dòng)資產(chǎn)科目下現(xiàn)金及銀行結(jié)余），現(xiàn)金短債比為1.85，流動(dòng)性安全有所保障；另外，龍光近年來(lái)一直堅(jiān)持降杠桿、穩(wěn)杠桿，凈負(fù)債率較2020年末進(jìn)一步優(yōu)化，低至60.8%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.0%，均符合“三條紅線”要求，為未來(lái)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展提供了安全保障。

??05

??戰(zhàn)略

??拓展產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)

??踐行EGS追求高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展

??發(fā)展戰(zhàn)略上，龍光堅(jiān)持四輪驅(qū)動(dòng)，輕重并舉，在住宅開(kāi)發(fā)、城市更新、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)地基礎(chǔ)上拓展了產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，包括設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)、建筑業(yè)務(wù)、園林業(yè)務(wù)、裝飾業(yè)務(wù)。在這些業(yè)務(wù)上，龍光都具備了10年及以上豐富經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營(yíng)沉淀，組織架構(gòu)和人才隊(duì)伍完備，業(yè)務(wù)發(fā)展成熟，盈利模式清晰。

??例如，設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)發(fā)展已有16年，擁有甲級(jí)設(shè)計(jì)院資質(zhì)。建筑業(yè)務(wù)有25年發(fā)展歷程。此外，園林業(yè)務(wù)、裝飾業(yè)務(wù)也有十年經(jīng)營(yíng)年限。

??此外，龍光持續(xù)踐行“城市綜合服務(wù)商”定位，與客戶、合作伙伴、投資者及其他利益相關(guān)者攜手推動(dòng)ESG戰(zhàn)略，履行企業(yè)公民責(zé)任，追求高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。在綠色環(huán)保方面，累計(jì)已有173個(gè)項(xiàng)目按綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)年節(jié)電551萬(wàn)kwh，年節(jié)水27萬(wàn)立方米。并且企業(yè)于2021年7約首次成功發(fā)行3億美元5年期綠色優(yōu)先票據(jù)。此外，龍光在產(chǎn)品服務(wù)、社會(huì)責(zé)任、公司治理等方面表現(xiàn)積極，目前已被納入恒生ESG50指數(shù)成分股。