??核心觀點

??【規模增長優于TOP30房企，城市深耕效益顯現】2021年上半年美的置業實現全口徑銷售金額825.9億元，同比增長71.35%，表現遠高于TOP30房企平均34%的銷售增長率。銷售排名進一步提升，2021年上半年全口徑累計銷售金額排名由2020年的33名上升至26名，進入TOP30行列。2021年銷售目標1500億元，上半年已完成銷售目標的55%，高于49%的行業平均水平，以美的置業的情況來看下半年完成目標壓力不大。2021年上半年美的置業銷售貢獻前10的城市合約銷售金額占比超過50%，根據CRIC城市排行榜，這10個城市中美的置業入圍5城金額榜20強。

??【區域布局更加聚焦，持續城市深耕戰略】2021年上半年美的置業新增土儲建面440萬平方米，新增23個地塊僅布局19城，持續城市深耕戰略，新增滬蘇、浙閩、珠三角土儲建面占比65%。總土儲方面，土地儲備建面達6309萬平方米，權益建面4223萬平方米，權益占比66.9%。積極擴展城市更新領域，2021年上半年新增城市更新合同土儲為1077萬平方米。美的置業累計鎖定合同土儲為1844萬平方米。

??【營收可預見度高，歸母凈利潤同比增長】2021年上半年美的置業實現營業收入330.4億元，同比增長57.8%。已售未結轉金額1270億元，預計一年以內結轉的金額在601億元，超過2020年總營收，收入可預見度高。上半年美的置業歸母凈利潤21.55億元，同比增長6.5%。毛利率20.7%，凈利率9.09%，較去年同期雖有下降，盈利水平逐漸穩定。

??【持續降杠桿，融資成本優勢擴大】美的置業持有現金320.6億元，現金短債比3.03，長短債務比4.39。債務結構進一步改善，具有較好的抗風險能力。報告期內美的置業的加權平均融資成本較2020年年末下降0. 4個百分點至4.9%，融資成本優勢進一步提升。凈負債率較期初下降21個百分點至58.2%，整體的杠桿水平進一步下降。剔除預收賬款后的資產負債率,76.1%，同比下降2.5個百分點，美的置業預計至2022年底，剔除預收款后的資產負債率也可以降為綠檔。

??【聚焦地產相關多元業務，培育第二曲線】美的置業的多元化主要是圍繞房地產產業鏈，在立足房地產開發的基本盤的前提下，夯實相關多元化業務。布局地產＋科技價值鏈，2021年上半年年，產業板塊簽約合同金額10.85億元，服務客戶超200家，百強房企覆蓋率達30%，生態伙伴超300個。商業地產方面截至2021年上半年累計開發運營商業建筑面積超350萬平方米，籌開商業項目9個，籌開商業體量42.1萬平方米。物業服務打造城市綜合運營服務商，截至2021年上半年末，美的置業的物業服務集團累計簽約12個產業園項目。

??01

??銷售

??規模增長優于TOP30房企

??城市深耕效益顯現

??業績穩步增長，銷售同比增幅達71.35%。2021年上半年美的置業實現全口徑銷售金額825.9億元，同比增長71.35%，表現遠高于TOP30房企平均34%的銷售增長率。銷售全口徑建面686.6萬平方米，同比增長56.8%；銷售均價12029元/平方米，同比上升9.3%，銷售均價的上漲一方面得益于美的置業近年來持續提升城市能級，另一方面則是美的置業打造產品力帶來的品牌溢價。

??美的置業上半年銷售穩中有升，銷售排名進一步提升，2021年上半年全口徑累計銷售金額排名由2020年的33名上升至26名，進入TOP30行列。上半年美的置業的去化率達到97%，回款率87.5%，保持穩健。2021年銷售目標1500億元，上半年已完成銷售目標的55%，高于49%的行業平均水平，以美的置業的情況來看下半年完成目標壓力不大。

??滬蘇、浙閔和珠三角合約銷售貢獻達69%。美的置業從2010年走出珠三角，其全國化布局便是從長三角的徐州開始。在經歷多年城市深耕及近年來的城市升級戰略指導下，長三角區域已經是美的置業銷售業績最重要的來源。按照美的置業的合約銷售分布，滬蘇區域銷售貢獻率最高，銷售金額占比達到30%。作為大本營的珠三角區域也貢獻了較高的銷售規模，銷售金額貢獻17%，浙閩區域占比22%。據統計，2021年上半年滬蘇、浙閩及珠三角的合約銷售占比高達69%。

??精準投資，深耕城市效益顯現。2021年上半年美的置業銷售貢獻前10的城市合約銷售金額貢獻超過50%，這十城為其多年深耕的邯鄲、徐州、無錫、佛山等地。根據CRIC城市排行榜，這10個城市中美的置業在5城金額榜入圍20強。其中在邯鄲銷售金額排名第1，徐州排名第2，無錫排名第4，佛山排名第7，業績均躋身當地市場前列。

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??02

??投資

??區域布局更加聚焦

??持續城市深耕戰略

??持續深耕策略，聚焦高價值區域。2021年上半年美的置業新增土儲建面440萬平方米，同比下降13.0%。美的置業上半年持審慎投拓態度，增儲更加集中，新增23個地塊僅分布于19個城市，持續城市深耕戰略，新增滬蘇、浙閩和珠三角區域的總建筑面積占比65%，較2020年上半年新增提升10%。

??總土儲充足，城市更新項目陸續釋放。截至2021年上半年，美的置業總土地儲備建面達6309萬平方米，權益建面4223萬平方米，權益占比66.9%。按照企業當前的銷售規模來看，美的置業的土地消化周期在4年左右，充足的土儲規模為美的置業未來發展提供有力支持。

城市更新穩步轉化，21年下半年預計轉化126萬平方米。積極擴展城市更新領域，2021年上半年新增城市更新合同土儲為1077萬平方米。美的置業累計鎖定合同土儲為1844萬平方米。待轉化合同土儲1557萬平方米，其中2021年下半年待轉化合同土儲約126萬平方米。值得一提的是，待轉化的22個城市更新項目中有17個位于珠三角，為公司提供優質有競爭力的土儲資源。

??珠三角、浙閔、滬蘇三區域總土儲占比為49%。按照美的置業的區域分布來看，目前珠三角、浙閩和滬蘇區域總土儲建面約3083萬平方米，占比達到49%，較2020年上半年提升2%。2021年上半年這三個區域的銷售貢獻達到69%，意味著其在長三角及大灣區區域深耕戰略成效顯現，美的置業將繼續立足核心城市，鞏固城市布局結構。

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??03

??盈利

??營收可預見度高

??歸母凈利潤同比增長

??營收穩步增長，未來可預見度高。2021年上半年美的置業實現營業收入330.39億元，同比增長57.8%。毛利潤68.38億元，同比上升23.8%。凈利潤30.02億元，同比上升27.5%，歸母凈利潤21.55億元，同比上升6.5%。根據美的置業業績發布會披露，上半年已售未結轉金額1270億元，預計一年以內結轉的金額在601億元，超過2020年全年營收，一定程度上保障2021年的營收持續增長，收入可預見度高。

毛利率20.7%，盈利水平逐漸穩定。美的置業2021年上半年毛利率為20.7%，凈利率為9.09%，同比分別下降5.69和2.16個百分點。主要是由于18年至19年拿地項目的結轉，此段時間拿地成本較高，目前還在消化這塊的庫存，導致毛利率下降。

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??04

??負債

??持續降杠桿

??融資成本優勢擴大

短期無債務壓力，債務結構健康。美的置業持有現金320.64億元，同比增長23.3%。短期有息負債105.88億元，較2020年同期下降8.0%，長期有息負債465.3億元，同比上升4.3%。現金短債比3.03，長短債務比4.39。債務結構進一步改善，具有較好的抗風險能力。

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??上半年新增借貸成本僅4.74%，整體融資成本降至4.92%。報告期內美的置業的加權平均融資成本較2020年年末再降0.4個百分點至4.92%，融資成本優勢進一步提升。美的置業不斷擴寬融資渠道，2021年上半年新增有息負債的融資成本為4.74%，在目前強監管融資收緊的情況下，美的置業的低成本融資優勢進一步凸顯。

持續降杠桿，最早2022年底進入監管認定的“綠檔”。凈負債率較期初下降21個百分點至58.2%。雖然近年來美的置業規模擴張速度較快，但企業在前進的同時也在優化債務結構，整體的杠桿水平進一步下降。剔除預收賬款后的資產負債率為76.1%，同比下降2.5個百分點。美的置業預計最早至2022年底，剔除預收款后的資產負債率也可以降為綠檔。

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??05

??多元化

??聚焦地產相關多元業務

??培育第二曲線

??美的置業的多元化主要是圍繞房地產產業鏈，在立足房地產開發的基本盤的前提下，夯實相關多元化業務，秉承四大主航道住宅開發、物業服務、商業運營和產業生態協同發展。

??加大投入，地產＋科技價值鏈布局。智能化加快搶占增量和存量市場，加大軟件系統和終端產品戰略投資布局；裝配式輕重結合擴大市場，加快拓展內裝；產業創投打造地產＋科技投資平臺賦能相關多元化。2021年上半年年，產業板塊簽約合同金額10.85億元，服務客戶超200家，百強房企覆蓋率達30%，生態伙伴超300個。

??商業開發以綜合資產價值運營，助力開拓。于2021年6月30日，集團累計開發運營商業建筑面積超350萬平方米，籌開商業項目9個，籌開商業體量42.1萬平方米，其中位于高價值區域的佛山美的萬達廣場、貴陽悅然廣場、武漢悅然廣場，打造區域新標桿。

物業服務打造城市綜合服務商。美的置業拓展公建、康養、文旅會所項目，做深產業園服務優勢，截至2021年上半年末，美的置業的物業服務集團累計簽約12個產業園項目，聯手盈峰環境成立城市管家研究院，聚焦智慧清潔示范性社區的打造及城市空間運營服務。

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